半岛全媒体记者 江海峰
二手房正处于严冬之中。在经历了上半年短暂的回温后,6月~9月的岛城二手房,再次陷入低谷。据贝壳数据统计,9月岛城二手房共计成交4153套,环比下降24%,而这已是连续4个月成交量下滑。记者在调查中了解到,目前由于新房市场限购的部分解除,将不少客户从二手房市场吸引到新房市场；“三孩时代”到来,80平米~90平米的套二、90平米~120平米的套三房源,是目前二手房的成交热点。业内人士认为,“房住不炒”的当下,这样的成交情况,也符合“确保刚需和改善一族”购房需求的要求。
数据:9月二手房成交环比跌24%,100平米以下房源是主力
近日,贝壳数据发布了岛城9月份二手房成交数据。据统计,9月岛城二手房成交4153套,较8月的5463套下降24%,同比去年9月的3853套上涨7.8%。记者在对比了过去12月的成交情况后发现,今年9月的成交数据处于中等水平。但从近期来看,二手房成交量已连续4个月下滑。
分区域来看,西海岸新区9月二手房成交1082套排名第一,约占全市总成交量26%；市北上月二手房成交848套排名第二,约占全市总成交量20%；城阳9月二手房成交503套位列第三,约占总交易量的12%。从供货量来看,截至10月1日,青岛在售二手房源共计有76074套。西海岸新区、市北区和城阳区供货量分别为21435套、14827套和11188套,分列全市前三名。
从成交面积段分布来看,9月份100平米以下的房源,成交占比约73.2%,仍是成交主力。热搜小区中排在前三名的小区为融创维多利亚湾居、鲁信长春花园和海尔地产山海湾。
经纪人:10月市场有所回温,学区房也不景气
“现在我所在的区域,二手房成交量主要集中在一两个店,其他大部分店面处于无单成交状态,成交情况普遍不理想。”李沧区一二手房门店经纪人刘经理告诉记者,今年上半年,他所在门店每月带看量10~12组,一个周能维持在3组以上,7~9月能有一两组带看就不错了。“上半年不少带看两三次就能成交；进入下半年,约客户出来都很难,大部分出来看看就没下文了,成交周期大大拉长。”刘经理告诉记者,他们内部做过一个大体的计算,行情好的时候,平均每带看30组左右的客户,能成交1组,如今带看要达到40多组,才可能成交1组。“不过从10月份开始,带看量又有所上升,感觉市场开始慢慢回温了。”刘经理说。
据记者了解,此前二手房市场冷淡阶段,学区房不会受太大影响,但今年下半年,岛城学区房成交情况也不甚理想。浮山后片区作为目前岛城主城区新兴起的学区片区,近两年的二手房源颇受关注。陈经理所在的门店,便位于这个片区。他告诉记者,目前学区房是明显的“有价无市”。“我带看过附近的几套学区房,大部分的半年左右就能带看一两次,能成交的屈指可数。我们附近有专做二手房的门店,因为行情不好,已经闭店了。我们还好,可以做新房。”
湛山片区一链家门店的邢经理告诉记者,今年8月1日起,其所在片区的4所小学发布学位预警,由以前的2年变为现在的3年。也就是说,如果业主买学区房,需在孩子入学前3年便落户。“之前这个预警是2年,改成3年后,使得不少人买不了学区房了,因此片区二手房成交量下降不少,总体成交均价较去年同期差不多下降了10%。”
位于海云庵片区一链家门店刘经理告诉记者,7月~9月,自己所在门店二手房成交总体很平淡,较去年同期下降不少。进入10月以来,带看量明显提升。“10月1日~17日来看,较9月1日~17日环比上涨35%左右。主要是国庆假期,赶上利率和公积金的利好政策出台,出来看房的人明显增多。”刘经理表示,目前该片区内2000年以前的、均价在1万元/平米以下的二手房源成交量还不错,其次是2015年以后的、100平米以上的套三改善类房源,成交量也比较可观,平均每个月能成交两三套。
市场:急卖房的降价甩,不少买家转入新房市场
那么,目前房东和购房者是什么样的心理?
市民吴女士在市南区大尧片区有一套二手房,原本打算今年卖出去,再添点钱改善下居住环境。但是房子挂了近一年,都没有成交。“偶尔也有来看房的,但多数还没谈价格就走了。反正我也不急,先往外出租着吧,明年看看情况再说。”
记者在采访中了解到,不少房东跟吴女士有同样的想法。但一些急于变现的业主来说,便又是另外一种情形了。市民梁女先在湛山片区有一套40多平米的学区房,今年7月份,报价175万元,买家宋先生诚意想170万元成交,其未同意。结果8月份,其所在片区学位预警时间由2年改为3年,不少二手房源趁势降价。由于急用钱,最终房源以153万元的总价成交。对于卖家梁女士来说,较之前175万元的报价少赚了22万元,但对于买家宋先生来说,却是省了近20万元。
采访中记者发现,今年下半年买家市场有了一个明显的变化——不少人从二手房市场转入到新房市场。如市民王先生,今年上半年卖了一套二手房后,原本想在四方片区万科未来城入手一套98平米的套三房源,加税费总价约为240万元。但最终在经纪人的建议下,选了中海寰宇时代一套105平米的精装修新房,总价280多万元。“虽然多花了40多万元,但是考虑到既然要置换,就不如直接换新房了,品质更高一些,而且现在贷款利率低,也挺划算的。”王先生说。
另一位市民谭先生,想把自己位于市南八大峡片区的二手房卖掉,到西海岸置换一套电梯房。在经纪人的推荐下,其参与了贝壳找房的“优鲜卖”活动,先看的新房,交了5万元定金锁住房源,再由经纪经帮其卖掉二手房,置换可谓无缝衔接。
业内:受政策影响较大,恢复仍需较长时间
岛城多位业内人士认为,目前二手房市场不景气,主要受大环境影响。“目前各个城市出台的利好政策,多数针对新房市场,青岛亦如是；加上目前除次新房外,青岛多数二手房的面积和户型已无法满足‘三孩时代’人们的需求了,因此成交量受到较大冲击。预计后期,大户型仍会受追捧,‘老破小’房源会更难卖。”青岛房产网红天团特邀专家张斌说。
青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩认为,不久前青岛限购的部分解除,刺激了崂山等改善房源较多的区域,一时间将不少购房者吸引了过去,使得主城区尤其是市南和老市北的二手房成交更难。“现在我们旗下的经纪人正在从两个方面做突围:一是针对纯刚需客户,多推配套齐全、面积小、总价低的二手房源,以便精准成交；二是针对改善类客户,我们就推‘优鲜卖’活动,就是边帮客户卖着二手房,边带他们看着新房,缩短客户的等待时间。”刘倩倩说。
多位业内人士认为,二手房的恢复,仍需较长时间。
