梁争誉 来源: 时代周报
三个旧改同样命途多舛。
深圳本土房企皇庭集团多项被作为抵质押物的债权资产被处置，涉及金额高达82.22亿元。
根据京东拍卖官网消息，中国华融资产管理股份有限公司深圳市分公司及相关主体（以下简称“中国华融”）拟对拥有的深圳市皇庭房地产开发有限公司（以下简称“皇庭房地产”）、深圳市皇庭天玺房地产开发有限公司（以下简称“皇庭天玺”）、深圳市皇庭城市广场开发有限公司（以下简称“皇庭城广”）债权资产进行公开挂牌处置。
据时代周报记者了解，皇庭房地产、皇庭天玺、皇庭城广原系皇庭集团控股子公司，现为中国华融分别持股67.09%、67.21%、67.21%的子公司。
中国华融此次处置的资产类型为债权，总额高达82.22亿元。截至11月21日，已有2名意向人在阿里资产交易平台表达对该标的的兴趣。
涉及深圳三个旧改
早在今年3月，中国华融便在其官网发布关于皇庭房地产等3家公司的债权资产处置公告。
根据公告，82.22亿元的债权资产，包含债权本金约73.12亿元，债权利息约9.10亿元，对应抵质押物包括皇庭房地产名下皇庭大厦158套办公用途房地产、皇庭天玺100%股权、皇庭城广100%股权、皇庭房地产100%股权。
这笔债权的主债务人为皇庭天玺。皇庭天玺主营房地产项目的开发与经营，系深圳市龙华区龙华街道清湖片区城市更新项目的申报主体。该城市更新项目被纳入《2020年深圳市龙华区城市更新单元第一批计划》，拟拆除重建用地面积约5.84万平方米，更新方向为居住、商业等功能，但更新单元计划已于2022年12月失效。
共同债务人皇庭城广，主营房地产项目的开发与经营，为深圳市宝安区新安街道公路局西侧片区城市更新项目的申报主体。该城市更新项目于2007年被纳入城市更新计划，拟拆除重建用地面积约1.53万平方米，拟更新方向为商业等功能。
另一共同债务人皇庭房地产名下核心资产包括位于深圳市福田区CBD的写字楼皇庭大厦，及位于深圳市福田区下梅林的城市更新项目。下梅林城市更新项目已改造为皇庭世茂裕玺项目，于2020年入市。
处置公告显示，上海世茂建设有限公司、深圳市皇庭集团有限公司及其实控人郑康豪提供连带责任保证担保，世茂集团控股有限公司承诺差额补足。
皇庭房地产、皇庭天玺、皇庭城广原系皇庭集团控股子公司。2020年9月中旬，这三家公司集体完成投资人变更，中国华融通过宁波梅山保税港区财达投资中心（有限合伙）间接持有皇庭房地产、皇庭天玺、皇庭城广67.09%、67.21%、67.21%股权。
值得一提的是，时代周报记者穿透股权发现，皇庭房地产、皇庭天玺、皇庭城广的股东浮现中植、世茂的身影，其股东深圳市荣晟善居实业有限公司、深圳市晟世善居实业有限公司均由中植创信投资有限公司、南京世茂新发展置业有限公司分别持股50%。
股权变更完成不久，皇庭集团即传出债务违约的消息。
2021年5月，皇庭集团旗下上市平台皇庭国际公告称，子公司深圳融发投资有限公司（以下简称“融发投资”）因无法如期偿还27.5亿元贷款，遭到债权人中信信托起诉。
化债暂无有效进展
融发投资涉诉事因一笔30亿元的贷款。
2016年，融发投资与中信信托签订《信托贷款合同》，借款金额为30亿元，借款期限为2016年3月30日至2021年3月30日，皇庭国际、皇庭投资、皇庭集团等为该笔借款提供连带责任保证担保。
因该笔借款合同纠纷，2021年，中信信托向广东省深圳市中级人民法院递交民事起诉状。深圳中院于2022年12月作出一审判决，判令融发投资偿还中信信托借款本金27.5亿元及利息约861.52万元。
即便皇庭国际多次尝试转让核心资产偿债，这一纠纷直至今日仍未解决。
2022年2月，皇庭国际在深圳联合产权交易所挂牌转让其持有的融发投资不少于51%股权，要求摘牌方需清偿融发投资对皇庭国际及相关方的全部债务。
根据公告，截至2021年年底，融发投资负债总额为53.68亿元。或许是因为债务高企，皇庭国际虽然多次委托挂牌，甚至打折转让融发投资股权，均未征集到有效购买意愿。
转机发生在今年4月，意向接盘者出现了。
根据皇庭国际公告，今年4月26日，其与连云港丰翰益港物业管理有限公司（以下简称“丰翰益港”）签订《股权转让框架协议》，双方就融发投资资产及债务重组事宜达成合作，由丰翰益港牵头对皇庭广场项目的债务进行重组。
丰翰益港将协调皇庭国际的各银行债权人给予纾困期并降低一定利息，后续通过寻找投资人收购融发投资，各债权人通过收购对价实现债权本息的全部或部分回收清偿，从而最终化解皇庭国际债务问题。
不过，在《股权转让框架协议》约定时间内，皇庭国际与丰翰益港对于债务重组合作的具体细节尚未达成可落地实施的一致意见方案。10月27日，皇庭国际公告称，公司与丰翰益港仍然有诚意促成合作事宜，双方仍在商谈债务重组具体合作细节，合作仍然存在继续推进的可能性。
皇庭集团的债务并不止融发投资这一笔，仅是其上市平台皇庭国际的债务规模便已远超支付能力。
皇庭国际2023年三季度报告显示，截至今年9月30日，其一年内到期的非流动负债约35.99亿元，而账上货币资金仅1.89亿元。
皇庭集团自身亦麻烦不断。根据天眼查，皇庭集团主体公司深圳市皇庭集团有限公司曾6次被公示为失信公司，13次被限制高消费。今年以来，深圳市皇庭集团有限公司11次因为未按时履行法律义务而被法院强制执行，执行标的合计26.19亿元。
在多个公开交流平台，皇庭国际的投资者频繁表达了对其化债计划的关心。皇庭国际回复称，近几年，公司积极推动解决债务问题，但该事项涉及的相关方和须协调解决的事项较多，解决该事项亦需要一个过程，公司会继续推动寻求可行途径解决债务问题。
