记者 王皇
8月25日，两个住房相关政策备受关注。一个是三部门将首套房贷款认定“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱供各城市选用，另一个则是三部门支持居民1年内换购住房退回售房个人所得税优惠政策延续。两项政策背后支持的是什么样的购房需求？
济南去年已在限购区域执行“认房不认贷”，当年9月优化调整了限购区域，囊括了绝大部分新房项目的非限购区域已是“认贷不认房”。政策调整至今，市场反响如何？
首套房认定“认房不认贷”纳入工具箱
满足限购区域购房者置换需求
25日，据新华社报道，近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》。通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
商业银行一般支持首套房和二套房贷款，并且首套房的首付比例、贷款利率更低。在限购城市的限购区域，首套房的首付比例不一，多数最低可至30%,有的最低至35%，这使得住房套数的认定备受关注。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
目前，部分城市住房套数的认定仍执行“认房又认贷”政策，即在认定住房套数时，既看名下住房套数，又看房贷贷款记录。有过贷款记录，即便已售出名下无房，再购房也无法当作首套房。上述报道中优化后的个人住房贷款中住房套数认定标准则为“认房不认贷”，简单理解是以家庭为单位，名下无房再购房，不论是否已利用贷款购买过住房即认定为首套房。
25日，财政部网站挂出《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，财政部 、税务总局 、住房城乡建设部为继续支持居民改善住房条件，自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策是对去年执行的政策的延续。
两个政策结合看，若首套房认定“认房不认贷”政策被仍严格执行“认房又认贷”的限购城市限购区域采纳落地，调控有望更精准满足卖旧买新、卖小买大、卖远买近等置换购房刚性需求。同时，置换出的原房产也将能充实楼市存量供应，满足刚需首套房。正如报道中住房城乡建设部有关负责人所说，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
济南限购区域去年已执行
非限购区域已“认贷不认房”
记者了解到，济南在去年5月、9月进行了两次楼市政策调整。其中，5月23日推出的楼市新举措中，对限购区域调整此前住房套数“认房又认贷”的认定标准为“认房不认贷”，本市无房买房视同首套房，并将限购区域二套房首付由原先的60%降至40%。
去年9月，济南进一步调整楼市政策时则调整了限购区域，仅在二环以内的历下区、市中区继续执行限购政策。目前，济南多数新房项目在非限购区域，执行首套房商贷首付最低至20%，二套房商贷首付最低至30%的政策，同时，住房套数认定标准则为“认贷不认房”，以家庭为单位名下无贷款，再购买非限购区域房产，视同首套房。
除此之外，济南当年还在全国首推二手房“带押过户”登记新模式，对于存在抵押的房产要上市交易的，实现了不用先归还原来的房贷就可以完成过户、抵押、发放新的贷款。此外，还调整了住房公积金贷款最高额度，购买首套普通自住住房申请住房公积金贷款，一人缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由35万元提高至50万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭最高可贷款额度由70万元提高至80万元。今年济南住房公积金对二孩三孩家庭贷款额度给出了进一步支持，两人及以上缴纳住房公积金的购买首套房最高可贷90万（二孩家庭）、100万（三孩家庭）。
置换需求释放
二手房半年卖出全年的量
济南购房政策支持刚需和改善性购房需求的力度不小，也有效释放了刚性改善性购房需求。据济南市房地产业协会公开发布的数据，2022年新建商品住宅销售7.31万套，面积977.92万平方米，其中，144平方米以上改善产品的销售套数占比较2021年显著提升。不过，当年二手住宅的交易增长并不明显。
而到今年政策调整后的效果更加明显，叠加消费券、房展会等举措后，1—6月，济南新建住宅销售4.11万套，面积544.72万平方米、同比增长17.88%。同时，二手住宅市场成交旺盛，仅半年时间几乎卖到了此前一年的交易量，交易3.47万套，成交面积361.28万平方米、同比增长96.16%。“以旧换新”的改善需求，已成为新房市场有力的支撑，带动市场持续回暖，置换需求得到明显释放。
政策调整后，在保持了相对不错的销量外，济南的房价仍保持了相对平稳。根据2022年全年国家统计局公布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新建商品住宅销售价格指数累计上涨1.9%（22个重点城市中排名第6）；二手住宅销售价格指数累计下降3.5%（22个重点城市中排名第13）。今年的国家统计局数据中，济南1—7月的新建商品住宅销售价格指数除1月为下跌0.2%外，2—7月连续6个月均为微涨，涨幅最高的是2月为0.9%，最小的为7月0.1%。二手住宅销售价格指数也较平稳，涨跌幅度在0.4%以内，其中1月、5月、6月、7月价格微降，2月、3月、4月价格微涨。
