本报记者 王丽新
“取消‘双限购’的当天晚上，有的楼盘将营业时间延长到凌晨四点，最终成交了约80套房。”11月10日，台湖、马驹桥部分地区解除“双限购”政策发布两天后，有市场人士向本报记者表示，不止是新房，政策调整区域内的二手房带看量也在增加。
在外界看来，今年以来，北京楼市政策的几次微调，都有助于改善市场供需关系，提升交易活跃度。实际上，尽管房地产市场整体下行，但北京楼市的表现可谓一直都比较有韧性。
据克而瑞监测数据显示，今年10月份，北京新建商品住宅（含普通住宅、别墅，不包括共有产权房）成交金额339.6亿元，同比上涨3.1%；成交4202套，成交均价为62221元/平方米。整体来看，今年1月份-10月份，北京全市新建商品住宅成交3.63万套。
“今年北京新房市场呈现‘量跌价涨’的局面。”克而瑞分析指出，相比2021年同期，今年前10个月，新建商品住宅成交套数减少三成以上，成交均价却因高端住宅的热销而保持上涨。
内城“10万元+”住宅去化速度快
据中指研究院统计，2022年1月份-10月份，北京新房市场单价“10万元+”项目合计成交超2500套，较去年同期增长62.1%。10月份，单价“10万元+”项目成交套数环比继续增长，同比连续5个月保持增长。
“今年前10个月，北京‘10万元+’新房成交套数占比由去年同期的2.9%上升至7.0%，对新房整体成交均价有一定结构性拉动。”中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静向《证券日报》记者如是称。
从单个楼盘市场表现来看，截至目前，北京诞生3个“百亿元楼盘”，其中之一的中建壹品·学府公馆为当年开盘去化率超过90%、且单价为“10万元+”的新盘，同时中建玖合府等新盘当年去化率也超过90%。此外，去化率较高的“10万元+”项目还有分钟寺板块的缦云北京、东叁金茂府等备受市场关注的高端盘。
“今年以来成交额较高的‘10万元+’新盘多是央企、国企以及优质民营企业旗下项目，且普遍具备两个特征。”陈文静称，一是受销售指导价限制，项目具备较高性价比；二是区位优势凸显，项目多处在配套完善、多年无新增供应板块，部分项目位于三环内，比如分钟寺板块等。
“以分钟寺板块内城‘10万元+’高端住宅为例，该类产品去化流速快的核心原因在于供应和需求双方在市场端都处在一个较好的时机。”合硕地产机构首席分析师郭毅向《证券日报》记者表示，在供应上，北京前几年核心区土地供应少，近两年包括分钟寺、丽泽、海淀四环以及五环周边都有地块出让，导致去年以来有不少高端住宅项目扎堆上市。
至于需求方面，郭毅表示，一是近两年北京高端住宅项目产品品质有很大提升和创新，而高端改善家庭经过一段时间积累后，需求集中释放；二是在限价政策下，内城高端住宅“10万元+”的单价听起来偏高，但是与周边二手房相比，价格预期明确；三是对财富人群来讲，无论从自住、资产配置以及资产保值等多方面看，短期、中期以及长期逻辑都能打通，所以这些项目卖得更好。
“分钟寺三兄弟”现状如何？
不难看出，谈及内城“10万元+”项目成交情况，上述受访人士均提及分钟寺板块，即绕不开目前在售的“分钟寺三兄弟”。
2020年5月份，合生创展先后耗资近180亿元拿下分钟寺组团的三宗优质地块，一时间轰动北京。之后，合生创展分别与世茂集团、中国金茂开展合作，由此打造出“分钟寺三兄弟”，即缦云北京、北京天誉及东叁金茂府。
确实，从历年北京内城土地供应量而言，近两年出让了多个三环稀缺地块，其中分钟寺板块尤为吸引市场关注。2020年至2022年5月份，北京市供地共计145宗，其中位于东三环CBD区域的仅2宗，占比仅不足2%，堪称“一宅难求”。而分钟寺板块与国贸CBD的距离约7公里，为CBD国际生态区。
“东三环的金轴线，从北边的使馆区到CBD再到国际生态区是引领北京走向世界城市，承担国际交往、金融合作等功能的主要经济站。”中国城市中心总工程师、国土产业交通规划院院长张国华表示，从该板块城市更新核心逻辑来看，改变了以往房地产高投资、高周转、高回报的闭环，转向投入大、周期长、回报低，且注重服务功能和居住产品品质的新逻辑。
对此，郭毅表示，“与其他内城高端住宅零星出现、呈散点状态分布、或位于老城特有的新旧社区结合处相比，分钟寺板块是整体拆迁后，重新打造的位于三环边上难得的整体高端居住区。”
“分钟寺板块占据了北京核心地段+核心资源，与高端居住需求高度契合，并且拥有‘先规划后发展’的开发模式，集合住宅、商业、医疗、教育、生态等多元业态综合发展。”中国金茂相关负责人向《证券日报》记者表示，板块内的东叁金茂府开盘两小时即销售35亿元，开盘一年内去化率超过90%，可见市场对这片区域的认可度。
“缦云北京作为‘分钟寺三兄弟’之一，总价区间为2500万元-3500万元，总计263套，购房客户多来自于金融等行业。”在缦云北京营销中心，一位销售员向《证券日报》记者如是称。
值得一提的是，相比“前两个兄弟”而言，北京天誉项目目前已被华润置地北京收购部分股权。在外界看来，华润置地北京的接手，既是正常项目收并购的商业行为，也是响应政府“保交楼、稳民生”要求，加之项目较好的地理位置和产品底色，可强化内城高品质项目的布局。
那么，在高端住宅引流的市场现状下，接下来北京新房市场走势将如何？对此，克而瑞方面表示，远郊区域项目成交较冷清，但核心区域不乏流量红盘。随着政策层面持续释放积极信号，购房者信心将逐步重塑，未来，北京楼市将缓慢修复，但买卖双方之间的价格博弈或将加剧，同时，板块及项目之间的分化仍将存在。