【以案释法】从某置业有限公司虚假宣传案看房地产行业反不正当竞争

【案情简介】

根据海丰县信访局《信访事项转送函》（海信转〔2020〕294号），执法人员对某小区业主反映的某置业有限公司售楼过程中虚假宣传等问题进行调查。当事人在售楼期间，对其开发的楼盘第一期与第二期中间的市政路在沙盘上设计为商业步行街模样，涉嫌虚假宣传。2022年11月10日经报局领导批准立案。经负责人集体讨论，海丰县市场监管局作出行政处罚决定，当事人不服行政处罚提起行政诉讼，汕尾市城区人民法院一审、汕尾市中级人民法院二审判决均维持海丰县市场监管局的处罚决定。

【调查与处理】

经查：某置业有限公司在2018年11月开盘销售其投资开发的小区第一期楼盘期间，明知小区楼盘第一期与第二期相邻中间的有一条约20米宽的市政路的情况下，在该楼盘招商中心一楼销售大厅在展示“※※一期”、“※※二期”楼盘沙盘模型时，有意将该市政路设置成热闹休闲的商业步行街模样（有6道拱桥门，很多人流在路面上穿行并且在路心两旁放置很多排列整齐的桌椅、遮阳伞和种植树木，路边商铺林立，且有在地面上标示四方形排列路标等标志），沙盘展示的场景与实际建设不相符，误导购房者。当事人同时存在价格违法行为，海丰县市场监管局于2021年2月7日对当事人合并处罚80万元。

【法律分析】

当事人明知小区楼盘第一期与第二期中间约20米宽的路道规划并实际建设为市政路的情况下，有意在销售楼盘过程中，以“沙盘”这一微型缩体为媒介，在售楼大厅公开向看房者展示，起到宣传推介作用。当事人对其销售的楼盘的配套市政设施作引人误解的商业宣传的行为，违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第二条第一款“经营者在生产经营活动中，应当遵循自愿、平等、公平、诚信的原则，遵守法律和商业道德。”、第八条“经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。”的规定。同时，经查明当事人不兑现优惠折扣，违反了《中华人民共和国价格法》第十四条第一款第四项“经营者不得有下列不正当价格行为：……（四）利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易；……”、《禁止价格欺诈行为的规定》第七条第一款第二项“经营者收购、销售商品和提供有偿服务，采取下列价格手段之一的，属于价格欺诈行为：……（二）收购、销售商品和提供服务前有价格承诺，不履行或者不完全履行的；……”的规定。

依据《中华人民共和国反不正当竞争法》第二十条“经营者违反本法第八条规定对其商品作虚假或者引人误解的商业宣传，或者通过组织虚假交易等方式帮助其他经营者进行虚假或者引人误解的商业宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，处一百万元以上二百万元以下的罚款，可以吊销营业执照。”、《禁止价格欺诈行为的规定》第十一条“经营者有本规定第六条和第七条所列行为之一的，由政府价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》进行处罚。”、《价格违法行为行政处罚规定》第七条“经营者违反价格法第十四条的规定，利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的，责令改正，没收违法所得，并处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款；情节严重的，责令停业整顿，或者由工商行政管理机关吊销营业执照。”的规定，责令当事人改正违法行为，对当事人虚假宣传和价格欺诈的违法行为合并处罚80万元。

本案中，当事人某置业有限公司不服海丰县市场监管局作出的行政处罚决定，于2021年6月2日向汕尾市城区人民法院提起行政诉讼，汕尾市城区人民法院2021年10月29日作出一审判决，驳回了当事人的诉讼请求。当事人不服一审判决，提出上诉。2022年3月22日，汕尾市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。                     

【典型意义】

“安居乐业”的观念在国人认知中根深蒂固，促使近年来房地产行业快速蓬勃发展，海丰县亦同。房地产开发商为利益驱动，“饥饿营销”等各种花样的营销手段层出不穷，造成群众购房恐慌，连夜排队抢号抢房时有发生。在房地产预售制度下，侵害消费者（购房者）合法权益的现象屡见不鲜，商业宣传、促销活动、价格优惠等更是违法违规行为的易发环节，应当引起市场监管部门的重视。

本案中，沙盘模型具有展示楼盘建筑物的所在区域、位置、朝向、楼层、面积、造型、布局、设计及与周边环境地理关系等功能，是楼盘的微缩实体，其功能主要是帮助开发商更加直观向购房意愿者突出介绍自己商品房的优势，增加交易的成功率。房地产开发商以沙盘公开展示楼盘，实质是一种营销手段，应当认定为商业宣传。对房地产开发商而言，其商品是商品房，作为商品房的附带品——住宅小区的市政配套设施，归入《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条的“性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉”并不恰当。但现实中，商品房作为一种较为特殊的商品，其配套设施往往对购房者的购房意愿起到一定的作用，甚至是关键、决定因素，如位置（交通便利度）、配套中小学、电梯、医院、商超、商业街等，与商品房本身构成不可分割的一体。执法人员认为，住宅小区的配套设施，应当根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条的法律条文的文义，对“等”字作合理的扩大解释，把对市政等配套设施的引人误解的商业宣传列入《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条的规制范围。本案对有意通过沙盘展示作引人误解的商业宣传违法行为的查处，震慑了房地产天花乱坠的宣传乱象，促进房地产商诚信经营、依法营销，保障了广大消费者的合法权益不受侵害。

（供稿：海丰县市场监管局执法大队 王明）