文/片 记者 刘万新 慕鹏 靳文博
近日，继六大国有银行调整存款挂牌利率及各项存款产品利率调整后，多家股份制银行自2023年12月25日起，也对人民币存款挂牌利率进行了下调。业内人士表示，这为银行进一步让利实体、下调贷款利率，包括房贷利率拓展了空间。
2023年伊始，济南提升多孩家庭公积金额度、发放5000万置业消费券、首套房“认房不认贷”、全域取消限购、支持公积金交首付等系列稳楼市政策出台，楼市政策持续向好。在诸多政策加持下，不少购房者表示，2023年买房处于历史友好期。
房价和贷款利率处于低位
2023年买房比较划算
2023年春节后，王冰开始了买房之旅，先后看了济南东部不少新房和二手房，最后3月份在中建蔚蓝之城买了一套118平方米三室两厅两卫户型，单价14400多元，2024年9月交付。据了解，王冰在聊城老家有一套婚房，“一直在济南工作，去年把老家房子处理了，手里攒了一部分钱，趁着疫情后房价处于低位，紧急开启了看房模式”。
王冰表示，现在看来当时买的价格和贷款利率都很合适，“2023年房贷利率比较低，不像前几年五六个点的时候，贷款120万房贷利率4.1%,每月月供5500元左右，如果前两年至少得6000元以上。”谈到后续楼盘房价走势，王冰告诉记者，买房为了自住，买了后也不怎么关注房价了，“置业顾问告诉我，除了一些顶层底层的特价房价格低，正常房子每平米15000元左右，涨跌幅不大，只能算小涨。”
一二季度后济南楼市平稳回落（资料图）
和王冰不一样，李华选择了2023年下半年在开发商促销时出手。十月底李华购买了位于姜家庄地铁站的保利公园上城，这是济南首个地铁上盖楼盘，“主要看重它的交通和区位，在历下能用2万元单价买到这样的房子，还是挺满意的。”
李华介绍到，自己从2023年初就一直考虑买房，开春以来楼市利好不断，但无奈资金准备不足，便一直拖到现在。“赶上了开发商促销，105平米的房源折后每平20000元左右，还是精装，对比过区域内其他楼盘，感觉挺合适。”交完首付后，尽管每个月需要还近5000元房贷，李女士还是觉得心里一块石头落了地。
也有购房者选择元旦前定房。开发商一般会为了冲刺年度任务，打出各种优惠举措，詹先生就是其中一位。近日，在雪山某楼盘现场，前来看房的詹先生告诉记者，由于公司搬迁至高新区，考虑通勤成本，决定在济南东部入手一套新房。
“这是第二次来，项目了解得差不多了。因为预算有限，120平米的户型很合适。”詹先生告诉记者，对于刚需购房者，房子早晚也得买，年底开发商冲任务，价格更合适。“我们刚签了意向合同，还说送冰箱、电视等成交礼，2023年也算了了件大事。”他表示，对于购房者来说，实实在在的优惠才是硬道理，希望明年济南楼市更加健康理性。
一二季度后楼市平稳回落
部分改善和现房抢眼
济南楼市对于2023年购房者来说比较友好，尤其是对刚需购房者。2023年济南市房地产市场整体运行呈现平稳回落状态，济南市房地产业协会公布的数据显示，2023年1-11月济南商品住宅销售约6.24万套，面积836.34万平米；而从12月的住宅网签数据看，大概率网签三四千套。而2022年济南商品住宅销售7.31万套，面积977.92万平米；2023年住宅销售相比2022年预计出现小幅下滑。
一位十多年的地产从业者表示，2023年济南新房市场比较难做，一是没有足够的新项目入市，老项目清盘后没有后续地块开发；二是购房者越来越谨慎，基本在区位选择时就判定了自己想要的楼盘，如果觉得价格不合适，会直接转战下一个区域。
伴随整体销售下滑，市场分化也越来越明显。“作为东部改善盘代表，银丰玖玺城很早就完成了全年任务，年底也没有冲刺优惠。”项目营销顾问刘信访表示，目前主要推五期和六期产品，面积从105-300平方米不等，价格一直很稳定。
