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美的置业“三道红线”转绿还债压力小 管理层称拿地绝不多点开花

2023-03-28 12:47:33 证券日报

本报记者 王丽新

见习记者 陈潇

“今年大家看到市场的信心有所恢复,不利因素有所减少,有利因素逐步增加,这在2月份、3月份的房产销售市场中得到充分体现。”3月27日上午,在美的置业2022年业绩说明会上,美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐向《证券日报》记者表示,2023年土地供应会比较充足,机会也会很多,但土地价格应该不会出现爆发式增长,目前健康发展的房企(拿地)都相对理性。

截至2022年末,美的置业收入为736.3亿元,毛利为113.06亿元,核心净利润38.7亿元,公司拥有人应占核心净利润19.68亿元。

对于未来经营策略,郝恒乐表示,面对整个行业的深刻变化,美的置业在不断地调整,总体原则是经营追求指标良性安全健康,不追求单一的规模扩张,在具体业务结构上,会坚守房地产开发业务基本盘,并深挖房地产开发业务链上的发展空间,推动经营业务多元化。

不断优化资产质量

作为财务盘面较为稳健的民营房企,美的置业一直在进行资产换仓,不断优化资产质量。

2022年,美的置业通过股权收购归编9个项目,新增权益货值63亿元,这些项目以二线城市为主。同时,公司退出部分弱三线和四线城市,减少权益货值9.5亿元,这些城市主要是柳州、九江、岳阳、大理等。此外,2022年6月份,公司新增位于上海市浦东新区项目地块,权益货值约14亿元。

对此,美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉表示,在战略发展上,公司坚定地投资二线城市和核心经济区。调整之后,截至2022年底,公司新增权益货值二线及以上占比为94%,长三角和大湾区占比合计为50%。

谈到2023年的拿地计划,郝恒乐表示,美的置业结合自己的土地储备和结构,今年会积极动态地研究优质土地,捕捉一些投资机会,并且根据每个城市的去化速度进行结构性补货。

“和前几年相比,我们的城市布局聚焦了很多。今年新增土地也基本上围绕这些区域,但是并不是这些区域的每一个城市都会增加,结构性缺货的城市会动态地研究、增加土储。”郝恒乐表示,“我们对土地研判更加理性,更加慎重,更加聚焦,绝对不会多点开花。”

融资成本下降

从财务角度看,美的置业一直在兑现降负债的承诺,也于2022年取得了较大成效。

截至2022年底,美的置业扣除预收款后的资产负债率为68.2%,净负债率为43.9%,现金短债比为1.60倍,“三道红线”已转为绿档,杠杆水平逐步回落。同时,公司借款总额加权平均实际利率进一步降低20个基点至4.62%,融资成本实现进一步优化。

“目前美的置业银行授信充裕,银行授信额度为1527亿元,其中尚未动用的银行授信额度为1080亿元。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示,从现金指标上来看,公司目前现金总量264亿元,而一年内到期有息负债为137亿元,由于无美元债,还债压力较小。

“在股东的支持下,去年几次发债基本都可以顺利发出去,并且去年融资成本同比下降了20个BP,这是非常难得的。”林戈如是称。

“面对2022年市场行情的变化,公司坚持以流动性安全为准则,在24个月资金流动性安全的基础保障上,合理铺排销售节点,保证了产销平衡以及量价平衡。”林戈表示,这些年,美的置业的回款水平基本在82%-85%之间,最高是87%,是相当理想的。

(责任编辑:崔立明)
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