记者 王皇 季明智 摄影记者 王媛
12月19日下午，由中国主流媒体房地产宣传联盟、齐鲁晚报·齐鲁壹点主办，银丰地产协办的“2023中国房地产创新与发展峰会暨第二十届中国地产荣誉榜、齐鲁‘三名’颁奖盛典”在山东济南举办。
专家学者、全国30家主流媒体代表、来自全国的优秀房地产企业代表齐聚一堂，围绕房地产业新发展模式的路径与选择，今年峰会特别设置了“南北对话”环节。在深圳特区报房地产全媒体中心总经理张畅的主持下，中国大湾区房地产研究院执行院长唐铁军、上海易居房地产研究院副院长杨红旭、银丰地产集团总裁秦益飞、珠海市同裕房地产开发有限公司副总经理叶植松展开南北对话，共同探讨房地产市场发展及房企对策，城市更新特别是城中村改造经验以及2024年房地产市场发展趋势。
2023年房地产市场：
把握新需求、打造高品质产品
“房地产是外溢性较强、具有系统重要性的国民经济支柱产业。过去特定条件下形成的‘高负债、高杠杆、高周转’模式，已不适应新时代发展要求，迫切需要房地产业加快转变发展模式。”张畅说，新形势、新任务、新要求促使整个房地产行业必须以新眼光、新视角审视未来的新发展。
当前我国房地产市场供求关系发生重大变化，杨红旭在“南北对话”环节时表示，2023年全国房地产市场新房降温比较明显，价格和成交量在下降。但同时也出现了一些结构性的亮点，二手房表现强于新房，成交量相比去年是正增长。
市场承压的同时，2023年各地出台了诸多促进住房消费的楼市政策，在今年的中央经济工作会议之后，北京、上海等地下调了房贷首付和利率，市场也有较好的反响。“市场方面、企业方面、政策方面都在变化，慢慢趋向好的方向。”杨红旭表示。
大湾区超大特大城市集中，“认房不认贷”“调整限购及首付比”“调整普通住房认定标准”等政策率先落地。唐铁军介绍，8月30日开始，楼市新政带来了房地产成交的回升，考虑到网签约有1个月的滞后期，从10月的网签数据看，深圳楼市新政后成交量增长了20%，11月初步统计也增长了6%。
在他看来，楼市政策之外，大湾区的深圳、广州、珠海的成交量能有10%左右的回升，还得益于抓住了“港车北上”的政策红利，积极拓展目标客群，吸引港澳同胞北上消费并置业。“勇敢拓展外延，办法总比困难多。”
身处珠海房地产市场一线的叶植松展现出了信心。他介绍，珠海今年1-11月的商品房网签2.02万套，今年预计将突破2.5万套。他坦言，靠近港澳又有针对性地推出产品，让珠海在今年能更快走出新的行情。他表示，公司注重回归产品，定位高端，主打项目5公里内精装修、园林等更高配，加大产品投入，同时根据购房者需求做好户型设计和布局，也得到了较好的市场反响。
作为北方省份，山东省的房地产销售量连续多年位居全国第一。参加此次“南北对话”的山东本土房企银丰地产表现优异。其在济南开发建设的银丰玖玺城项目一度成为济南房地产项目销售金额冠军。
在房地产整体市场下行的情况下，银丰还能取得好的销售成绩，背后秘诀何在？秦益飞称，主要因企业按照自己的内在逻辑在发展，没有追求全国规模。“银丰一直以来注重高质量发展，在规模增长和质量增长方面，我们一直选择的是质量增长。在这一轮的房地产下行当中，其实也救了我们自己。”
此外，银丰还较早对房地产市场需求的变化进行了准确判断。“很多年前我们就认为传统的刚需市场已接近顶点，所以银丰一开始就做改善型产品，需求变化的准确把握对我们整体销售增长起到很大帮助。”秦益飞介绍，此前银丰在济南地区的精装修项目不多，而在开发200万平方米大体量的银丰玖玺城之初，银丰就坚持要做装修。而且装修标准在市场里要做到中等偏上。他说，为了保证高端品质，银丰从材料采购、施工队伍选择等各方面做了很多工作，才有了银丰地产现在的市场成绩。
城中村改造2.0：
不与民争利才能四方共赢
