中国网财经8月9日讯(记者 谭梦桐)8月4日，国家发展改革委、财政部、中国人民银行、国家税务总局四部门联合召开新闻发布会，介绍“打好宏观政策组合拳，推动经济高质量发展”有关情况。
房地产方面，各部门从有序调整存量个人住房贷款利率、满足居民刚性和改善性住房需求、支持房地产市场平稳运行，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地、推进超大特大城市城中村改造以及防范化解房地产领域风险等多方面解答热点问题。
结合近期中央及各部委的密集发声，中国网财经采访到多位专家进行解读。
更好地满足居民刚性和改善性住房需求
国家发展改革委副秘书长、综合司司长袁达在会上表示，在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力。
“稳定住房消费是扩大内需、促进消费的重要抓手。”中指研究院指数研究部总经理曹晶晶在接受中国网财经记者采访时表示。
7月以来，政策东风频吹。7月中央政治局会议提到适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展；7月27日，住房城乡建设部提到要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；8月1日，央行发声因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。
“降低购买首套住房首付比例和贷款利率、优化‘认房又认贷’政策、调整存量贷款利率等是重要方向。”曹晶晶表示。
在曹晶晶看来，优化“认房又认贷”政策对于外地有过贷款记录本地无房、卖一买一置换以及已还清房贷再购房的改善性需求来说，首付比例将得到较大改善，有助于住房需求释放。
“当前限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北上广深、西安、厦门等近十个核心城市，这些城市有望调整优化二套房认定标准。”曹晶晶称。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱分析认为上述城市在住建部明确表态后续有望放松到“认房不用认贷”。她预计未来贷款利率及首付比例的下调空间聚焦在二套房。
“一线城市放开的效果远大于其他城市。”王小嫱表示。
依法有序调整存量个人住房贷款利率
在稳定住房消费过程中，存量房贷利率下调，降低居民购房成本也是重要的举措之一。
中国人民银行货币政策司司长邹澜在会上表示，近年来企业贷款利率下降成效明显，未来还将继续发挥好贷款市场报价利率改革效能和指导作用，指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
据中指研究院，根据监测，7月重点城市首套房平均商贷利率已降至3.9%，较2021年高点下调超150个基点。对比2022年以来5年期以上LPR仅下调了45个基点，由于加点幅度不变，部分城市存量房贷利率随LPR下调后仍远高于新购房贷利率。
“叠加去年理财收益下降，同时消费贷、经营贷等利率明显低于存量房贷利率，因此居民提前还款现象较多。”曹晶晶表示。
随着降存量房贷的利率呼声越来越高，7月14日，在国新办新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜表示，人民银行支持和鼓励商业银行按照市场化、法治化的原则，与借款人自主协商变更合同约定，或是用新发放贷款置换原来存量的贷款。
8月1日和此次的发布会再次指出将“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。中指研究院预计未来将有商业银行逐步落地相关政策。
日前，郑州发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，提出“鼓励在郑各商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”，郑州打响了近期楼市优化政策的“第一枪”。广州也有银行已采取相关举措。
“下调存量房贷利率一定程度上降低了银行的收益，因此降低存量房贷款利率以及降低细节方案均需要研究，这也是降低存量房贷利率执行时间过长的原因之一。”诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱坦言。“从市场的角度，提前还贷导致了资金积压，流动性降低。降低存量房贷款利率是适时之举，能够合理改善资金的流动性。”
稳妥处置化解房地产风险
会上，袁达指出，防范化解重点领域风险。系统谋划、精准施策，稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，大力提升粮食、能源资源安全保障能力；延续实施支持“保交楼”工作、帮助处置不良资产等阶段性政策；在防范化解内外部风险挑战等方面加强政策储备，牢牢守住不发生系统性风险的底线。
同时，支持房地产市场平稳运行，延续实施保交楼贷款支持计划至2024年5月末，稳步推进租赁住房贷款支持计划在试点城市落地。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财经记者采访时表示：“防不住风险，就不可能有高质量发展。告别高速增长，进入中高速增长的新阶段，房地产、地方债务、金融等领域的风险隐患，粮食、能源资源安全保障，还有外部风险挑战等等，都是要协同解决的。房地产方面，除了地产引发的金融风险，增长失速的风险，还有‘保交楼’引发的社会风险。因此，此次会议上提出牢牢守住不发生系统性风险的底线。”
李宇嘉还谈到，此次会议上，提出的政策储备和实施措施多次在近期提出，但其大的框架是高质量发展，并不是通过货币放水、投资拉动以延续旧模式来实现稳增长。
在李宇嘉看来，对于地产方面的政策扶持，即便要在供给端大力支持企业融资、资产收并购，需求端提出降首付、降利率，降成本，其目的主要在防风险，防止过快下行，无意短期内实现拉升。政策更在意供给侧改革(降成本、补短板)来匹配需求和向新模式过渡。
曹晶晶指出，本轮政策效应不会立马显效，预计市场四季度有望企稳回升。市场信心在政策的效应下逐步恢复，预计8-9月市场呈现稳复苏状态，四季度加速复苏，全年销量和去年基本持平，二手房的表现较优于新房市场。
