本报记者 吴晓璐
4月13日，植信投资研究院召开线上发布会，发布了《冬天已去，春天来了吗？2021年房地产市场回顾与2022年展望》研究报告。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平及房地产研究团队（以下简称“研究团队”）认为，2021年，对中国房地产市场而言是困难的一年。展望2022年，预计房地产市场可能呈现先抑后稳的态势，房地产投资增速可能先走负后转正，波动中小幅下降。在房地产市场调控政策支持和自身需求回暖的作用下，下半年房地产市场景气度有望逐步企稳回升，房屋新开工或于三季度触底反弹，全年房地产投资增速小幅放缓至3.5%。
本轮房价的拐点大致在2022年三季度
研究团队表示，2022年，房地产政策明确“稳地价、稳房价、稳预期”目标，突出“因城施策”。在稳增长的政策大背景下，主基调偏暖。为稳定楼市预期，短期不具备扩大房地产税试点改革的条件。为更好满足购房者的合理住房需求，住房金融总体上将进一步回暖，居民房贷利率将小幅下调，个人按揭贷款增速有望回升；公积金和首付比例等政策可能会进一步松动，以释放合理的购房需求。地方政府也将积极发力，落实稳楼市的举措。有条件的城市将减少或取消限制性购房政策，年初以来包括郑州、秦皇岛、哈尔滨、福州等40个城市放松或废除限购、限售等政策，支持楼市良性循环和健康发展。
另外，房地产市场销售可能先抑后稳，到三季度则可能逐步企稳，四季度销售环境将可能明显回暖。受供求关系带来的销售波动影响，全年房价涨幅可能在大部分时间内面临下行态势。结合过去类似周期的房价表现，预计本轮房价的拐点大致在2022年三季度，库存偏低的大城市房价在下半年存在一定上行压力。
研究团队认为，房地产开发商债务风险仍值得关注，保障房建设将有序加快脚步。今年《政府工作报告》强调，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设。央行和银保监会表态针对保障性租赁住房的金融支持不纳入房贷集中度管理，切实增加保障性租赁住房金融供给力度，预计今年保障性租赁住房建设将有较大发展。2022年土地市场可能仍然面临偏冷的局面，土地购置费可能连续两年负增长。
建议四方面防范化解房企风险
研究团队表示，当前国内房地产市场处于下行筑底阶段，房地产投资增速放缓不利于宏观经济实现稳增长，也影响着地方政府土地财政收入。2022年3月份，国务院金融委会议提出，“关于房地产企业，要及时研究和提出有利有效的防范化解风险应对方案”。2022年房地产市场能否实现良性循环和健康发展的关键，是房企流动性风险和债务违约风险能否有效缓释。
针对当前房地产市场存在的问题与风险，研究团队建议，维稳政策可依照“改善购房者预期—>释放合理购房需求—>增加房企金融支持—>增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策；在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”。提出四大类共十五条建议：
第一类，切实因城施策，改善住房需求，扭转悲观预期。建议提供稳定的信贷支持，增加公积金贷款额度，满足首次购房家庭贷款需求；加大供给侧结构支持力度，下调库存压力较大的部分二线城市和三四线城市的最低首付比例；对一线和重点二线城市违规购房行为保持高压监管政策；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持；摆正房地产行业在国民经济中的地位，金融政策应对房企进行公允评估。
第二类，创造宽松的金融环境，缓释房企现金流和债务压力，稳妥化解债务风险。建议商业银行应加快按揭贷、开发贷审批和发放速度，以满足房企合理资金需求；开发贷实施定向宽松调整，稳妥有序增加并购贷款；严禁商业银行及金融机构随意停贷、抽贷；对资质优良的房企增加直接金融支持；放松预售资金监管标准；加大房地产建设“后半段”的金融支持力度。
第三类，盘活土地市场，放松土拍规则，增加土地供给。建议盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住宅用地；各城市酌情对现行土拍规则中较为严苛的条款做出适当调整，降低参拍门槛；将土地限价的侧重点向“招拍挂”价格管理倾斜。
第四类，综合考量和积极构建房地产市场风险监测体系。建议建立因地制宜、动态调整的房地产金融风险监测体系。