“市场最好的时候是二三月，周末到访最多突破200组，元宵节当天很晚还不断有客户签约。”刘信访回忆，那段时间案场优惠并不大，但市场很火热。“购房需求在2023年一二季度基本释放完毕，三四季度没有再现年初行情。”他认为，从近两年购房者心态来看，改善购房者也不是“有车就上”,在价格坚挺的情况下，如果产品力、地段、配套等优势不明显，也是不会轻易出手。
同样位于济南东部的两个改善楼盘销售数据也不错。作为营销总监，刘丹表示2023年改善市场给力，“一个是精装现房大平层，以四房为主；另一个是叠拼加大平层，也是四房。相比2022年市场，2023年明显好很多，每个楼盘成交都在120套以上，两个楼盘总成交额13亿元左右。”
“二三月市场是最好的，七八月市场回落，回款压力大，年底这一阵算比较平稳。”谈到2023年济南楼市，她表示改善盘市场一直平稳，并且有小幅上涨。
除了部分改善盘表现显眼外，济南部分现房、准现房楼盘销售数据也不错。海信九麓府渠道人员孙伟告诉记者，相比疫情三年的低到访低成交，2023年项目全年成交400套左右。孙伟表示，楼盘是现房而且价格低，毛坯房10000-11000元/平米，精装房10500-11500元/平米，“在西部、西北部买房选我们项目的比较多，2023年自己也已经卖了30余套，这在去年不敢想”。
位于东部的春来晓园，也主打准现房。绿城中国济南片区策划负责人李景超表示，目前绿城在济南主力销售项目有3个，以春来晓园为例，项目单价14500-17000元，2023年卖了近1000套，“2023年春来晓园一期7月交付，所在地块房源2、3月销售非常抢手，目前已销售完毕，业主对前期交付也比较认可”。
“2023年政府的一揽子利好政策，整体提振了市场信心，一定程度上助力了销售。以2月为例，春来晓园两周卖出200套，很大原因是政府的5000万元消费券加持。其实每出台一项利好政策，不管是从看房还是成交，都有一定反应。”李景超告诉记者。
中介表示二手房市场惨淡
现实是网签量逼近新房
与新房销售相比，不少从业者表示二手房销售体验感更差。冬至当晚7点，济南德佑绿城百合花园店孙发斌刚带客看房完毕，作为15年的从业者，这种披星戴月的工作方式已经是家常便饭。“下半年有带看就很不错，上半年楼市小阳春一直持续到5月，那段时间非常忙，无论是新房还是二手房成交速度都挺快，但过了年中就闲下来了。”
“2023年的房地产行情是我从业十多年来感觉最冷的一年，店里十几个同事，已经有一半转行去做别的工作了。新房方面，一个月能成交两套，大家就觉得很满意。二手房市场比新房还惨淡，一套二手房两三个月成交出去就算流速很快。”
与孙发斌感受不一样的是，2023年济南二手房成交数据还不错。贝壳二手房交易中心负责人张海豹表示，2023年济南贝壳二手房成交数据和往年差距不大，不过呈现出前高中低后回稳的状态，“二月是二手房成交高峰，月成交在2000套左右，主要是开年后购房需求的集中释放，随后市场逐步回落，七月市场成交达到了全年最低谷，月成交量在800套左右，随后慢慢抬升，目前月成交在1000套左右”。
张海豹表示，下半年二手房成交数据比较平稳，主要是多项政策左右的结果，“毕竟购房需求一直存在，买房利率的调整，购房政策的陆续出台，刺激了一些潜在需求，有助于购房者加速出手”。
和济南贝壳的数据比较吻合的是，相关数据显示，2023年济南前11个月二手房住宅网签5.63万套，共计584万平方米，整体变现不错，而新房网签6.24万套，从成交数据看，济南二手房成交量正在迎头赶上新房。
谈到为何二手房成交数据不错，但是从业者感受很差时，一位业内人士表示，主要是多元素造成的，“一方面是二手房挂牌量大幅增加，目前济南贝壳的二手房挂牌量已经72000多套，房源数量庞大，出现了供需失衡状态，大量房源无人问津，即使中介推荐也很难成交；其次是二手房市场不好，购房者价格预期一降再降，和卖房人预期差距大，这种情况下成交难度加大，从业者体验感很差。”
