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八成以上房企完成2020业绩背后:“踩线”过关成主流 降价跑量成共识

2021-01-19 15:09:05 北京商报

在刚刚过去的2020年,房地产市场可谓遭遇“重创”,面对动荡的内外部环境,下半场发力的各大房企又交出了怎样的成绩单?

据北京商报记者统计,在已披露2020年销售数据的30家房企中,有26家完成了年度业绩目标,另有4家设定目标的房企并未达标,分别为中南建设、融创中国、碧桂园以及富力地产。其中,碧桂园所统计口径为权益销售额,按照第三方机构数据,碧桂园的全口径销售额锁定在7888亿元左右,仍居于榜首位置。值得一提的是,受疫情影响,2020年各房企目标完成率情况普遍放缓,在所统计的30家房企中,“踩线”过关的房企达到1/3。

TOP 4俱乐部:两家未完成

一月过半,各大房企纷纷公布了2020年全年销售数据。北京商报记者梳理发现,在已披露2020年销售数据的30家房企中,有26家完成了年度业绩目标,时代中国、金地集团等属于业绩目标完成的优等生。另有4家设定目标的房企尚未达标,分别是中南建设、融创中国、碧桂园以及富力地产。

出乎意料,又在情理之中,TOP 4房企有两家未达成年度目标。融创中国公布的数据显示,2020年其实现合同销售额5752.6亿元,累计合同销售面积约4102.1万平方米,合同销售均价约14020元/平方米,归属于融创中国的权益合同销售额为3889.2亿元。去年初,融创中国定下全年销售目标6000亿元,这意味着其2020年目标完成率约为95.88%。不过与2019年比,依然有3.4%的增长。

同样业绩未达标的,还有常年高居榜首的碧桂园。自2018年开始,碧桂园对外仅公布权益销售数据,不再公布全口径销售额。

公开报道显示,2020年初,碧桂园集团总裁莫斌在谈到业绩目标时称,“对外不宣布,但对内有集团的内控目标”。但根据2020年集团去化67%的目标推算,碧桂园2020年全年预计权益销售金额约6074.22亿元。而实际上,碧桂园2020年的权益销售金额为5706.6亿元。从权益销售的角度来看,碧桂园仅完成了预期目标的93.95%。不过与2019年比,依然有3.3%的增长。

另据第三方机构统计,碧桂园2020年全口径销售额锁定在7888亿元左右,仍稳坐地产榜单头把交椅。

与融创中国和碧桂园相比,恒大2020年实现了7232.5亿元的销售额,目标完成率为111.27%;而万科并未设置全年业绩目标,但与2019年同期相比,万科的销售业绩实现了两位数增长。

恒大的“发力”始于金九银十,其在去年的9-10月共实现1819.7亿元的销售额,提前一个月完成了全年业绩目标;而万科则在去年的最后一个月,实现了合同销售额超千亿,同比增长77.18%,创下月度历史新高。

第三方机构的数据显示,房企TOP 3门槛已提升至7000亿元,但记者注意到,业绩门槛提升的背后,是“以价换量”的牺牲。以恒大为例,其2019年的销售单价保持在1万元/平方米之上,但2020年其销售单价已下降至8945元/平方米。碧桂园、万科以及融创中国等头部房企的销售单价也均出现了不同程度的下滑。

下调的业绩与踩线过关的现实

受疫情影响,各房企在去年初均选择了“保守”态度,2020年业绩目标设定普遍谨慎。例如,远洋集团2020年业绩销售目标设定为1300亿元,这与2019年的1400亿元相比,下调了7%左右;新城控股2020年业绩销售目标为2500亿元,较2019年2700亿元同样下调约7%。

记者此前也做过统计,在35家公布业绩目标的房企中,业绩增速的平均值约为15%,整体表现趋缓。

但即便如此,各大房企的业绩目标完成情况也并不尽如人意。在此次记者统计的30家房企中,目标完成率超过110%的房企仅有7家,此外有10家房企属于“踩线”完成业绩目标。

