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“房贷没还清也可以卖房啦!还可以省下中介费!” “带押过户”公积金贷款帮您实现二手房轻松交易

2023-09-08 11:01:52 潍坊市住房公积金管理中心

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二手房“带押过户”,是在进行二手房交易时,卖房人无需先结清原贷款(包括:纯公积金贷款,商业住房贷款,公积金、商贷的组合贷),即可办理房产转让和变更抵押业务。

一、二手房“带押过户”业务的优点、缺点比较

(一)优点

1.省钱:一是省去筹措还款资金的成本。卖房人不需要先结清原贷款,解决卖房人无资金偿还原贷款、需要筹集过桥资金、支付高额利息的问题。二是省去中介费。买方支付给卖方的全部房款(含首付款和公积金贷款或组合贷款)都可以通过办理贷款的银行中间账户或公证处账户(或公积金中心及银行指定的第三方账户)转账。银行在确认买方首付款已打入银行中间账户或公证处账户、贷款审批后,再会同买卖双方办理不动产转让、抵押手续。买卖双方到银行办理了二手房“带押过户”申请后,都无权单方撤回交易和贷款申请,实现了交易资金的闭环监管,保障了资金安全和过户安全。买卖双方不用再通过中介机构来保障资金和过户安全,可以省下中介费用。

2.省心省力:简化了二手房交易流程,把不动产转移登记、抵押登记合并在一起办理,大幅缩短房产交易周期,减少买卖双方跑腿次数,省时又省力。

3.保障交易安全:一般的二手房交易,买卖双方会面临资金交割、房产过户等方面的风险,一般需要中介机构参与保障安全。“带押过户”业务可以将首付款及贷款资金打入受委托银行中间账户(或公证处账户),买方贷款银行(或公证处)对资金进行控制和监管,房产过户也由银行牵头办理,有效防范了资金交割、房产过户等方面的风险。

(二)缺点

1.“带押过户”业务较一般的二手房购房贷款手续略复杂了一点。买卖双方都需要参与卖方贷款提前还款和买方申请贷款等环节的手续办理。

2.部分“特殊情况”的“带押过户”业务,较普通的二手房交易,增加了转移预告和抵押预告环节。如果交易房产所在县市区不动产登记中心无法实现直接办理转移登记和抵押登记,以及卖方贷款银行为市住房公积金管理中心非合作受委托银行且银行不同意通过直接办理转移登记和抵押登记方式办理公积金贷款、公积金与商业组合贷款的,需要有转移预告、抵押预告环节,需要买卖双方共同参与。

通过以上对比,“带押过户”业务优点明显!在此建议想买二手房的住房公积金缴存职工选择通过“带押过户”办理交易,省钱、省心、又省力!

二、二手房“带押过户”适用范围

二手房的卖方有尚未偿清的银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款,买方使用公积金贷款或组合贷款并用自有资金支付首付款(除贷款外的房款)。买方不使用公积金贷款或组合贷款,仅使用银行按揭贷款的,不适用二手房“带押过户”公积金贷款的相关规定,请根据按揭贷款银行的要求办理。

三、二手房“带押过户”操作流程

(一)无需预告登记模式流程。此模式适用于购房所在地不动产登记中心及卖方贷款银行同意直接办理转移登记、顺位抵押登记模式办理公积金贷款、公积金与商业组合贷款情形。目前,市直、奎文、寿光、昌乐、安丘、滨海不动产登记中心都可按此模式办理。具体流程如下:

向银行申请公积金贷款或组合贷款—贷款审批—办理转移登记和抵押登记—发放贷款至中间账户—偿还原贷款银行贷款—剩余资金拨付至卖方银行账户—解除原抵押。

(二)需预告登记模式流程。此模式适用于购房所在地不动产登记中心或卖方贷款银行不同意直接办理转移登记和抵押登记模式办理公积金贷款、公积金与商业组合贷款情形。目前,青州、诸城、高密、昌邑、临朐、寒亭、坊子、潍城、高新、峡山不动产登记中心要求按此模式办理。具体流程如下:

申请公积金贷款或组合贷款—贷款审批—办理转移预告和抵押预告—发放贷款至中间账户—办理转移登记和抵押登记—偿还原贷款银行贷款—剩余资金拨付至卖方银行账户—解除原抵押。

