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贝壳研究院:第二批集中供地平淡收官 中海合计获取25宗地

2021-11-24 13:13:31 中国网地产

中国网地产讯 11月23日,据贝壳研究院分析称,截至11月14日,除了郑州以外,其余21个城市皆完成第二批集中供地(下文数据皆不含郑州两批次集中供地),总计成交住宅用地(含综合用地,下同)636宗地块,较首批次减少193宗地块;成交用地面积约3342公顷,较首批次4820公顷减少约30.7%;成交规划建筑面积0.71亿平米,较首批次1.04亿平米减少约31.7%;土地成交价款总计6371亿元,较首批次1.03万亿元减少约37.9%;宗地成交率65.4%,较首批次94.1%减少约28.7个百分点;综合溢价率4.11%,较首批次15.0%减少约10.9个百分点。

上述指标与首批次相比皆有一定程度地下滑,主要可从规则调整、供应节奏、城市表现和房企表现4个维度分析:

1.规则调整:二批次拍地规则趋严,对房企的资金实力要求更高

受8月土拍新规影响,各城市相继优化其土拍规则,主要体现在4个方面:①严审房企开发资质与资金来源;②单宗住宅用地溢价率不得超15%;③不以竞配建等方式增加实际地价;④可通过竞一次性报价、摇号、竞品质方式确定竞得人。

其中对参拍企业的资质与资金来源审核可视为土拍政策在企业自制方面的收紧,加之在房企的三线四档管控与银行贷款两集中的调控作用下,房企整体融资环境收紧,促使房企面临较大的现金流压力,因此在土地市场方面房企整体参与热情不高,拿地更加谨慎。

2.供应节奏:土地供应与房企拿地意愿产生错配,是导致二批次土拍趋于理性的重要因素

对于房企来说,第一批集中供地可以补充本年货值,第三批年底拿地可在来年初再补齐土地出让金,除了能补充来年货值,亦能缓解房企的年内现金流压力。

从这一方面看,第二批房企拿地意愿也相对较低,导致性价比较低的地块产生报名人数不足或者流拍的情况。供应节奏与房企拿地意愿呈现时间上的不匹配,叠加政策调整趋严,因此第二批集中供地情况整体偏冷。

3.城市表现:深圳由于所推出地块性价比高,市场关注度依然保持高位

虽然整体市场表现平淡,仍有部分城市由于调整得宜,关注度依然较高,以深圳为例,综合溢价率12.1%,23宗地仅有1宗地流拍,并且有17宗地触地价上限后竞自持面积,市场表现明显优于大部分集中供地城市。

主要原因是受8月29日深圳对第二批集中供地的土地最高成交价格与住宅最高限价的调整,分别平均下调20.7%与6.6%,除了达到三稳的目的外,也为房企留下足够的利润空间,因而深耕区域的房企参与热情较高。

4.房企表现:财务稳健型房企跃为C位,中海、龙湖收获丰盛

由于前述原因,对于房企来说,在目前竞争压力较小的条件下,更有利于如中海、龙湖等财务稳健型房企在逆周期时获取性价比更高的土地资源。

从二批次的房企表现来看亦是如此,中海合计获取25宗地,为二批次获地之冠;龙湖与中国铁建分别获地22宗与18宗,位列二三名。

表:二批次集中供地与首批次的变化对比


(责任编辑:崔立明)
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