半岛全媒体记者 于红靓
土地“两集中”政策实施期已满一年，截至4月25日，22城中除长春、沈阳、郑州外，其余19城均发布供地公告并披露地块相关信息，13城完成了今年首轮集中土拍。从目前已发布公告及完成土拍城市的土地市场表现来看，今年第一批土拍各指标特征延续去年第三轮表现，供应、成交规模继续下滑，低溢价与高流拍并存，国央企表现依旧出众。
首轮集中供地供应规模下滑，多城土拍规则有所放松
供应、成交规模双双延续下滑态势是今年首轮集中供地的突出特征之一。根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，19城第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33.38%，较去年首轮下降45.04%；19城第一轮集中供地供应规划建筑面积为4412.35万㎡，较去年第三轮下降41.34%，较去年首轮下降56.20%。供应规模再度下滑，一方面，由于市场处于恢复阶段，观望情绪蔓延至城市，因此不少城市对供应力度的把控也多持谨慎态度；另一方面，也不排除是受部分城市今年增加供应频次的原因，如厦门、重庆、武汉、青岛等城市明确将全年“三批次供地”调整为“四批次供地”，因此在一定程度上使得每批次的供应规模稍有减少。
从供地规则上看，多数城市将规则阀门继续松动，如南京取消租赁住房的配建要求，重庆延长房企付款周期，长沙多宗地块不再设置最高限价等；个别城市有强化规则的举动，如北京强化现房销售预期，青岛对房企购地资金做出了严格且明确的规定等。同时，也有部分城市本轮集中供地采取新规则，如福州本次根据不同地块设置不同竞价规则，搭配方式较为多样化，杭州采用“线上竞价+线下一次报价”的新规等。另外，值得注意的是，多数城市土拍规则适度放松主要包含取消配建、延长土地出让金缴纳周期、放松限价三个方面，切实从房企资金流角度入手，适度降低房企开发成本，给予其一定的利润空间，以提升房企拿地热情。
年内首拍整体热度平平，较去年第三批次有所好转
从成交上看，截止到4月25日，共有13城市完成首轮的土拍，数据显示，13城第一轮集中土拍共成交272宗涉宅地块，较去年第三轮成交下降24.86%，较去年首轮下降50.46%；13城第一轮集中供地成交规划建筑面积为2450万㎡，较去年第三轮成交下降39.58%，较去年首轮下降64.58%。成交规模同样呈现下滑态势，一方面受供应规模缩减的影响，另一方面，疫情反复给市场接下来的销售状况增加了不确定性，房企在土地市场的投资仍持谨慎态势，而且除了项目开发销售端加剧房企担忧情绪外，不少房企当前仍面临着到期债务压力大等困扰，在一定程度上导致今年第一轮集中土拍的成交表现较显乏力。
从溢价及流拍情况来看，与去年第三轮集中土拍表现无明显差异，依旧是呈现溢价率低位运行、流拍现象稍有好转的特征，13城今年首轮集中土拍整体平均溢价率为4.61%，较去年第三批次上升1.87个百分点，较去年一批次下降12.80个百分点；13城今年首轮集中土拍整体流拍率为17.64%，较去年第三轮下降0.33个百分点，较去年同一批次上升12.98个百分点。今年第一批次拿地热度不及去年同期，但较去年第三批次有所好转，好转幅度不大。
青岛溢价水平处于低位，5城地块全部出让
从各城市的溢价率来看，数据显示，13城中仅有1城的溢价率在10%以上，其余12城溢价率均在7%以下。其中合肥以11.2%的溢价率领跑，从土拍现场来看，合肥此次成功出让17宗地，其中15宗触顶最高限价，进入“竞品质”阶段，4块地超过15家房企“竞品质”，人气最高的一块地吸引了23家房企“竞品质”，房企拿地热情高涨，助推其溢价表现脱颖而出。厦门地块的溢价表现也不俗，今年首轮溢价率达6.78%，本次厦门土拍中岛内多幅地块竞争激烈，房企对优质资源的占有情绪仍较高，带动整场土拍表现出众。相反，青岛、武汉与天津的溢价水平均处于较低位，分别为2%、1.33%、0.55%，其中，青岛本轮房企竞价相争局面少见，或是供地质量偏低的缘故。
从各城市的流拍率来看，数据显示，13城中有5城地块全部出让成功，分别为厦门、宁波、重庆、长沙和青岛。其中，作为成渝地区的重点城市，重庆本轮的土拍表现较为亮眼，且值得注意的是，重庆本次适度调整拍地规则，严控地价让利房企，最终不负众望，13宗地块全部成交，交出零流拍的完美答卷，也给市场传递出一定信心。相反，高流拍城市也不在少数，其中，南京首批集中土拍的流拍率高达31.58%，从土拍现场来看，共成交14宗地块，6宗地块流拍，从地块角度出发，流拍地块大多位于“次核心”板块，区位欠佳且区域内竞品较多，未来可能会面临去化压力较大的困扰，房企的拿地谨慎性再次被印证。
民营房企拿地动力不足，国央资企业仍是拿地主流
从房企表现来看，国央企、城投公司依然是本轮集中土拍的成交主力军，数据显示，今年首轮集中土拍房企权益规划建筑面积TOP20中有中海地产、保利发展、建发房产等17家企业是具备国央资背景的,民营房企的身影依旧较少，尽管也有个别民企崭露头角，但也均为资金流较为充裕者。同时，地方城投企业的活跃度也较高，为自身城市的土地市场贡献一份力量。
其实，本轮集中土拍依旧是国央资背景的房企较为活跃也是意料之中，毕竟当前房地产市场仍处恢复期，尽管多城积极松绑楼市政策，但政策传导至市场端仍需时日，况且除了销售端成色不佳外，部分房企仍面临着偿债压力大的困扰，市场环境变化以及资金承压等，不少资金流受阻的民营房企不得不在土地投资端收敛锋芒。
首轮土拍成交表现欠佳，政策改善下二轮土拍或将更显暖意
土地市场表现是整个房地产市场态势的缩影，虽然进入2022年，国家及地方持续发力，适度放松楼市政策、积极推动化解房地产风险工作等，但政策端向市场端的传导本就需要一定时日，同时房企心态也发生了一定的转变，市场去化端的不确定性，难免会加剧其谨慎心理，因此，部分身负较大偿债压力的房企也不得不放慢扩储的脚步。
但不可否认的是，从市场成交来看，政策端接连释放的改善信号已在3月出现了一定的回暖迹象，预计随着市场信心逐步回升，房企资金状况逐步好转，加之地方城市多采取提升供地质量、进一步适度放松竞拍规则等措施，预计今年第二轮集中土拍的成交表现或将在首轮平稳的基础上更加亮眼。