四、资金拨付方式

1.买方贷款银行的提存账户(提存账户是指暂时存放买方贷款银行所放贷款等资金,待办理完过户等相关手续再将资金支付给卖方银行或卖方的中间账户)为非零余额账户的,或以公证处账户作为二手房“带押过户”提存账户的,首付款资金及公积金贷款资金均可拨付至买卖双方约定的上述两种提存账户中的一个,实现资金的全流程监管,保障购房资金的安全。目前,建设银行、工商银行、交通银行、日照银行可提供非零余额账户作为提存账户。如果买卖双方想要采取将首付款及贷款都打入银行提存账户的方式,买方应选择以上4家银行申请公积金贷款或组合贷款。

2.买方贷款银行的提存账户为零余额账户的,首付款资金不能打入提存账户,需要由买卖双方自行支付或通过中介支付,公积金贷款或组合贷款资金拨付银行提存账户,由银行将提存账户资金拨付卖方银行偿还贷款,剩余资金拨付卖方账户,或选择将首付款及贷款打入公证处提存账户,由公证处将资金拨付卖方银行偿还贷款,剩余资金拨付卖方账户。目前,中国银行、邮储银行、潍坊银行、农村商业银行、东营银行、威海银行的提存账户均为零余额账户,农业银行、招商银行、浦发银行未开立提存账户,办理二手房“带押过户”公积金贷款时,需选择公证处提存账户。因此,如果买卖双方想要省下中介费用,或避免自行支付首付款的风险,买方可选择建设银行、工商银行、交通银行、日照银行申请公积金贷款或组合贷款,采取将首付款及贷款都打入银行提存账户的方式,也可选择公证处提存账户或第三方提存账户。

五、常见疑问解答

1.二手房“带押过户”业务是否还可以像普通二手房交易那样通过房产中介机构帮助办理?

答:可以的。买卖双方仍可以像普通二手房交易那样通过房产中介机构登记房源、看房,通过房产中介机构交割首付款,由房产中介机构帮助办理贷款相关手续、联系银行确定何时去办理交易手续。如果买卖双方通过中介机构办理上述手续的话,需要依照相关规定向中介机构支付中介费用。

如果您不想通过房屋中介办理二手房“带押过户”业务,那么,在买卖双方确定交易意向之后,买方申请贷款、卖方偿还贷款、房款交割和房产过户等手续,都可以由银行牵头完成,无需向银行支付额外费用(如果选择通过公证处账户交割房款的,需要向公证处支付一定费用)。

2.想要省下房屋中介费,该怎样办理二手房“带押过户”业务?

答:首先,买卖双方要不通过中介看房、洽谈,自主确定意向和交易价格,双方都同意通过二手房“带押过户”交易。其次,要选择买方贷款银行的提存账户为非零余额账户的,这样就可以把全部房款(包括首付款和贷款资金)都打入提存账户,在办理房产过户等手续后,由买方银行将提存账户全部房款拨付卖方银行偿还卖方贷款,剩余资金拨入卖方账户,完成全部交易。目前,建设银行、工商银行、交通银行、日照银行的提存账户为非零余额账户,因此买卖双方应选择从以上4家受委托银行申请贷款、办理二手房“带押过户”。

温馨提示:买卖双方也可选择公证处账户为提存账户,选择将首付款及贷款资金拨入公证处提存账户,需向公证处缴纳公证费,请根据个人意愿自主选择。寿光的房产,也可以通过公积金中心及银行指定的第三方提存账户,免收费用。

3.银行提存账户、公证处提存账户和第三方提存账户有何不同?

答:买卖双方在共同到买方贷款银行办理“带押过户”贷款申请手续时,需要签署提存协议。提存协议有三种不同版本:一种由买卖双方与买方贷款银行签署,使用银行提存账户;另一种由买卖双方签署,使用公证处提存账户,买方银行需与公证处签署合作协议后方可开展业务;第三种寿光的房产由买卖双方与寿光智慧房产签署,使用由公积金中心及银行指定的第三方提存账户。目前,多数县市区提供第一、二种提存账户,由买卖双方协商选择一种;寿光提供第一、二、三种提存账户,由买卖双方协商选择一种。

