经济观察报 记者 丁文婷 “我从事大宗交易18年了，这个楼，是我这些年看到的大宗交易里，质量非常高的标的，属于北京甲级写字楼翘楚级别。”高力国际资本市场及投资服务部华北区执行董事纪刚对中粮置地广场的“易主”十分感叹。
最近两个月，不仅是中粮置地广场，更多“卖了再难买回”的优质资产被摆上货架，和去年出售资产的多为民营房企不同，它们的业主主要是地产央企，比如，10月中旬华侨城和中国金茂分别公告了两笔大宗交易的信息。
先是华侨城间接非全资附属公司华侨城上海置地计划在北京产权交易所通过公开挂牌出售上海苏河湾项目部分资产，意味着全球第六家、中国第二家宝格丽酒店被摆上货架；中国金茂则以28亿元的价格出售了金茂北京威斯汀大饭店。
而以近43亿转让旗下高端写字楼标杆中粮置地广场的大悦城，今年已经出售了超80亿元的京沪优质项目。
明星资产亮相
判断一个资产是否核心的关键在于楼宇区位、品质和租户结构。
高力国际中国区资本市场及投资服务副董事总经理顾立宇告诉经济观察报，当前市场下行情况下，稀缺的核心资产通常现金流比较健康，租户稳定，流动性较好，部分买家也愿意支付一定的溢价。
“相比上海，北京的写字楼在建筑方面中规中矩一些，但中粮置地广场的调性比较独特。”关注这个项目两年，纪刚如数家珍：进门有一个60米高的水幕，裙房部分空间可以展陈艺术品，楼宇由顶级建筑师设计，高低错落有致。
除了位置和品质，租户结构也是该项目一大优势。
2020年，知名投行摩根士丹利从金融机构聚集地金融街搬入位于东城区的中粮置地广场，成为其主力租户。投行通常对楼宇的使用功能、电量、信息点等配置要求较高，这也在一定程度上代表了楼宇品质。
一位写字楼相关业内人士表示，除了摩根士丹利租赁了将近7000平方米的面积，还有CBA联盟、国联基金、中国上市公司协会等优质租户都在楼宇内租赁了3000平方米左右的面积。
判断一个写字楼是否属于核心资产，还要看它的租户与所在区域的匹配和关联度。
纪刚介绍，中粮置地广场租户类型与东城区商圈传统、优势的金融、文化娱乐业务对标，租户粘性高。“租户会考虑圈层、氛围，及其业务需要，被其他商圈抢走的概率非常低”。
华侨城和金茂的酒店资产同样吸睛。
华侨城挂牌出售的上海宝格丽酒店位于北外滩地区，项目距离南京东路500米，距离外滩、人民广场仅1公里。酒店官网信息显示，上海宝格丽酒店由意大利建筑事务所Antonio Citterio Patricia Viel设计，由一栋高48层的宝格丽大楼、上海总商会、意式花园组成，系全球第六家、中国第二家宝格丽酒店。
位于北京朝阳区燕莎商圈的金茂威斯汀同样在北京拥有较高知名度，上述业内人士介绍，外国使馆人群比较喜欢这个区域，威斯汀接待过多国总统、国务卿等，“与想买高大上酒店资产的买家绝对匹配”。
几个地产央企的知名项目在两个月里接连传出处置消息，也引发了市场对央国企是否在“抛售”资产的猜测。
多位大宗交易投资人士均向经济观察报表示，今年，央国企出售资产并没有明显增多，但明显的变化在于，一方面，企业愿意把曾经惜售的项目拿出来卖了；另一方面，出售项目的意愿和积极性明显增强，比如上海宝格丽酒店去年就已经在售，只是没有选择公开挂牌。
世邦魏理仕华东区投资及资本市场部负责人王晶告诉经济观察报，今年，卖方普遍在销售资产方面更开放、灵活，一些不在计划内的资产如果存在交易的可能性，业主也愿意谈。
目前在公开市场亮相的项目，大多数在一年前就已开始出售，大宗交易的成交时间较长，包括邀约、处置、谈判成交等流程，“投资者都在观望，这也导致今年一些资产交易的周期被拉长。”王晶表示，但一些业主方反而更坚定了，希望能够在一定时间内完成退出。
为什么卖资产
拿出核心资产一方面与市场相关，另一方面与企业的资金需求关系密切。
仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示，目前市场基本面有些调整，但尚未迎来资本价值的上升期。
这种情况下，卖方也会有一些正常的退出想法，一直在寻求合适的出手机会，一些持有者，也需要出售资产获得更多的流动性支持。
