经济观察网 记者 陈月芹 1月24日，央行、国家金融监管总局联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》），第一次明确经营性物业贷款可以用于偿还该物业资产以外的债务，如开发商集团层面的存量贷款和公开债，这令一家头部房企的融资人士感慨“从业以来，闻所未闻”。
这类贷款需要以经营性物业为抵押，实际用途投向物业本身或与房地产相关领域。申请经营性物业贷款的标的必须符合以下条件：已竣工验收合格、已办妥不动产权证书并投入运营且综合效益较好的商业房地产，包括但不限于商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等，但不包括商品住房、租赁住房。
该《通知》的最大亮点是拓宽了经营性物业贷款的资金用途。对此，前述头部房企融资人士称，“难得看到把‘救项目，也救企业’的精神明确写进文件里”。
可用于母公司还债
在用途上，《通知》明确，经营性物业贷款可用于“与物业本身相关的经营性资金需求、置换建设购置物业形成的贷款和股东借款”，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。这是《通知》发布前就可行的操作。
新的突破在于，2024年底前，经营性物业贷款还“可用于偿还房地产开发企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域相关贷款和公开市场债券”。
自2021年下半年恒大出险以后，监管层对房地产供给端的纾困、保交楼等常常贯彻“救项目，不救企业”的不成文原则，例如保交楼专项资金注入的主体是经层层筛选后确定的项目公司，而非出险房企集团层面，也决不允许将纾困资金用于房企的日常经营。
经营性物业贷款和央行于2022年射出的“第二支箭”“第三支箭”有何不同？
和“第二支箭”相比，两者都需要以经营性物业为抵押，但资金渠道不同：经营性物业贷款的来源是商业银行，而央行“第二支箭”——民营企业债券融资支持工具，即通过中债增进行资产抵押并获得担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等。
前述头部房企融资人士认为，商业银行经营性物业贷款的贷款价值比（LTV，loan to value，指贷款金额和抵押品价值的比例）会比中债增高，费用也会比中债增便宜。
“第三支箭”即股权融资，可用于保交楼或经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置住房建设等，也可用于补充流动资金、偿还债务、并购重组等。实操中，多数房企的定增方案一般用于存量项目的开发和补充流动资金，而经营性物业贷款不仅可以用在本项目的经营，还可上调至集团层面偿还存量贷款甚至公开市场债券。
一家股份制商业银行人士表示，《通知》定向利好有资产且仍平稳经营的少数房企，而且要求这类商业地产具有优质IP，如龙湖、新城、华润等。“因为经营性物业贷款以承贷物业作为抵押品，第一还款来源是承贷物业本身的经营性现金流。在现在的市场环境下，没有优质IP，很难保证经营性现金流，银行也不敢给开发商做（经营性物业贷款）”。
《通知》也规定，商业银行应与借款人（物业业主）在贷款合同中约定资金管理账户，承贷物业经营收入原则上均应进入该账户，优先用于偿还当期贷款本息。
一家头部房企负责投资者关系的人士直言，公司手上仍有部分商业资产，但客流、营收情况较为一般，政策发布后的一天时间里，没有一个投资人或金融机构向其询问过与经营性物业贷款相关的事宜。
首个专项监管文件
除了利好有优质资产的房地产企业，《通知》更宏观层面的意义还在于，它是经营性物业贷款业务的首个专项监管文件。
中信证券表示，《通知》发布前，国内金融监管机构对经营性物业贷款业务并未有专项规章制度，而是更多通过负面清单管理来约束该业务的开展，如约束资金用途、还款来源、贷款额度等。
例如，商业银行过往发放经营性物业贷款的抵押率一般不会高于50%—60%，而《通知》明确贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70％，上限有所放宽，但仍要求商业银行要根据承贷物业经营状况、评估价值，以及借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等因素合理确定贷款额度。此外，贷款期限一般不超过10 年，最长不得超过15 年。
这意味着，《通知》之后，不动产的贷款额度有提升空间，持有型物业的变现能力和资金使用效率进一步提高。华泰证券认为，此举叠加消费类基础设施REITs的发行，将为不动产盘活提供通道。
1月25日，国家金融监督管理总局副局长肖远企表示，近期将指导金融机构落实好经营性物业贷款管理要求，“《通知》非常有针对性，前期也做了很多调研，听取了行业、金融机构和各个方面的意见建议。它允许银行发放经营性物业贷款，对经营规范、发展前景良好的房地产开发企业，全国性银行在风险可控、商业可持续基础上，对这些房企发放的经营性物业贷款，在今年年底之前可以用于偿还房企的存量贷款和他们发行的公开市场债券”。
前述股份制商业银行人士透露，经营性物业贷款主要集中在全国性银行，但各家银行的占比不高，《通知》的出台可能为全国性商业银行信贷投放提供新的增长点。
根据金融监管研究院报告，截至2023年底，中国银行的经营性物业贷款约1500亿元，占总贷款余额不足1%。平安银行2022年披露的数据显示，其经营性物业贷款和并购贷款二者合计，仅占贷款余额的2%。
