梁争誉 来源: 时代周报
在1月26日住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策后，广州率先进一步放开限购政策。
1月27日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步优化我市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称“《通知》”）称，为更好满足房地产市场供求关系发生重大变化新形势下的居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，经广州市人民政府同意，现进一步优化调整房地产政策措施。
广州此次的优化政策主要从四个方面发力，包括继续加大住房保障力度、精准支持房地产项目合理融资需求、优化调整限购政策、加强房地产市场监管，自2024年1月27日起正式实施。
多名业内人士认为，广州此次优化房地产政策，有利于提振市场信心，提高市场活跃度，加速市场探底和企稳。
另一方面，鉴于短期房地产市场下行的压力依然存在，广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉认为，2024年新年伊始，这种下行的压力并没有明显的改观，“当地方政府非常重视短期楼市稳定的情况下，优化限购政策可能会在其他一线城市落地。”
广州一居住社区，时代周报记者摄
限购进一步扩围
最受市场关注的优化调整限购政策，广州提出四条具体措施。
第一，在限购区域范围内，购买建筑面积120平方米以上（不含120平方米）住房，不纳入限购范围。此项政策相当于向全国买家发放120平方米以大户型的“房票”。
120平方米以上住房在当下广州楼市的成交占比呈现逐年走高的趋势。
根据克而瑞统计的数据，2023年广州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比27%，与2021年相比提高了3.8个百分点；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比20%，同样比2021年提高了5个百分点。具体到目前广州仍在执行限购的区域来看，120平方米以上的一手住宅供求占比更大，2023年合计供应10456套，占限购区的42%，成交8409套，占限购区的37%。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，广州放开120平方米以上住房限购，吻合近年广州楼市改善性需求增多的趋势，同时对于解禁现有限购区域的购买力有重要意义，符合“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房制度设计，将高端住房需求交给市场解决。
《通知》指出，在限购区域范围内，居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的，或者在广州市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。
简单来说就是，支持“卖一买一”“租一买一”——如果购房者名下已经有2套房，只要将其中1套备案出租或出售，就可以再买1套，进一步放开限购门槛。
李宇嘉表示，调整对户型的限购政策以及支持“卖一买一”“租一买一”，有助于消化库存的同时，推动刚需和改善型住房需求的循环、新房和二手住房的循环、租赁和交易的循环等，促进供应和交易两旺。
第三，对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。这一项措施即支持“双证合一”“多证合一”，同样有利于释放购房名额。
第四，商服类物业不再限定转让对象。在全市范围内，商服类物业可以转让给法人单位，也可以转让给个人。
克而瑞统计数据显示，截至2023年末，广州公寓、商业和办公的可售库存分别为157万平方米、327万平方米、227万平方米，去化周期分别为33个月、68个月和65个月，去化压力偏大。
整体来看，李宇嘉认为，2023年底的中央经济工作会议提出，“多出有利于稳预期、稳增长、稳就业的政策”，预计国家层面将继续通过降低LPR来引导按揭利率下行，继续降低房屋交易的税费成本，降低住房消费的门槛，地方层面一揽子需求纾困政策的效果开始渐次显现，促进刚需和改善型需求的效果将进一步体现。同时，中央金融工作会议提出的对所有企业贷款要“一视同仁”，近期住建与金融部门对房企融资的协调机制已经做出部署，供给端的行业风险对于预期的冲击（担心期房交付风险）将开始消弭，预计广州2024年商品房市场将进入到探底和企稳的进程中。
楼市“小阳春”可期？
为什么广州成为率先优化限购政策的一线城市？
李宇嘉认为，这主要是因为广州房价下行压力和楼市去化压力均较大。
根据国家统计局发布的70城房价数据，2023年12月，广州新房价格指数环比下跌1.0%，排在跌幅榜第七位；二手住房价格指数环比下跌1.5%，排在跌幅榜第四位。“广州的新房和二手房价格跌幅在一、二线热点城市中排在前面，在一线城市中跌幅最大。”李宇嘉表示。
去化方面，根据广州中原研究发展部统计，2023年广州整体开盘首日去化率表现低迷，年平均开盘首日去化率为20%，比2022年29%下降9个百分点。截至2023年12月底，广州全市库存消化周期19.9个月，重上20个月关口，南沙、从化去化周期向30个月逼近。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱持相似意见。
“虽然自2023年9月起，一线城市的政策优化逐步落地，认房不认贷政策，降低首套、二套首付比，调整房贷利率加点，但从成交端数据来看，市场并未出现根本性扭转，市场情绪依然低迷，二手房房价持续下行。”王小嫱指出，根据诸葛找房建立的市场情绪指数，2023年12月广州市场情绪指数为-0.79，位于市场观望区间低位，已经连续4月呈下滑趋势，市场观望情绪较为浓厚。
一线人员的“体感”更为明显。
广州中原地产项目部总经理黄韬对时代周报记者表示，2023年广州楼市只有2月、3月、9月、10月市场交易较为活跃，11月和12月已明显回冷，下行趋势延续到2024年，“市场形势是非常紧急的，或者说趋势不容乐观。”
广州中原研究发展部统计数据显示，2023年广州一二手住宅累计成交181246宗，同比增长16%，对比“冰点”2022年，市场在以“9·20新政”为代表的优化政策提振下正在从“寒冬”中复苏。
不过，新房市场仍处于“冬季”。2023年，广州累计成交新房72246宗，同比下跌1%，是最近7年的最低位；全市11个区中的8个区新房价格同比下跌，创下最大跌幅的从化同比下跌16%。
黄韬认为，当前市场主要面临两个挑战：有钱的不买，想买的没钱。“我觉得政策对市场形势的转变、市场信心的提升是有帮助的，能够释放一部分购买力。”
“政策对成交量有利好，但不会对成交价有利好，恰恰相反接下来可能放出来的二手房降价的更多，趁着这一波行情能卖就赶快卖掉。”黄韬表示。
时代周报记者查询二手房交易平台诸葛找房数据发现，自1月27日9时许广州新政发布以来，该平台出现多套降价房源，降幅在数万至百万之间。据链家网，越秀东山一套面积约125平方米的二手房报价下调100万元至1080万元；番禺亚运城一套3室2厅降价45万元；天河黄村也出现降价房源，一套约124平方米4室报价下调60万元。
根据黄韬的观察，广州新政发布后，市场暂未有明显变化。“今年‘小阳春’肯定会出现，而且表现有可能比2023年还要强一点。”