金茂在北京威斯汀的挂牌转让公告中表示，这在目前的市场情况下，是以合理价格实现酒店整体销售的良机。出售事项带来的现金流及利润，将有助集团整体财务状况及营运资金的优化。
“核心资产对任何一家企业都非常珍贵，通常位置不可复制，将来很可能买不回来，市场好的时候大家普遍惜售。”一位大宗交易人士表示，在2020年左右市场较好时，不少买家都想购买中粮置地广场，但卖方不愿出售，直到今年，中粮置地广场才被摆上货架。
一家头部地产公司商置相关负责人告诉经济观察报，当前住宅销售尚未回暖，一些央国企的现金压力同样不小，各家企业选择出售资产的情况不同，一部分是企业的自有资金需要置换出来，另一些则是杠杆，需要偿还。
也只有核心地段的资产才容易在当下这个时间段售出，他提到，“买方都是好的里面挑更好的”。
截至2023年6月底，华侨城（亚洲）实现经营收入约1.94亿元，同比下降约77.9%，主要由于(其中包括)综合开发业务收入结转较去年同期大幅下降；公司的权益持有人应占亏损约2.12亿元。
金茂2022年财报显示，归母净利润为19.84亿元，较上年度下降58%；若扣除投资物业公平值收益（已扣除递延税项），归母净利润为9.1亿元，同比下降81%。其中，酒店经营板块带来的收入为11.44亿元，仅占总收入的1%，同比下降了30%。
谁在接盘？
从办公楼、购物中心、物流等赛道看，核心资产的接盘对象以险资为主。险资的资金成本决定了其投资偏好，即稳定、长期持有的资产。
2023年上半年，平安人寿、泰康人寿、友邦人寿等险资就拿下了十几个项目，包括商办、产业园区、长租公寓等类型，其中不乏数十亿的大单，如今年年初，平安人寿斥资73.33亿元收购弘毅投资位于北京、上海的4个产业园区。今年10月，大家保险也接手了万达的4个购物中心。
以前市场竞争激烈，险资出价能力较低，但当前，外资对写字楼的投资几乎停滞，竞争较少。一位大宗交易投资人士表示，对购买资产自用的买方而言，核心资产的出租率太高，并不太适宜买来自用，这也给了一些头部险资入场机会。
中粮置地广场的出租率常年保持在85%以上，租金大约在13元/平方米/天，该名大宗交易人士介绍，“中粮置地广场的投资回报率在4%左右，在当下，这符合北京市场核心型交易的一般水平”。
在徐茜茜看来，个别核心资产4%的回报率实际上低于现在市场上大部分投资人对资产回报率的认知，资产交易价格偏高，但这也证明了相对于一般的项目，核心资产在市场下行的通道中有着更为优质的表现，“给市场增加了一些信心”。
个人买家也成为一些酒店类核心资产的接盘方，如中粮海景壹号、金茂威斯汀的买家均属于个人买家。“接手上海宝格丽酒店的也是私人老板。”上述大宗交易人士表示。
顾立宇介绍，酒店既能提供现金流，也可以用做接待和企业品牌展示，今年随着资产价格整体下调，一些买家会选择合适的机会出手。
他同时提到，目前部分核心项目的成交也反映了一些买家可能不会单纯从投资回报的角度考虑，而是出于对项目位置、品牌形象或从长期持有和增值的角度，结合卖方的价格调整，选择出手。
值得关注的是，高端酒店类核心资产在运营上摆脱亏损状态仍需时间。如上海宝格丽酒店，虽然客房价格动辄超过6000元/晚，部分套房价格在6位数，但根据华侨城（亚洲）发布的出售公告，此次出售的上海苏河湾项目部分资产截至2021年年末、2022年年末、2023年上半年的收入分别约为2.49亿元、1.4亿元、1.19亿元，除税后亏损分别约为1077万元、5225万元、690万元。
从投资回报角度，机构投资者几乎不会考虑高端酒店资产，因为酒店日常的管理运营成本非常高，运营利润比其他业态低，一位业内人士介绍，如五星级酒店为了保证品质，配备了各式餐厅和大量服务员，运营成本比写字楼高。
虽然随着文旅市场回暖，酒店的价格和入住率都有明显提高，但酒店投资市场并没有明显提升。王晶告诉经济观察报，高端酒店的交易主要是资产配置的概念，较少单纯考虑投资回报率。“比如买家从事其他行业，需要分散投资，或者希望在北京、上海购入一个稳定的、能传承的资产，这是比较喜欢投酒店的一类客户”。
一位业内人士表示，今年，整个中国区酒店的总交易量在150亿元左右，基本恢复到了疫情前水平，但酒店成交在全国各类资产里占比仍较小，远低于工业、物流、写字楼、购物中心等标的。