今年中央经济工作会议再次提到“实施城市更新行动，打造宜居、韧性、智慧城市”，同时还提到加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”。随着城镇化进入相对成熟的中后期，城市发展进入了以外延扩张为主逐步转向以内涵提升为主、从大规模的增量建设转向存量更新和增量调整并重的新阶段，城市更新成为国家战略，也将对未来的房地产市场带来深刻影响。
作为珠海城中村改造相关方案的深度参与者和实践者，唐铁军分享了珠海在城中村改造中的经验做法。他认为，城市更新通过改善地处城市核心地段的城中村人居环境，将带来城市形象的改变。同时，城中村的村民将实现身份的转变，由村民变为居民，从改造中获得居住水平提升、居住环境改善、经济收入提高等实惠。相较需要进行管线、道路等市政配套，以及医院、教育等配套建设的城区外围，市中心城中村地块的开发建设成本更低，降低政府投入的同时，也能降低拿地成本。
“这样来看，城中村改造可以实现四方得益，政府得益、村民得益、开发商得益，城市界面和文明得到提升。”唐铁军认为，城中村改造的核心一个是改、一个是造。“保留的东西可以叫‘改’，能拆的是‘造’，五年前我们已经改变了大拆大建的做法，因为这不是最优的方案。比如，城中村中承载村民文化和精神寄托的宗祠、戏台等就不能拆，必须保留好。所以我们可以看到南方的一些城市保留了文化底蕴。”他认为，城中村改造2.0时代，要区分好“改”和“造”，而且允许在同一个小区里并存。
银丰地产在济南、青岛均参与了城中村改造项目，其中济南的银丰玖玺城地块曾是历下区最大的城中村改造项目。秦益飞坦言，城中村改造项目做起来很不容易，而银丰最大的经验是要充分保障村民、村集体的利益。“企业不能和村民争利。”他介绍，济南银丰玖玺城项目建了72万平米生活保障房，未来它的运营收益都将为村民的生活带来保障。
“我们从城市的高度去考虑整个片区的规划，充分考虑片区新老市民居住生活需要，丰富教育、商业、医疗、公园等配套。”秦益飞说，在回迁安置房的建设中，青岛银丰玖玺城项目建设标准和商品房一样，仅在装修方面有所区别。
叶植松则表示，珠海同裕已不再区分回迁房和商品房，开始在选房上让回迁村民优先选择，而且在销售时也会提前告知购房者。
“城市的发展其实跟房地产的发展，在生命周期上具有高度的同步性。”杨红旭说，当一个国家或一个城市开始高度重视城市更新的时候，就意味着这个城市的房地产进入到了一个更高阶段的发展。和此前注重建设新城新区的外延式发展不同，城市更注重质的提升。
2024年房地产市场
更多惠民住房政策有望推出
刚刚结束的中央经济工作会议对明年的楼市定调，化解房地产风险、加快推进“三大工程”、构建房地产业发展新模式将成为明年房地产业的重要任务。明年的楼市怎么走？对房企而言，怎么走才能走得更好？四位嘉宾也给出了自己的预测和分享。
唐铁军表示，现在楼市进入了特别关键期，从过往的增量级市场变成了现在存量房消化的市场。所以房地产进入新时代，去库存是目前的首要任务。此外，他认为，还将有更多对购房者有利的政策推出。同时，部分城市也有望在基础地价、容积率奖励等方面对房地产行业给予支持。“如果开发商的土地成本下来了，买房者得到一些优惠或是明年的一个趋势。”
秦益飞在谈及明年市场时表示，房地产行业还在压力之中，但房地产仍是一个值得做的行业。这背后有对改善居住条件的大量需求，同时开发商也应该积极设计、打造好房子，引领需求，进而赢得市场。同时，银丰也在多赛道并举，在传统开发领域存在周期时，通过自持资产、运营方面做好过渡。“在市场不好的时候就修炼内功，把产品做好，把质量做好。我认为从长远来看，房地产市场的发展空间还是非常大的。”
叶植松对明年市场同样保持乐观，他认为，明年对于注重改善型产品、舒适型产品的企业更友好。“要尽量去向市场提供舒适度更高的产品。从9月底开始，珠海就已经显现出来了，我相信其他的城市也会迎来量价回升的阶段。”
杨红旭则表示，明年市场应该是局部企稳。他建议政府要给房地产市场持续的政策支持，同时进一步完善基础制度。明年保障房的供给力度将加大，更多中低收入阶层、工薪阶层能够享受到中国经济发展的红利，享受到住房改善。