银行提存账户是市住房公积金管理中心协商各受委托银行,在买方贷款银行设立的银行中间账户,当前中间账户分为零余额账户和非零余额账户,买卖双方根据提存协议约定,将资金拨付至此账户,买卖双方无需支付中间费用。提存账户是非零余额账户的,可以将买方全部房款都打入提存账户,买方银行将提存账户资金拨付卖方银行偿还卖方贷款,剩余资金拨入卖方账户。提存账户是零余额账户的,只能将贷款资金打入,首付款资金需要买卖双方自行交割,或通过房屋中介交割。哪些银行的提存账户(中间账户)是零余额账户的,见上一个问题的回答。

公证处提存账户是指公证处在银行设立的银行账户,买卖双方根据提存协议约定,将首付款及贷款资金拨付至此账户,但需向公证处支付公证费用。

据了解,全市公证费用标准大体分为三种,具体为:

一是寿光、临朐公证费用实行分段计算,大体为:合同标的额50万以内的,收费标准为3‰;合同标的额50万-500万部分,收费标准为1.5‰;500万-2000万部分,收费标准为1‰;2000万以上部分,收费标准为0.5‰。临朐公证费用不足500元的,按500元收取。举例说明:如一套房子交易价值600万元,收费标准为:50万×3‰+450万×1.5‰+100万×1‰=9250元。

二是昌邑、诸城、高密、安丘、市直、高新、奎文、潍城、寒亭、坊子、滨海、峡山公证费用实行分段计算,大体为:合同标的额在50万元(含)以下部分,收费标准为2‰,不足500元的,按500元收取;50万元至100万元(含)部分,收费标准为1.5‰;100万元至500万元(含)部分,收费标准为1‰;500万元至2000万元(含)部分,收费标准为0.5‰;2000万元至5000万元(含)部分,收费标准为0.3‰;5000万元以上部分,收费标准为0.1‰。举例说明:如一套房子交易价值600万元,收费标准为:50万×2‰+50×1.5‰+400万×1‰+100万×0.5‰=6250元。

三是青州、昌乐公证费用按提存额的比例收费,大体为:青州收费标准为:提存额的2‰;昌乐收费标准为:提存额的3‰,不足500元的,按500元收取。

温馨提示:具体公证收费标准以办理地公证处公布的收费为准。

第三方提存账户是经公积金中心和受委托银行同意,以寿光智慧房产名义在银行开立的银行账户,买卖双方根据提存协议约定,将首付款及贷款资金拨付至此账户,买卖双方无需支付中间费用。提存资金(首付款及贷款资金)与期房预售资金实施相同监管,保障提存资金的安全。

4.二手房“带押过户”业务能保障资金和交易安全吗?

答:一般的二手房交易,买卖双方会面临资金交割、房产过户等方面的风险,一般需要中介机构参与保障安全。“带押过户”业务可以将首付款及贷款资金打入受委托银行中间账户(或公证处账户),买方贷款银行(或公证处)对资金进行控制和监管。买卖双方到银行办理了二手房“带押过户”申请后,都无权单方撤回交易和贷款申请,实现了交易资金的闭环监管,保障了资金安全。房产过户也由银行牵头办理,有效防范了资金交割、房产过户等方面的风险。

5.卖方贷款银行是农业银行,买房打算从工商银行办理贷款业务,除贷款基本材料以外,需要我们提供什么手续?

答:买卖双方到卖方贷款银行(农业银行)先开具提前还款申请审批表,然后填写带押过户业务申请表,由卖方贷款银行(农业银行)在带押过户业务申请表上加盖公章。买卖双方持带押过户业务申请表及基本材料,到买方贷款银行(工商银行)办理贷款申请手续。

6.如何办理带押过户抵押手续?

如果买卖双方贷款银行都是公积金业务合作受委托银行,且购房所在地不动产登记中心能提供无需预告登记办理方式的,可直接办理转移登记、顺位抵押登记手续。

如果买卖双方贷款银行不是公积金业务合作受委托银行或者购房所在地不动产登记中心不提供无需预告登记办理方式的,需要在贷款审批后办理转移预告登记、抵押预告登记,待贷款复核放贷以后办理转移登记、抵押登记。

7.买方银行放款资金是给卖方吗?怎么分配?

