经济观察网 记者 张铃 10月20日至21日，万通集团创始人、御风集团董事长冯仑现身2023亚布力中国企业家论坛厦门峰会，不论是做主题演讲还是接受专访，他的发言一如既往地风趣、犀利。
作为房地产行业老兵，冯仑不可避免地被问及对房地产企业爆雷、民营房企的债务困境，以及最早一代地产人离场的看法。
10月16日，金地集团董事长凌克辞职，这是又一位见证中国房地产行业大周期的大佬选择了退场。
“我非常钦佩凌克，他不仅是一位出色的董事长，也是一个具有专业知识和正直价值观的优秀创业者和公司高管。”冯仑和凌克的从业时间相近，他认为凌克是一个了不起的地产人，但也面临着两个制约因素，一是年龄，二是金地作为混合经济企业，凌克的退休更多受到制度化因素的影响。
这种制约因素，让冯仑想起和凌克境遇相似的王石，他相信，无论凌克还是王石，他们的退休不会影响到公司的健康发展，这些公司的运营模式和管理层的安排都是经过深思熟虑的。
大佬们在老去，行业也在剧变。冯仑打趣说，房地产行业已经过了青春期，再多的政策也无法让它“长个”，未来稳定下来的健康的房地产市场，规模大概会由2019年的20万亿调整至8万亿-10万亿，房地产公司的数量未来或会从10万家减少到1万家以下。
规模收缩，曾经的市场主体还有生存空间吗？冯仑认为，如果将视野拓宽到房地产的多个子领域，如办公、商业、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、公共物业以及新增的服务类房地产，民企依然会有很大的机会。
“从2016、2017年开始，我们的视野和传统的房地产商已经有所不同。”2016年，冯仑退出自己一手创建的万通集团，以御风集团董事长的身份活跃在公众视野中。
御风集团将重心放在住宅以外的领域，围绕医疗健康开发空间产品，主要聚焦四大产品，即健康公寓、疗愈酒店、大健康产业园、健康生活馆。“不用高杠杆，靠我们的手艺活着就能继续走下去”，冯仑希望以一种与众人不同的房地产经营方式去穿越周期。
尽管已然在国内大健康不动产领域较专业和领先，御风集团的四种业务在公众视野中知名度并不高。不过，冯仑看好这种相对轻盈、更易于运营的模式，虽然利润不高，但目前四种业务都有盈利。
又一次审视起房地产行业的困境与机遇时，冯仑想起100多年前的企业家胡雪岩的一句话，“前半夜想想别人，后半夜想想自己”。冯仑觉得，当一个企业做每一个决策时，先去考虑下环境、社会、他人，就会得到更开阔的事业，做出正确的决策。
“地产思想家”、“商界段子手”，冯仑的观点输出依然和他身上的标签相契。
以下内容摘自经济观察网与冯仑的对话：
经济观察网：爆雷房企如何解决债务危机，你有没有什么建议？
冯仑：非市场因素和市场因素是导致爆雷（债务违约）的两种原因。
非市场因素，如三年的疫情，不仅中国房地产公司受影响，全世界的房地产公司都受到了影响。如果不爆雷，该怎么办呢？别说爆雷了，甚至很多工厂破产了，员工失业了。
市场因素，可能是房地产公司的财务管理过于激进，或管理太过粗放，或价值观过于急功近利，导致负债过高，资金流转困难，最终垮掉。这种情况应该由创业者和实控人担责。
现在这两种因素叠加在一起，大家都把责任归咎于房地产公司的老板，我认为不是非常准确和全面。
解决爆雷问题也有两种方法，一种是市场化的方法，一种是行政的办法。
我看到各地有很多非市场化的方法，比如成立联合工作组，差不多要用两块钱来解决一块钱的事情。比如说建设成本是100元，建委可能会冻结120元、150元甚至200元来保证施工进行。
在保交楼过程中，用行政的方法来操作，实际上效率变得更低了，因为没有明确的责任人。
另外一种方法是完全交给市场来解决，比如企业交不了楼，业主可以起诉，该抓就抓，政府就可以不太插手。
实际上，问题的根源是政府介入了市场，没有按照市场的正常契约交易来处理问题。政府更倾向于为了保证安全，花更多钱来解决问题，不行就抓人。由于非市场化的干预和管制太多，效率被破坏了，导致“捂不住了”，问题就爆发了。
