记者 刘万新 慕鹏
2024济南楼市供应量如何？主力供应区域在哪？产品结构有哪些变化？记者调研了解到，2024济南楼市依然有近百个楼盘入市供应，其中东部扛起大旗，占到整体供应的一半左右；而纯新盘也持续上新，扎堆科技城、凤凰路沿线。不少一线房企表示，2024年继续拿地补充库存，深耕城市发展方向，打造聚焦主流人群的改善产品。
2024济南各区域供应不平衡
济南东部供应占全市一半
记者通过采访调研了解到，2024年济南东西南北各区域都有楼盘供应，或既有在售或新品加推。从供应产品面积段来看，130平米以上改善产品成为主流。同时值得一提的是，2024年整个济南东部楼市供应量占了全市供应的一半左右。
张马新东站片区2024年有10多个楼盘在售，以高层、小高层房源为主，主力面积段为100-130平米的刚需刚改产品。“中建蔚蓝之城今年供应量大，大约有9万平米入市，面积覆盖98-141平米的三室四室。”中建城发相关负责人告诉记者。
华山片区一直是济南楼市供应压舱石，作为深耕华山片区的中海地产，过去以刚需盘销售为主，近两年推出的天赋嶺、臻园府组团，以洋房、合院、叠拼产品为主，很好地结合了华山湖城市景观资源，进行了产品升级。据悉，中海阅麓山主打125-130平米精装小高层，今年将有16万平米供应入市。
以“改善”标签吸睛的科技城片区、盛福片区、长岭山片区2024年也有不少大动作。科技城片区的保利珑誉今年主推143-235平米精装产品，供应8.5万平米；盛福片区随着整体进入销售尾声，目前在售楼盘不多，中建星光城市一家独大，今年单盘供应量有14万平米左右；长岭山片区以银丰玖玺城为主，目前主力销售149-300平米六期上和院产品。
除了东部，济南南城历来也以改善为主。鲁能领秀城今年有19万平米供应入市，面积从99-175平米不等；市中万科城也有9万平米供应，主要是105-175平米的三房四房产品。以西客站为核心的济南西部片区，也从刚需为主全面转向改善，其中龙湖御湖镜2024年有5万平米供应，以142平米的四房为主；龙湖熙宸原著主打洋房别墅，151平米起步。
较于其他区域，济南北部楼盘主要集中在药山、北湖片区，主打刚需，整体供应量小。记者调研多个在售楼盘，整体销售产品面积区间为100-140平米，片区房价每平米在10000-16000元之间。
纯新盘集中入市
聚焦科技城、凤凰路沿线
作为济南楼市供应中很重要的一块，记者统计发现，2024年有不少新项目入市，主要集中在科技城片区、凤凰路沿线、高新区以及唐冶片区。
经过2023年“鏖战”，今年科技城片区仍将是济南主力供货区域。区域内除了保利珑誉、中信泰富玖著，今年三发和岳府、尊御府、海尚府以及金地住友地块都将入市。记者了解到，三发和岳府规划190套房，但拿地时挂牌条件规定需定向销售给历下区政府指定单位3.37万平米约170户，实际可对外出售面积只有3700平米不到20套；尊御府分三期，规划500多套；海尚府是君一控股旗下产品，规划720套精装高层；由金地代建代销的金地住友地块暂时没有规划出炉，“预计今年下半年入市，主要改善产品，五六百套房源。”金地相关负责人介绍到。
凤凰路沿线今年成亮点。2023年10月，历城控股竞得凤凰北路以西、工业北路以南的地块，后与建发合作，案名定为建发雍泉府，当月30日，中电建竞得凤凰北路以西、商贸城路以南地块，案名定为中电建国誉凤启，9296元/平米的楼面价比旁边建发雍泉府多了3705元/平米，在地块素质和容积率相似情况下，对中电建国誉凤启来说是考验。目前两个楼盘均在施工中，预计五六月入市。
此外，凤凰路沿线银丰玖玺城七期也将在今年推出，“最后一期将是玖玺城的全面突破升级，建筑景观及精装细节均引入顶尖团队”。银丰玖玺城营销负责人表示，七期产品将按照引领市场10年新居住模式打造。
在2023年10月土拍中，保利置业拍得唐冶围子山A1-1地块，项目定为保利·鹊华赋，“保利置业产品体系中，赋系注重传统人文体验，保利鹊华赋将是北方第一个赋系产品，我们要把在唐冶项目打造成东方文化大宅，将济南文化底蕴融入其中”，项目负责人表示，保利鹊华赋规划17栋住宅，以别墅、洋房为主，商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求，预计3月底入市。此外，彩石片区保盛项目，雪山片区中海雪山境，绿城济钢部分地块项目，都今年入市。
房企聚焦主流区域
下大力气建设好房子
对于2024年市场开发，某房企投资研发负责人表示，他们对济南这类省会城市比较有信心，2024年还会从济南主流发展区域拿地，继续深耕城市，“跟随济南供地节奏，从中挑选东部、北部优质地块，也会考虑平台公司优质地块和城市更新项目”。
谈到产品打造，多位房企营销负责人表示，按照目前的地产政策，他们会更多聚焦改善性产品，“聚焦主流人群，打造中高端改善产品，下大力气建设好房子。”一房企营销负责人表示，会充分发挥公司的设计能力，打造好产品，也会同时关注一些普通地块，满足刚需人群住房需求，提升市民居住品质。
另一家TOP级房企的负责人也表示，今年会继续拿地，补充济南公司的库存。
“2024年还是要再接再厉，继续拿地开发好项目。”已经在济南东部连续开发了三个高端楼盘的某房企负责人向记者透露，目前其集团公司已看好济南核心区域的两个地块，表示接下来要将产品做进一步提升。
全面向改善产品转移
二手房承担刚需刚改需求
谈到2024年济南楼市发展，合富辉煌山东公司副总经理、壹合产业发展研究院院长许传明认为，新阶段济南乃至全国商品房将全面向改善产品偏移，刚需甚至有可能完全退出商品房开发序列，改善性产品将进一步向品质化、个性化、细分多元化方向演进。
“随着房地产市场形势逐步明朗化，民营企业土地补库的需求会逐步抬头，民营企业拿地会有所增加，但总体上央国平占据拿地主力的格局还将延续。改善型产品扎堆的区域会继续成为市场关注的热点板块，成熟且有土地储备的区域是当前和今后一段时间的市场有效供应主力。”许传明表示，2024年济南楼市成交预计将有所抬头，受改善型产品占比提升的影响，新房均价延续温和上升的态势。
济南市房地产业协会执行副会长李刚认为，从济南楼市供给看，二手房逐渐承担起刚需刚改的需求，新房市场则被核心优质地块打造的改善房占据，“近年随着不少大盘进入销售尾声，济南楼市进入改善占主流的状态。2024年济南各区域不平衡供货现象依旧存在，但在二手房与新房互相补充的形势下，济南整体供应及价格都不会出现大幅波动。”李刚表示。
