本报记者 王丽新
3月8日下午，越秀服务披露了2022年业绩报告，报告期内，越秀服务实现总收入24.86亿元，同比增长29.6%；企业拥有人应占盈利为4.16亿元，同比增长15.7%；毛利率为27.3%；每股基本盈利为0.27元。
“虽然受到行业下行的冲击，但整个物管行业发展还是向好的。”3月8日晚间，在越秀服务2022年年度业绩说明会上，越秀服务董事会主席林峰向《证券日报》记者表示，越秀服务依托于母公司越秀地产，去年母公司的销售面积和销售金额均实现了正增长，加上越秀服务在管面积的92%位于一线、新一线以及二线城市，“我们有信心保持稳健增长，除了地产，TOD板块也会增长。”
积极探索并购项目
从细分业务板块收入规模来看，截至2022年底，越秀服务来自非商业物业管理及增值服务所得收入为19.41亿元，同比增长36.2%；来自商业物业管理及运营服务所得收入为5.45亿元，同比增长10.5%。
在业态分布上，越秀服务住宅业务占总在管面积的69%，TOD项目占比13%，商业占比8%，城市服务及公建占比10%。第三方拓展面积占比64.4%，拓展新增单年合同额为3.6亿元。截至2022年底，越秀服务在管项目323个，在管面积为5169万平方米，同比增长33%；企业合约管理项目387个，合约面积为7060万平方米，同比增长20.9%。
在业绩会上，越秀服务管理层表示，公司将继续执行“1+4+4+5”总体战略，即1个中心、4大业态、4大增值服务和5项能力，同时凭借母公司越秀地产在大湾区的实力，以广州为中心深耕大湾区，聚焦长三角发展。
对于业内极为关注的收并购事宜，越秀服务管理层表示，2022年，越秀服务外拓服务面积首次超过业主提供面积，公司在收购项目上也有明确标准，会更关注其与公司自身管理区域的重合度，且单体项目需达到一定规模和利润率。
“目前行业标的估值接近合理水平，因而越秀服务还在积极探索并购项目。”林峰表示，今年公司已花费950万元并购了长隆项目，这也是源于母公司越秀地产为长隆项目进行代建，因而越秀服务能接下后续相关服务。此外，他还表示，企业依然会向着2024年6月份实现1亿平方米管理面积的目标迈进。
寻找规模与利润率的平衡
实际上，于当下物管行业收并购环境而言，“现在应该是一个不错的时机，因为买卖双方都已回归理性，资产估值也不是很高”，中指研究院物业总经理牛晓娟向《证券日报》记者表示。
不过，对于物管企业而言，快速扩规模可能导致管理半径过长，对毛利率的提升构成一定冲击。
谈及扩规模与提升利润率如何平衡，林峰向记者表示，随着规模扩展，公司整体毛利率水平会逐渐接近行业平均水平。越秀服务会一直坚持做有质量的规模拓展，也会力争保持在行业平均毛利率水平之上。此外，公司会更加注重发展社区增值业务，包括社区商业、美居等相关业务，以提升服务品质，增加用户黏性。
而对于越秀服务独特的TOD管理业务板块，越秀服务管理层坦言，这部分业务存在专业壁垒和护城河，对越秀服务对外拓展将成为助力。此外，在城市服务板块上，目前越秀服务的切入点主要以城市公建业务及产业园服务为主。
值得注意的是，2022年房地产行业销售面积和交付面积的下行，对物管行业冲击不小，比如是否会受关联方交付面积以及资金链紧张的拖累。对此，牛晓娟表示，这并不会动摇该行业的根本属性，物管行业作为服务行业，依然是受政策支持、与民生相关、风险性低，成长性好的行业。