2020年广东省佛山市消委会典型案例：“购房消费须谨慎，定金退还举证难”案

中国质量新闻网讯 近日，广东省佛山市消委会发布“2020年广东省佛山市消委会典型案例汇总”。“案例汇总”称，2020年，佛山市消委会积极履行职责，加强消费纠纷调解，成功调处了大量消费侵权重大案件，切实维护了广大消费者切身合法权益。经广泛征集、层层推荐及反复筛选，佛山市消委会从调解的多起案件中，评选出消费维权典型案例，其中涉及老年人消费、预付式消费、群体性投诉等维权热点难点，并经消费维权领域专业人士、专业律师逐一分析点评，现向社会公布。“购房消费须谨慎，定金退还举证难”一案入选。

【案情简介】

某日，消费者刘女士到佛山市某楼盘买房，希望能购买一套“住宅公寓”用来养老，但消费者看到销售展厅墙上的商品房预售许可证上写着是商业服务型公寓，故询问销售员商业服务型公寓是否可以“住人”，销售员说是可以住人的，刘女士“头脑一热”签订了认购协议书并缴纳10000元定金。当天晚上，刘女士上网查找相关资料发现其要求“住宅公寓”和商业服务型公寓不是一回事，遂要求退还定金。多次与开发商沟通无果，向佛山消委会投诉。

【处理过程及结果】

市消委会接到消费者刘女士的消费投诉后，相继咨询了佛山市住房和城乡建设局、佛山市自然资源局等部门，了解该楼盘的用途性质，是否已取得“五证”。经了解，该楼盘销售的商品有商业服务型公寓，其属于商业用地性质，具有休息空间的商业类旅馆的功能，同时也具备“五证”，不存在违法违规的销售行为，对于消费者要求退还定金，经营者认为与消费者签订的认购协议书上，已明确约定该物业的用途性质是商业服务型公寓，且已经过消费者亲笔签名并盖手指印确认，认购过程符合相关规定，只能解除协议，不同意退定金。最终因消费者与经营者未能达成一致意见，调解终止。

【案情评析】

本案中，消费者希望能够购买到的物业是用来居住，要求能“住人”，并提出“住宅公寓”的概念，但法律上并没有“住宅公寓”的概念，公寓的分类有两种：居住用地上的公寓和商业用地上的公寓。

居住用地上的公寓，一般指日照标准和建筑间距不满足国家相关规范要求的居住建筑，是区别于普通住宅建筑的一种叫法。如成都市规划局公布的《关于“公寓”建设管理的若干规定》明确界定“公寓”是指除日照要求外均满足《住宅建筑设计规范》其他强制性内容的一类特殊的生活单元，且对“公寓”进行房屋产权登记时必须明确为“公寓”，并在房屋产权证上的房屋用途一栏标注为“公寓”，产权是70年；

商业用地上的公寓，根据《佛山市资源局等四部门关于进一步加强服务型公寓规划建设管理规范上商务办公类项目管理和销售行为的通知》对服务型公寓的定义是：“商业服务型公寓指国有的商业用地（B1）或规划可兼容商业用地（B1）上建设、具备可住宿、休息空间的商业类旅馆的建筑，其用地性质为旅馆用地（城市用地分类代码为B14），产权权限为40年”，可见，商业用地上的公寓也是具备“住人”的功能。

由于目前没有相关的法律法规定义消费者提出的“住宅公寓”概念，而涉案的物业属于商业用地上的公寓（即商品房预售许可证上写的“商业服务型公寓”），是能够满足消费者“住人”的功能，因此经营者没有欺骗消费者，消费者如果没有提供充分的证据证明签订合同时存在法律规定中合同可撤销的事由（详见《合同法》第五十四条），那么该合同一般认定合法有效，消费者须继续履行认购协议书的义务。

因此消委会提示，消费者在购买房屋的时候，应留意以下几点：

1．首先看开发商是否具备“五证”，“五证”即房地产开发证、国有土地使用证、工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销（预）售许可证。该“五证”应当在售楼现场悬挂，可以在售楼现场看到证件的原件。

2．签订合同时认真查看所购房产的土地性质

消费者在购买房产前一定要看清土地及房屋性质，该土地是否已出让、土地的使用年限是多长、规划用途、是否对房屋的使用有限制等等，消费者应充分了解情况才去签订购房合同。

3．贷款问题

如果消费者不能确定自己能否贷款，可先到银行查询个人征信及提前与银行进行沟通。因为根据购房合同的约定及现行交易习惯下，如果由于消费者的自身原因无法贷款的，都是由消费者自行承担违约责任的。

5．看清补充协议

消费者在签订补充协议应认真审查，如认为确实存在不平等条款，应先与开放商协商，若无法协商，那就要重新慎重考虑该条款在购房后可能会产生的任何不利后果，若消费者不能承受的，就应当重新考虑是否购买该房产的必要性，以免后续产生更多的麻烦。（佛山市消委会陆永亮点评）

（来源：广东省佛山市消委会）