半岛全媒体记者 江海峰
站在新的起点上回望2022年岛城楼市,除行业销售回落、房地产投资24年来首次下降、多家房企债务违约外,政策端也进入全面的宽松期,各种利好不断出台,刺激市场。春节过后,不少城市房贷利率继续探底；天气转暖,售楼处到访量也多了起来,去化速度也逐渐加快。有人说,市场开始慢慢热了,也有人说,购房信心尚需慢慢恢复。近日,多名业内人士、置业顾问及购房者与记者畅谈2023年楼市,让我们一起听听他们怎么说。
政策：调控应放尽放,降首付呼声高
不少人把2022年称为楼市政策的放松年。这一年里,岛城房贷利率多次下降、契税政策做出调整、限购政策放松,加上“十四五”规划中关于12个片区的城市更新工作全面展开,市场信心不断增强。
对此,著名楼市分析专家张斌认为,今年的楼市调控政策或会“应放尽放”。“目前,郑州、天津、厦门等地相相继下调了首套房贷利率,具有十分重要的指向标意义,未来一段时间,新一轮的房贷利率下调潮流有可能会上演。”张斌表示,房贷利率降低对市场的刺激是比较大的,预计今年青岛也将继续进行下探。
另一名楼市分析专家张则涛表示,去年岛城对市南和老市北以外此前限购区域,放开了新建商品住房的限购,直接导致崂山、东李、老四方不少改善级以上项目售楼处到访量和成交量的激增。“虽然市南和老市北的新房项目不多,但在其他区域限购放开的情况下,这两个区域的成交也受到比较大的影响,客户有的会被挤压。因此今年大家都在盼望新一轮的限购放松政策,即针对全市全面放开。”张则涛说。
楼市分析专家王玟琳表示,相较于一些一线城市,岛城楼市通常会略晚一段时间。“目前市场上呼声比较高的是首付降低的问题。对于购房者而言,房贷利率和首付比例是直接关系到购房者购房成本的要素,利率不断下降,还有不少人不出手,就是在等首付比例的下降。如果首套房比例能从3成降至2成,或刺激不少人趁机入市。”王玟琳说。
片区：主城区是主场,东李和张村河是重点
2021年,“十四五”规划《纲要》中指出,未来5年岛城将重点发展12个片区的城市更新工作。这12个片区涉及的大体范围包括张村河片区、株洲路片区、老四方片区、东李世园会片区等,其中大部分集中在主城区,由此可见,岛城发展开始由外延式向内涵式转变,这一点从近两年的供地中便可以看得出来。
2022年,沉寂多年的东李楼市再次迎来大爆发,绿城春溪雲庐、绿城锦上月鸣、森林公园、上流和苑、金水云麓、河岸首府、融海云著、万竹云峰、融海启城、华新园珺台纷纷上市,呈现出“十盘大战”的热闹现象,而且纯新盘占了半壁江山。该片区目前在售房源总价在300万元~500万元的居多,吸引的多数为改善型购房者。“去年年底,世园金茂府、和达和山的入市,直接再次提升了整个片区的购房门槛,所以,今年整个东李的竞争仍将十分激烈,不少崂山前海一线客户,或被挤压到这里来,整个片区的居住氛围和档次也将越来越高。”东李一楼盘的置业顾问表示。
最近两年,张村河片区的改造更新备受关注,各种配套不断上马,大片土地腾挪出来,品牌房企不断进驻,开发的项目多为高端住宅,因此被视为青岛下一个高端片区。2022年底,青岛当年第四批次集中供地拍卖时,该片区2宗地块引发了一场3家品牌房企的争夺战,引发熔断,最终转入线下竞品质成交,成交均价为18975元/平米,刷新了崂山区土地招拍挂市场的“地王”纪录。据悉,目前岛城各个区市正在上报2023年的供地计划,业内人士称,今年的张村河片区或会成为供地的主战场,吸引更多的改善级人群前去置业。
市场：改善房成交周期缩短,购房者信心提升
新建商品住宅楼盘的成交排名情况,可以直观反映出整个市场购房群体的特点。2022年,青岛新建商品住宅成交金额前10名的单盘,除瑞源名嘉荷府位于西海岸外,其余9个项目均来自主城区,且崂山区最多,占6个。这10个楼盘包括海信君澜、银丰玖玺城、大云谷金茂府、佳源华府、绿城理想之城等,都是妥妥的高端盘。业内人士称,岛城已正式步入“改善时代”。
近日,市南区一高端楼盘的相关负责人表示,他们楼盘可近享CBD的成熟配套,推出的洋房产品在主城区也比较稀缺,因此春节后吸引了众多高端购房者前去“打卡”。“这些高端购房者买房多数是进行资源配置,主要考察地段、产品力、品牌等。不少人是相中了产品,看房两三次就能定下,成交周期缩短了。”上述负责人表示。
采访过程中,多数购房者表示,去年由于市场不明朗,原本的购房计划一直搁浅。“今年就十分期待首付比例和房贷利率的降低,有看好的房子就直接定了,不想再等了。因为从今年春节就能看出来,市场消费能力正在快速恢复,估计今年楼市也会慢慢回温。”市民方先生说。“去年以来,国家层面一直强调支持刚需和改善群体置业,释放的信号很明显——房地产仍是支柱产业。所以在行情还未起势的时候抓紧入手,应该是个不错的时机。”另一位市民刘女士说。
成交:今年或有三个成交小高峰
2022年的岛城新房市场,总体呈现上半年成交量逐渐升高,下半年略显疲软的状态,全年的成交高点在6月份,此前大家期待的“金三银四”以及“金九银十”均失色。到了年底,受疫情影响,成交情况更是几乎触底。
“从整体来看,去年14万套的新房成交量还是不错的,与往年并无太大差别。今年春节后,从各个售楼处的反馈来看,到访量和成交量均有所提升,房企也都在备战‘金三银四’,所以预计三四月份会有个成交小高峰。”岛城楼市分析专家段敏敏说,如果今年政策上会有进一步的放松的话,年中和下半年的九十月份,也可能是成交小高峰,“预计今年的总体成交量会好于去年。”
至于房价方面,有业内人士预测,主城区多数楼盘的价格不会有太大变化,仍将比较平稳,一些销量受阻或者楼盘相对集中的近郊片区,价格战仍将持续。“今年的区域分化还会继续拉大,人们的自住理念会继续增强,投资理念将继续减弱。”上述业内人士表示。
