广东省中山市2021年消费维权典型案例（四）

中国质量新闻网讯 2021年，广东省中山市消委会共受理各类咨询投诉1726宗，从争议性质来看，涉及合同问题类投诉居首位，其次是质量、售后服务、价格、虚假宣传等投诉。从商品和服务类别来看，上述投诉分布在房屋及建材、家用电子电器、日用商品及交通工具、生活及社会服务等多个行业。

本次公布的侵权案例中，涉及商品房买卖贷款、赠送物业管理费方面的常见纠纷，希望通过对案例所涉法律争议的梳理，能引起广大消费者、经营者的关注，促进消费市场的健康发展。

案情简介

2021年5月，消费者曾先生夫妇到中山市黄圃镇某楼盘看房，在售楼员引导下，曾先生看中该楼盘一个单位，想以曾太太的名义购买该单位，但对于曾太太能否顺利贷款没有把握，于是咨询该售楼员。售楼员向曾先生夫妇介绍了贷款手续并承诺，如属于曾太太贷款未通过，可以取消买卖，退回定金。在售楼员催促下，曾先生确定了楼房座数及楼层等资料，并按要求缴付了定金2万元。其后，曾太太在办理贷款手续时，由于征信问题导致贷款未能通过，由于曾先生夫妇无力全款买楼，因此向该公司提出解除认购，并要求按照售楼员承诺退回2万元定金。未果，遂投诉至黄圃镇消委分会。经黄圃镇分会工作人员调解，开发商同意退还曾太太定金2万元，双方解除买卖合同。

消委会点评

商品房买卖合同或认购书签订后，因买方的贷款未能获银行通过，导致买卖无法继续，从而引发纠纷的投诉时有发生。那么，当中如何确定责任归属？对于买方请求解除认购合同退回定金的诉求能否支持，是消费者较为关心的问题，期间往往涉及比较大的争议金额。

根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第十九条的规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。因此，按照上述规定，买方贷款未能获银行通过，导致买卖无法继续的归责原则，应分为两类：

其一是“因当事人一方原因”，即责任由有过失的一方承担的情形；

其二是“不可归责于当事人双方”，即双方均不存在过失的情形。

上述个案，曾太太在未了解自己征信情况下贸然认购，最终贷款未能通过导致买卖无法继续，其情形接近法条所指的“买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的”的情形，本来应该承担责任。但结合整个购买过程，交易双方签订认购书时，开发商代表的售楼员向曾先生夫妇承诺，如属于曾太太贷款未通过，可以取消买卖，退回定金。而且，作为在对于顾客贷款是否能通过拥有更多资讯和专门知识的交易方，售楼员涉嫌存在未尽真实告知或某程度上误导消费的违规操作。因此，黄圃分会工作人员结合整个购买过程，认定买卖无法继续不可归责于消费者，最终促成双方解除买卖合同，开发商退还曾先生夫妇定金。

近年来，类似上述因贷款问题引发商品房买卖纠纷日益增多，商品房买卖动辄涉及较大交易金额，达成调解往往并不容易。因此，市消委会提醒消费者进行商品房买卖时应更多了解相关政策、规定，对涉及重大事项的交易条件或承诺，应要求销售方以书面方式明确，并注意保留与销售人员的沟通记录，以保障自己的合法权益。

案情简介

2019年7月，消费者黄先生到中山市神湾镇某楼盘看房，刚好该楼盘正在进行促销，房地产开发公司职员告知黄先生，现在认购，开发商将赠送一年物业管理费。黄先生刚好看中该楼盘一个单位，于是黄先生高兴地与开发商签约，双方同时签订了一份购房优惠确认书，该公司承诺黄先生于2021年2月收楼后即可获得物业管理费赠送。黄先生2021年收楼入住后，直至8月底仍未收到该笔赠送的物业管理费，黄先生期间分别联系物业公司与开发商均未得到回应。黄先生感到自己“就像皮球被物管和开发商踢来踢去”，于是投诉至神湾镇消委分会。经分会调解，该房地产开发公司最终将承诺赠送的物业管理费于9月底存入黄先生的物业费缴费账户。

消委会点评

买房赠送物业管理费是开发商一种常用促销手段，但也常常在购房者收楼入住后产生纠纷。其原因除了开发商违约，还由于大部分购房者不清楚物业管理与房屋买卖的法律关系，在购房时缺失开发商的书面协议保障又或广告、协议条款含糊，导致购房者后续维权困难。

从法律角度来看，物业管理与房屋买卖是两种独立的法律关系，房屋买卖当事人一方是开发商，另一方是购房者，两者都是买卖合同关系。而物业管理当事人一方是物业管理公司，一方是住户，两者间是服务合同关系。

通常，由于部分前期物业管理公司为开发商子公司，卖房的开发商也可能同时承担了物业管理者的角色，而购房者往往就是业主，会形成这两种合同关系在主体方面有一定重合，但无论如何，这两种合同关系在法律上是独立而有区别的，开发商和物管两者作为独立承担责任的主体，法律上不能互相取代。

所以，除非开发商以直接支付的形式赠送物业管理费，开发商不能将有关物业管理具体内容的条款直接规定在售楼合同中，这样做属于越俎代庖，构成不当处理他人权利的情形。从法律的角度来讲，开发商没有签订这种非直接支付形式赠送物业管理费条款的主体资格，此类协议应当由物业管理公司与购房者签订。以开发商为主体签订的类似协议，依据《民法典》第一百五十七条的规定，将因法律行为无效而不发生效力，有过错的一方需要为对方由此所受到的损失承担赔偿责任。

（来源：中山市场监管）