王莹岭 来源: 时代周报
2023年，楼市利好政策层出不穷，各地打响的“第一枪”此即彼伏。
住房和城乡建设部部长倪虹在近日的全国住房城乡建设工作会议上总结道，2023年，住房城乡建设部门会同有关部门出台“认房不用认贷”、降低首付比例和利率、实施支持居民换购住房有关个人所得税政策、降低二手房买卖中介费等政策工具，指导地方因城施策、一城一策、精准施策稳定市场。
政策密集刺激下，全年楼市反响如何？2024年政策将如何发力？房价是否能够企稳回升？
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱指出，“在此政策利好下，2023年的行业基本面虽然下滑，但新开工面积、开发投资、到位资金、销售面积降幅均呈现收窄局面。”
“从市场指标上看，预计2024年市场表现关键词为‘温和改善’。”展望2024年，王小嫱如此道。
年内地方刺激房产政策出台750余次
回望2023年全年楼市走势，呈现“前高中低后稳”趋势。
2023年1-3月，楼市迎来“小阳春”，市场加速复苏，3月，70城中新房上涨城市数量超60城，达到近三年来的峰值，二手房上涨数量超50城，也达到自2021年4月以来的峰值。
然而，在经历一季度的强复苏后，楼市在第二季度遭遇“倒春寒”，4月，70城新房、二手房价格环比涨幅双双收窄，5月，二手房环比由正转负，6月，新房环比自2月份首次转负。诸葛数据研究中心高级分析师陈霄分析称，6月地方城市虽继续放宽政策限制，但多以放松公积金贷款为主，效果并不明显。
在2023年上半年市场复苏动能减弱的背景下，购房“松动”政策，在下半年开始发力。总体来看，2023年的购房政策，范围不断扩展，力度趋向深化，也主要体现在下半年。
2023年7月24日，政治局会议指出，“我国房地产市场供求关系发生重大变化，适时调整优化房地产政策。”业内认为，这是政治局会议对于楼市的一次新定调，时隔7年，政治局会议对于楼市的表述出现了重要变化。
此后，一系列超出市场预期的购房政策相继出台。
根据诸葛数据研究中心统计，截至2023年12月18日，2023年地方松动政策出台达751次，较2022年增加140余次，覆盖城市超330个。
政策调整手段上，优化公积金贷款政策及实行购房补贴占比居多，其中，优化公积金贷款政策涉及了提高公积金最高可贷额度、降低公积金贷款首二套首付比例、支持提取公积金付首付以及延长贷款年限等多项内容。
2023年8-10月份期间，政策松动力度上至新台阶，其中，在楼市传统“黄金月”9月出台松动政策次数达2022年以来峰值，单月出台达144次。
其中，“认房不认贷”政策的加速落地，市场反响较大，二手房价格上涨城市数量在“五连降”后转升。
尤其是在8月底到9月初，一线城市北上广深相继落地“认房不认贷”政策，更是推动了市场情绪的回升。
据了解，“认房不认贷”政策主要推动了改善性需求和置换需求释放，因此相较于新房，二手房市场反响更为显著，9月一线城市二手房价格在连续下降4月后止跌回升，平均涨幅为0.2%，一线城市二手房价实现触底回升，新房价格则由降转平，也实现止跌。
此外，限购放松力度也较此前出现了明显的提高，青岛、郑州等重点二线城市密集全面取消限购。
然而，2023年10月至11月，政策力度逐步减弱，据诸葛数据研究中心统计，10月松动政策数量降至85次，11月则进一步降至79次，受此影响，市场复苏脚步也进一步减缓。
据国家统计局数据，10月，70城新房、二手房环比跌幅双双扩大，11月二手房无一上涨城市，创近年来新低，环比跌幅也在进一步扩大。
不过，值得注意的是，2023年10月以来，密集的“松动”政策传导至各个二线城市。包括杭州、南京、苏州、武汉、西安、成都等在内的重点二线城市密集出台了如放松限购、下调首付比例等利好政策，对市场产生积极作用，二线城市成为各等级城市中唯一跌幅收窄的城市等级，新房价格环比分别下降0.2%。
进入2023年12月，则又出现了两个重磅调整，继12日中央政治局会议后，14日北京、上海两城迅速落地购房政策的优化举措，涉及降低首付比例、降房贷利率、优化调整普宅标准等，松动力度大，覆盖面较广。
易居研究院研究总监严跃进对时代周报记者表示，至此，北上广深均出台了系列重磅政策，尤其涉及三项重要工具，即认房不认贷、降低首付和房贷利率、调整普通住房标准，“此类政策在降低购房入市门槛、减轻房贷负担、减少税费成本等方面发挥了非常好的作用。”
专家预计2024年房价将保持平稳
“总体上，2023年下半年一系列政策持续发力，对于房地产市场的企稳和购房者信心提振等都有积极的作用，当然，基础还需要进一步巩固。”严跃进指出。
“成交规模新房弱于二手房”，回顾2023年，王小嫱指出，从成交结构上看，2023新房成交继续走弱，连续2年新房成交规模下滑，二手房成交上升，整体成交规模略高于2022。
而在房价上，王小嫱则指出，2023年新房价格趋稳，而二手房价格则呈现持续下滑的局面，“在挂牌量迅速上升的背景下，二手市场‘以价换量’，成交规模赶超去年。”
2023年楼市以稳健收场，2024年走势将会如何？
展望2024年住房和房地产市场工作，住房和城乡建设部部长倪虹表示，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势。
具体来看，倪虹进一步指出，要稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求，优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。
中指研究院市场研究总监陈文静向时代周报记者表示，全国住房城乡建设工作会议表明了2024年房地产政策的发力方向，“我国住房发展正从‘有没有’进入到‘好不好’阶段，‘好房子’供给量增加也意味着将促进更多改善性住房需求入市，未来改善性住房需求仍有较大释放空间。”
“从市场指标上看，预计明年市场表现关键词为‘温和改善’”。王小嫱预计，2024年政策仍然以宽松基调为主，限购限贷放松继续扩围，房贷利率也有望进一步下降，金融支持政策继续发力，“随着近期金融政策频频支持房地产市场，行业资金有所改善，2024市场成交量呈现温和上升的局面。”
不过，王小嫱也坦言，2023年依然存在一定的压力，市场情绪难以短时间扭转，2024年的全年成交量预计高于2023年，房价也将在成交有所改善的带动下跌幅收窄。
“2024年，价格方面总体上保持平稳，尤其是一些好房源的价格会稳定，不会下跌了。”严跃进则认为，从供求关系来看，当前积极做调整，尤其是压抑的住房消费需求在持续释放，得益于预期转好、刚需和改善型住房需求充足等因素，2024年的新房交易也会有较好的行情。
“此外，叠加保交楼等利好消息，购房者的信心也会增加，2023年下半年其实信心开始修复，预计到了2024年此类信心会进一步修复。”严跃进补充道。