2020年全年,金科集团、正荣地产、远洋集团、中国奥园、保利发展、中梁控股、旭辉集团、新城控股、合景泰富、世茂集团的销售额分别为2233亿元、1419亿元、1310.4亿元、1330亿元、5028.48亿元、1688亿元、2310亿元、2509.63亿元、1036.08亿元、3003.1亿元。而它们的目标完成率超出部分多为小数值,例如远洋集团2020年目标完成率为100.8%、中国奥园为100.61%、新城控股为100.39%等。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,疫情的影响只是一方面,房地产市场已经进入到“低流量”时代。无论是外部市场环境,还是房企自身的体量规模,业绩增速放缓未来将成为常态化。从目前的市场表现来看,各家房企已经开始由“量”转“质”,尤其是头部房企表现更为强烈,中小房企的规模追求也越来越不平坦,未来它们的业绩增幅也不会过于“高企”。

克而瑞研究中心发布的报告显示,截至2020年末百强房企中有超八成房企累计业绩超去年同期,其中超四成企业的同比业绩增速在20%以上。尽管2020年房企业绩在一定程度受到疫情冲击,但是整体规模持续放缓趋势已定。预计2021年市场考验只会有过之而无不及,销售态势不容乐观,或有越来越多的房企面临负增长困境。尤其是“三道红线”全面实施,降负债、稳流动摆在行业发展首要位置,迫使房企放慢周转速度。

2021预判:市场向好 命脉被卡

虽有波折,2020年对于房地产市场仍是丰收的一年。

克而瑞数据显示,从全口径销售额来看,2020年千亿房企数量达到43家,较2019年增加9家,其中包括龙光集团、新力控股、时代中国等。千亿房企“上新”,再次证明市场的活力仍在。

2020年,百强房企各梯队销售金额入榜门槛同比持续提升。其中,TOP 10和TOP 30房企操盘金额门槛分别提升18.5%和16.8%至2404.2亿元和1120亿元。TOP 50房企竞争格局加剧,操盘金额门槛670.1亿元,同比增幅最高达26.8%。

“虽然市场层面向好,但关乎房企生存的命脉正在被收紧。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,融资“三道红线”叠加近期的房地产信贷集中度管理制度,中小房企的规模增长已经从源头受到限制,未来的资源配置也只会向头部集中,房地产市场分化会持续加剧。

据悉,2020年12月31日,银保监会、央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,分档设立银行的房地产贷款余额占比和个人按揭贷款余额占比两个上限,对超过上限的机构设置过渡期,并建立区域差别化调节机制。各地结合所在地区经济金融发展水平、银行业金融机构的具体情况和系统性金融风险特点,以公布的集中度为基准,适当调整,合理确定所适用的管理要求;并对超出管理要求的给予2-4年的过渡期。

彼时有分析认为,上述政策会进一步收紧房企融资端,而个人按揭贷款限制也会影响到房企销售端,叠加“三道红线”,这将是未来房地产市场的深度调整。

贝壳研究院数据显示,2018-2019年两年房企偿债规模成倍增长,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关,直达1.2万亿元规模,房企偿债压力继续攀升。

债务压力逼近,“借新还旧”仍是行之有效的手段。记者注意到,新年开年众房企密集发债,而发债的用途也多用于现有债务再融资。

另一方面,房企融资持续分化,龙头房企的融资优势凸显,这之中有碧桂园2.7%的利率,也有上坤地产12.75%的利率。1月15日,上坤地产发布公告称,将发行一笔1.85亿美元1年期优先票据,票面利率高达12.75%。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出,融资收紧是所有房企的“必答题”,何去何从仍预留腾挪空间。从市场来看,短时间的债务压缩是不现实的,但对于资本面较好的房企而言,机遇要大于挑战,这无异于是一个扩大市场份额的机会。此消彼长,未来的市场分化会进一步加剧。

北京商报记者 卢扬 王寅浩

(责任编辑:陆明)
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