中宏网昆明2020年8月24日电（记者 鲁国勇 实习生 谢莹莹）昆明的雨季，清风送爽，8月18日上午，记者来到昆明呈贡新区，走在彩云南路上，两旁的栾树开着小红灯笼样的花，宽阔的马路车辆稀少。曾经传说中的“鬼城”如今是否旧貌换新颜？
老昆明人一般给出否定的回答。家住昆明五华区的谢先生说：“呈贡的房子，送我都不要。” 像谢先生一样，居住在昆明老城区的本地人，提起呈贡就会联想到“偏”“不方便”“鬼城”的人并不在少数。
被寄予厚望的七彩云南第壹城，2016年开业，远远望去，密集排布的楼栋，走近社区会发现入住率依然偏低，而对面的商业综合体，中午时分，散聚的人群三三两两，就算是两年后的今天，呈贡除了现有的七彩云南第壹城商业圈附近人流量较大，其余地区街上行驶的车辆以及人数都不多，与之形成对比的是很多正在建设封顶的或是已经建成的高楼。这么多年过去了，依旧人少楼多，这也难怪大部分长期在昆明老城区生活的人对呈贡的固有印象就是难以发展的“鬼城”。
据了解，云南七彩第壹城是诺仕达集团斥巨资打造的呈贡标志性项目。位于昆明呈贡新区CBD核心区（新城1区），按呈贡新区商业商务中心标准建设的现代城市商业综合体项目。项目占地面积700亩；总建筑面积200万㎡；商业面积100万㎡；住宅面积100万㎡；内设18班国际幼儿园；36班国际小学；项目内含100亩中轴景观公园和6大组团私家园林；地下车位11000个。
万达广场、七彩云南第壹城、融创孔雀镇等一大批商业和文旅项目相继落地呈贡，已经建设开发十年呈贡的商业还在膨胀，还在“造城”，一个“野心勃勃”的都市圈，繁荣和繁华最终还要看能否聚拢其足够大的人口规模。
两年前公布户籍新政 率先发起“抢人大战”
在全国的户籍新政大规模实施之前，早在两年之前，昆明就开启了城市的”抢人模式“，要让昆明尽早进入千万人口城市的行列，呈贡将是主要人口增长点，所以在2018年1月就出台户籍新政，购买呈贡公寓就可申请在呈贡落户，称为昆明城区唯一可以买公寓落户的区域。考虑到呈贡大学众多，接着又出台《关于推动全市经济持续健康跨越发展20条措施的意见》，提出将对高校毕业生落户实行“零门槛”，即先落户再就业。
两年过去，成果如何呢？根据2016年公布的《昆明市“十三五”新型城镇化发展规划》，到今年（2020）年，呈贡城镇人口达50万。而根据第三方平台“红黑人口库”公布的最新数据显示：2019末2020初全区常住人口37.11万人。其中，城镇常住人口27.69万人，占常住人口比重为74.62%。人口自然增长率7.63‰。实际管辖区户籍总人口133427人。其中，城镇人口133427人，占户籍人口比重为100 %。
两年前就在呈贡购房的昆明人左女士告诉记者，自己周围很多邻居都是云南地州人，前来昆明购房落户。为了搭上昆明“省会”的列车，加之呈贡房价相对于主城区便宜，未来升值空间也大，不少地州购房者选择在此购房。此外呈贡通往各地的高铁、动车的开通，极大地便利了地州人群前往昆明。
昆明锐理数据梁彩霞分析师表示：根据锐理数据统计2016年至2020年，呈贡公寓购房者来源统计发现，近一半客户来自于地州和省外，在2018年时甚至超过昆明本地购房者。
据以公寓为主要产品的华侨城花都时区的置业顾问介绍：“最近两个月售出的房源购房者都是外地人，因为喜欢昆明的气候，想买靠近滇池的房子，再加之房价便宜，一套三十多平的公寓买下来才二十多万，很多外地客户是当场作出购买决定的”。
据了解，这些前来呈贡购房的外地购房者大多以投资、旅游自住或是落户为主要目的，生活不在呈贡，不能成为呈贡本地的常住人口，仅仅在旅游旺季的时候会前往。故此，呈贡的流动人口成季节性变化。
楼盘花式打折房价下行 呈贡进入买房者主导时期
融创雨花玖月在去年9月开盘，楼盘销售的花样也跟商场买衣服的差不多了，在被初步询问了价格之后，置业顾问开始一步步打折，从开始报价的15117.61元/平，降到了14810.79元/平，据说这还是基本折扣，如果有意向，还可以申请多重折扣，算下来，也就13000元/平。
现以公寓为主要产品的华侨城花都时区的置业顾问则直接列出了折上折，包括3万抵6万，再加折上折。
根据安居客统计的近六年呈贡房价数据来看，从2015年均价5000的房价，进入到2019年后平均房价稳定在10000元以上。在5、6月份，疫情后楼市恢复出现小幅上扬，7、8月则出现持平并有向下趋势！
昆明优居分析师宛钢说：受疫情影响，目前呈贡片区的销售压力凸显。呈贡的楼盘，比之去年有放量下行的趋势，下半年的逻辑基本不会变。招商翰林大观、光明璟宸、远洋新干线、雨花玖悦、玖玺华府 、中铁山语桃园、金茂国际等在售楼楼盘，楼盘多竞争也大，对购房者来说是有利的。今年下半年呈贡性价比高的楼盘也会成为快销盘，对于那些房价居高不下品质又不怎么高的楼盘可能要销售好几年。今年呈贡有一定存量房市场。存量房销售价格肯定要比新建商品房低很多，不过存量房也存在一些问题，在交易过程中会产生高额的交易税，房屋总价银行评估不高导致首付较高，因为首付问题导致一些购房群体选择了新建商品房。今年呈贡下半年还是购房者占主导市场，买房还看性价比，品质、品牌、物业、户型、配套综合对比，购买保值的产品。什么叫不保值产品，就像商铺，有人一铺养三代，有人买了商铺，快十多年都没有租出去，呈贡到处可见。总得来说，未来房地产市场都是存量房市场，得挑选好品质、好户型、好地段、好配套、好价格的房子。
