本报记者 王丽新
近日，全球性的商业地产咨询和投资机构世邦魏理仕（下称CBRE）发布2022年市场展望报告，对不动产投资趋势做出预判。
CBRE中国区总裁李凌与高和资本合伙人苏鑫共同接受了记者采访，各自从供需、投资等多个角度，对疫情得到有效控制后上海商办市场的复苏表示出乐观。
CBRE中国区总裁李凌表示，市场数据显示，受疫情影响，今年二季度写字楼和商务园区新增需求降至2020年二季度的最低点，不足去年同期两成，租金也持续下跌。
但与2020年疫情的影响对比，此次商办市场的表现更具韧性，多项数据表现显著高于2020年。
在政策层面，上海政府出台了相关政策，包括减免税收和放宽人才引进等，扶持经济发展。
CBRE数据显示，物流市场二季度净吸纳量18万平米，与去年同期相当，远高于2020年同期。
此外，上海上半年全国大宗交易占比超过40%，其中外资占比超过30%，创下近三年之最。其中，新经济地产上半年全国大宗交易超过250亿元，上海及环沪占比约60%。尤其值得一提的是CBRE于管控较严期间在线上仍完成了两单新经济地产项目的交易。
李凌表示，尽管经过疫情的冲击，上海仍是外资投资中国的首选城市，也是亚太地区投资的重要目的地，上海在亚太区域的城市地位，仍然是无法被其他城市所取代的。
李凌预测，商业地产低点在二季度已出现，后期随着经济复苏将出现回暖。写字楼交易在上半年交易中占比约60%，基本为自用买家，价格较2020年有一定的回调。疫情得到有效控制后，国内外地机构正逐步进入上海写字楼市场。预计，今年下半年，上海商办物业将进入投资窗口期，写字楼租赁需求则将在明年上半年恢复和回升，至2024年左右将迎来新的需求高峰。
李凌表示，商办市场在疫情期间展现的活力也和投资者的策略调整有关。李凌称，近三年大宗物业投资市场的重要趋势是资产配置在向物流冷链、科技园区、数据中心、长租公寓等新经济地产倾斜，这一趋势的背后是投资者对于科技创新、城镇化、消费升级的认同。
李凌长期看好上海商办物业市场，他认为至少在十年内，上海仍将是国内市场最活跃的地区。“商业地产投资是一个中长期的投资行为，突发事件引发的短期波动并不会到打破市场原有的运行规律和周期。”李凌表示。
苏鑫则从投资的角度，关注到上海商办市场受疫情影响的短期波动，意味着机会投资窗口期的出现。从市场表现来看，保险机构瞄准了供应稀缺的核心地段资产配置的机会，基于自用需求的企业也纷纷下场抄底，实力资本也借机调仓。
针对近期上海出现低价抛售酒店资产包等传闻，是否意味着上海商办价格会出现大幅下跌，苏鑫表示，据他了解，出售的酒店资产包都是多年来一直在卖的资产，也没有出现大幅折让。
苏鑫表示，他对商办资产价格走势有三个判断，一是一定会有低价抛售的资产，但不会大张旗鼓。这方面的资产来自有资金压力的开发商，还不起利息的困境资产和急于退出的外资基金三方面。但大多数资产价格会僵持，不会大跌。
高和资本在今年上半年推出了中国首个社区商业基金，规模为10亿元。苏鑫认为，疫情对市场的直接影响令市场出现分化，核心资产将分化为核心地段资产与硬核资产，区别要看是否有稳定且增长的现金流。而资产分化的基础现金流与流动性。
苏鑫表示，在疫情得到有效控制后，他看好三个长期趋势，一是看好硬核资产，即有稳定现金流的资产，如社区商业。二是要和新产业与新消费合作。如能与生物制药、新能源、高科技公司合作，这样不只需求确定了，也能得到政府的支持。如能用新场景把新消费引入城市更新领域，这个资产才可能成为硬核资产。
苏鑫看好上海中长期发展，他认为，上海在经济活力和市场环境方面具有很大的优势。
