半岛全媒体记者
主城中心湾、270°观海大平层……青铁·云上观海主打高端品质，从项目定价一出就备受关注。“前两天我问售楼处，置业顾问说房源不多了，我到网上查了查，看这个项目就网签了13套，是不是一些房子没放出来，想饥饿营销。”近日，有购房者咨询本报，想了解项目是否值得入手，请记者帮忙打听一下。21日，半岛全媒体记者联系了项目售楼处，一名策划人员称，目前多套房源已被认购、但还未进行网签，房源所剩无几。至于价格问题，项目参考价远超周边二手房价格，多位业内人士认为项目定价过高，且改善产品面积过大，没有明显优势。
自称房源所剩无几，但网签仅13套
“置业顾问跟我说200㎡房子就剩两套，160㎡户型的房源也不多了，说得我很有紧迫感。”近日，市民王先生咨询本报想了解下青铁·云上观海是否值得入手，是否向销售人员说的那样“热销”，“我看了房子后发现价格不便宜啊，真像他们说得那样、卖得那么好？”王先生说，自己本来没着急入手，现在听销售人员一讲，感觉有些摸不着头脑。
青铁·云上观海究竟销售情况如何？据“青铁·云上观海”官方微信公众号6月14日发布的信息看，青铁·云上观海首开成交107套、劲销5.3亿元。但，6月22日，半岛全媒体记者从青岛网上房地产获悉，青铁·云上观海项目5月12日122套住宅拿到预售、6月16日59套办公房源拿到预售，截至22日，122套住宅房源仅售13套，59套办公房源仅售0套。
这其中差距颇大，半岛全媒体记者联系了项目售楼处，一名策划人员介绍，购房者现场认购后就锁定了房源，但从认购到网签还需要时间，现在房源所剩不多，将加推房源。
对于工作人员的回复，王先生不置可否。“我到现场看过，项目虽然有海景，但周边配套不是很完备，相比周边二手房，价格也不便宜，能卖得这么好？”王先生认为，如果网签有滞后性，那可以等几个月后再看数据情况。
楼面价8600元/㎡，有住宅单价超4万/㎡
对于王先生咨询项目价格是否过高、是否值得入手等疑问，半岛全媒体记者也咨询了多位业内人士，业内人士从项目拿地成本、区位价值、周边配套等入手，结合几个热点片区，通过对比给出了自己的看法。
记者查询获悉，项目所在地块是2021年青岛第二次集中土拍出让地块。2021年9月8日，青岛第二次集中土拍中，华润、青铁等竞得欢乐滨海城2宗地，其中1号商住地占地面积63938.56㎡，容积率2.5，规划建面159846.4㎡（商品住宅7.5万㎡），楼面价8600元/㎡，总价13.4亿。2号商业用地占地面积55311㎡，容积率2.6，规划建面144300㎡，楼面价5090元/㎡，总价7.34亿。
2021年10月18日，住宅地块规划出炉，根据规划公示，居住地块总建面233317.60㎡，地上建面159846.40㎡。其中住宅建面75070㎡，人才型住宅建面75070㎡，商业建面2567.17㎡，幼儿园建面3960㎡，规划户数1083户。从项目总平面图看，项目规划建设11栋15F~27F住宅楼、5栋32F人才公寓等。
至于价格，目前，青铁·云上观海1、5、7号楼共122套住宅拿到预售，根据青岛网上房地产公布的参考价，1号楼共17层，34套房源，参考价格均在2.5万元/㎡以上，最高一套参考价39350元/㎡，各层售价不同，建面集中在142㎡、159㎡两个面积值。5号楼共27层，54套房源；7号楼共17层，34套房源，有建面155㎡、170㎡、200㎡房源。颇受市场关注的200㎡房源，记者查询发现，根据楼层不同，价位也不同，比如5层一套200㎡房源参考价为35434元/㎡，同样面积14层房源，参考价则为41990元/㎡。
住宅售价远超周边，业内分析定价过高
那么项目周边房源价格如何？
记者查询项目周边二手房，城投琴海湾、蓝泰海乐府等项目二手房5月份参考价均未超过2.5万元/㎡，另据机构统计旗下合作经纪品牌数据，4~6月，欢乐滨海城片区住宅成交均价为17847.5元/㎡；与其一桥相隔的中国铁建·梧桐苑，目前对外公布的价格为均价24000元/㎡；与项目位置更为接近、且瞰海资源也很丰富的金地观海听澜，有类联排产品，户型建面约220㎡、247㎡，总价500万~800万/套。
对于青铁·云上观海的售价，多位业内人士认为定价过高。一位业内人士分析，从拿地成本看，成本并不是很高，为何最终定价如此高，一方面开发商高估了地块的价值，另一方面，多家联合拿地也相应抬高了成本。且从产品本身来说，项目没有刚需型产品、改善型产品面积过大，对应的市场销售人群也有限。且项目总价不低，与该总价相对应的其他片区相比，这个区位没有明显优势。“项目主打卖点是瞰海，且不说这个海景会不会打折扣，本身这个片区，很多配套都未到位。”该业内人士坦言，这个项目位置一般，实际配套还未到位，区域内多个新盘销售情况一般，对项目销售挑战不小。
“青岛房产网红天团”成员王寿林认为定价过高是一方面，另一方面，大家对这个地方有抗性，它的配套不够全面。“它给人的感觉就是还是住宅，不是一种整体的生活品质的革新。”另外，也有团员表达对填海后的建筑安全、堵车等问题的担忧。
对于定价，青铁营销相关负责人回应称，项目有独有的资源——270°观海，项目本身做得品质非常高，项目本身也背负了很多，像配建的运动公园、商业，还有体量比较大的人才公寓、代建的沿海公园等，背负的成本比较高。
当片区二手住宅成交均价不足1.8万/㎡，青铁云上观海售价达到约3万/㎡，有房源甚至超过4万/㎡，这样定价，你怎么看，欢迎留言分享。