经济观察网：现在房地产市场头部玩家基本都是国央企了，民企处在瘫痪或半瘫痪状态，未来民企还有机会吗？
冯仑：房地产公司数量在逐渐减少，可能会剩下不到1万家，从数量上看，民企仍占有很大比例，在规模上，国企和央企会占据更大份额，因为它们需要承担更多社会责任和保障任务。
虽然从传统的开发公司角度看，现状可能不容乐观，但如果将视野拓宽到房地产的多个子领域，如办公、商业、酒店、物流仓储、医疗健康、教育研发、公共物业以及新增的服务类房地产，民企的机会还是很大的。
传统房地产开发模式主要是买地、盖房、卖住宅，但全球的房地产市场并非仅限于此，有些房地产公司并不专注于住宅开发，而是有很多新业务方向。我们目前专注于医疗健康领域的开发，也是在做空间的生意，但不是传统意义上的房地产开发。
经济观察网：近些年，房地产行业出现很多规模型企业，进入后开发时代，行业可能发生什么变化？
冯仑：在高杠杆开发时代做房地产，主要是规模导向，这是很正常的。因为高杠杆导致财务成本很高，只有通过高周转，他们才能降低杠杆的风险，并获得一部分利润。
在后开发时代做房地产，重点是资产的价值，而不仅是当期的现金流。
举个例子，北京的国贸一、二、三期，花了30年才建设了100万平方米，这在“旧解释”下只是个普通开发项目，就算是三线城市的开发公司也能做到100万平方米的规模。
但价值是什么呢？国贸的100万平方米，现在市值大概是188亿，那些传统的房地产开发公司，虽销售额高达5000亿，但市值也就几百亿港元，它们做了就卖，营业额和当期现金流都很大，但负债也很高。
做100万平方米出租房的模式，当期现金流可能只有每年的租金收入，大概六七十亿人民币，但其资产的价值非常巨大，这两者是完全不同的模式。
现在对开发公司来说，实现100亿元的销售并不是很困难，所以我们的策略是慢慢累积，逐渐往上走。现在进入了后开发时代，开始注重长期价值，慢慢地做，就像国贸一样，可能做了30年，每年的现金流有一两百亿就不错了，但最终市值可能会很高，这是长期价值的体现。
每个企业在其生命周期中都需要做出很多选择。以通用电气为例，杰克·韦尔奇的选择和他接班人的选择完全不同，韦尔奇倾向于选择短期现金流，却导致了通用电气在他离职后的困境。商业世界充满了不断的竞争，每个创业者都面临一个问题，即在关键时刻能否改变自己。
经济观察网：如果将来房价进一步下降，房子的资产属性会发生改变吗？
冯仑：如果房子仅用来自住，它的资产属性就相对弱，如果不断地买卖，就是在利用它的资产属性。要区分这两种属性，必须从制度层面来划分。普通人买房后，一看房价上涨，就会计算自己是不是赚到了，房价一降，他们就不高兴了。实际上，无论房价涨还是跌，他们都需要住在那里。
在新加坡，他们划分得很清楚。那些把房子当作资产来看待的，被称为私人房地产，大约占总房产的20%，政府不会干预，你可以选择投资或居住。而把房产纳入保障体系的，就不具备资产属性，占总房产的80%，从产权、规划、投资、开发、分配、贷款到服务，都在政府的管控体系内运作。
如果我们现在学习新加坡的房产制度，将住宅的资产性和使用性通过制度安排区分开来，就能明确这两个属性。
在新加坡，住在政府保障房的人，通常不会考虑通过炒卖赚钱，因为房价增值空间有限。如果将这类房子卖掉，将来想再次申请就会变得困难，因此很多人选择终身不变更房产，体现了这类房产的非投资属性。对于私人房产，购买者可以自由买卖、倒腾，有投资的可能。
我们现行的房产政策受到美国、新加坡、德国等多国制度的影响，未能像新加坡那样从一开始就清晰划分房产的属性。最近大家都在讨论如何化解国内房地产问题，有建议逐步将一些房产纳入政府保障体系。未来，中国的私人房产可能会占总房产的40%，60%的房产将成为保障房。
经济观察网：对现在有购房需求的人群，你有什么建议？
冯仑：无论何时，只要你有需求且有能力，都可以选择买房。而对投资需求，面对市场转型以及市场减量、减速和减价，显然现在不是投资的好时期。