买方贷款银行放款资金存入买方贷款银行提存账户或公证处账户,由银行或公证处对资金实施监管,放款且办理完成过户和抵押登记后,根据卖方贷款银行提供的卖方贷款剩余本息金额,将资金拨付至卖方贷款银行,剩余资金拨付至卖方账户。

8.二手房“带押过户”公积金贷款业务可以到哪些银行办理?

答:二手房“带押过户”公积金贷款业务合作受委托银行有13家,包括:建设银行、工商银行、农业银行、农村商业银行、邮储银行、中国银行、潍坊银行、招商银行、交通银行、东营银行、日照银行、浦发银行、威海银行。

9.买方如何选择办理公积金贷款或组合贷款的银行?

答:分为以下两种情况:一是卖方贷款为纯公积金贷款的,买方可选择13家受委托银行中的任一银行办理公积金贷款或组合贷款。如果想要通过银行提存账户交割全部房款的,还需要考虑银行提供的提存账户是非零余额账户。买方尽量选择卖方贷款银行办理贷款,会相对更便捷。二是卖方贷款为组合贷款或纯按揭贷款的,买方应选择卖方贷款银行办理公积金贷款或组合贷款。

10.卖方贷款银行推脱,不给及时办理提前还款审批,导致无法办理二手房“带押过户”公积金贷款或组合贷款,或者买方向上述13家银行申请办理二手房“带押过户”公积金贷款,银行不愿受理的,怎么办?

答:卖方贷款银行以提前还款需轮候等各种理由,拖延办理提前还款审批手续,造成无法办理二手房“带押过户”公积金贷款或组合贷款,或者买方向第8个问题解答所列的13家银行中的银行申请办理二手房“带押过户”公积金贷款或组合贷款,银行不愿受理的,公积金中心设立了监督投诉电话和投诉邮箱,可及时反映。

监督投诉电话:8095882

投诉邮箱:wfszfgjjywk@wf.shandong.cn

六、咨询电话

市直、高新8096251 奎文8195280 潍城8559946

寒亭7288559 坊子7633219 滨海5319007   

峡山7737906 青州3889908 诸城6305368

寿光5251976 安丘4398657 高密2593290

昌邑7199783 临朐3167378 昌乐6233662

二手房“带押过户”公积金贷款所需材料

一、卖方贷款银行手续

买卖双方持以下材料到卖方贷款银行办理提前还款等相关手续:

1.卖方身份证

2.卖方还款的银行卡

3.带押过户业务申请表(银行窗口提供)

二、买方贷款银行手续

买卖双方携带或填写以下材料,到就近公积金受委托银行窗口申请办理公积金贷款或组合贷款业务:

1.带押过户业务申请表(银行窗口提供);

2.提存协议(银行窗口提供);

3.提前还款申请审批表(银行窗口提供);

4.《带押过户房产买卖合同》(银行窗口提供);

5.买方本人及配偶居民身份证(通过共享信息可以获取的无需提供);

6.户口簿主页、索引页、个人登记卡页(集体户口提供户口簿主页、个人登记卡页);

7.买方本人和配偶户口不在一个户口簿上的,需另提供结婚证;离异的需另提供离婚证及离婚协议或者人民法院判决(调解)书两者之一(通过共享信息可以获取的无需提供);

8.所购房屋首付款有效凭证(收到条、转账凭条);

9.买方本人在受委托银行开立的借记卡;

10.卖方身份证及其相应放款银行Ⅰ类借记卡。

三、办理转移预告登记、抵押预告登记(直接办理转移登记、抵押登记的,不用办理此手续)

所需材料:

1.买方身份证、户口本、结婚证等身份证明材料;

2.带押过户买卖合同;

3.卖方不动产权证书;

4.买方银行出具的不动产登记申请表;

5.带押过户业务申请表;

6.卖方银行出具的三方预告约定(部分县市区需要)。

四、办理转移登记、抵押登记

所需材料:

1.转移登记:买卖(夫妻)双方身份证、户口本、结婚证,卖方不动产权证书,契税个税发票。

2.抵押登记:买方(夫妻):身份证、不动产权证书、带押过户业务申请表。

五、办理放款

所需材料:

1.买方不动产权证书;

2.不动产登记证明;

3.契税完税证明、增值税发票。

(责任编辑:崔立明)
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