财联社（广州，记者 陈业 李洁）相比往年，多家房企2021年财报“难产”。而从已公布的房企财报中，不难看出行业正发生实质性变化。
据财联社记者综合wind数据不完全统计，截至目前，A股上市房企有约30家已披露2021年财报，而H股已披露2021年财报的房企超80家，其中，A+H股合计超60家房企净利润同比出现下滑。
“已发布年报的企业存在一些共同特征，首先是销售增速大幅放缓，多数房企增长幅度在10%以内，部分房企甚至是负增长，几乎80%的房企不能完成年初定下的销售目标。”同策研究院资深分析师肖云祥称。
肖云祥还表示，从目前已公布年报的内房股业绩数据来看，房企整体盈利能力继续走低，毛利率均值为24.5%，同比下滑3.7个百分点；营业收入增加16%，但净利润却下滑了26%，“增收不增利”现象明显。
多种因素致房企净利下滑
据财联社不完全统计，目前A股已披露2021年度业绩房企中，超10家房企净利润同比下滑，包括万科、新城控股、招商蛇口、华侨城A、金融街、信达地产、北辰实业、中华企业、冠城大通、阳光股份等。
H股已披露2021年度业绩房企中，约50家房企净利润数据出现同比下滑，其中超10家房企净利润为负数，即处于亏损状态。
分析人士指出，2021年下半年以来，市场行情骤然变冷，为了实现快速去化、快速回笼资金，房企采用各种降价促销手段，因此项目的整体利润难有保障。
“结转项目的毛利润率较前期降低，所以房企利润情况普遍不理想；经营型业务为主的企业，受疫情影响，文旅产业、商业项目经营情况不佳。”亿翰智库分析师表示。
浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，造成房企净利润下滑的原因是多方面的，其中，毛利率下滑和计提减值对净利润影响最大。
值得一提的是，目前各房企采取的会计准则不同，也会影响其净利润数据的最终呈现，例如万科采取的会计准则是成本法，而其他房企采取的是估值法。
数据显示，2021年万科集团归属于上市公司股东的净利润225亿元，同比下降45.7%。
在万科2021年度业绩会上，有投资者认为万科采取成本法会导致利润呈现过于保守，并询问万科，未来会不会考虑将成本法转成公允价值计量法。
对此，万科集团CFO韩慧华表示，“用成本法会对万科的费率、毛利率都有一定影响，并且估值没有办法动态体现，一来一去对净利的折损是比较大的，但在行业周期变化的时候，用估值法容易对会计报表造成波动，在这种情况下我们在会计政策的选择上偏向于更稳健的方法，这也是我们长期坚持成本法的考虑。”
不过，另有分析指出，如果企业资产价格上升，成本法会使得利润的呈现更为保守，但如果资产价格下降，估值法对利润的体现则更为客观。
高毛利率时代一去不复返
未来房地产业毛利率将逐步回归至合理区间，已逐渐成为行业共识。
“房企采取一系列行动和举措来减缓利润下滑的速度，所以才有了精细化管理、组织架构调整等等，最大化的去压缩任何可能出现的成本开支，尽可能的留出利润空间。”杨凡表示。
上述亿翰智库分析师则表示，即使房企利润表现得到改善，但早年的高利润情况已经不可能持续，接近制造业的利润水平将是大势所趋。
新城控股董事长王晓松在2021年度业绩会上也认为，房地产会从类金融行业回归制造业属性。
就毛利率问题，正荣地产执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健公开表示，房地产黄金时代已经过去，在限地价、限房价的情况下，土地增值的空间非常小，这无疑将对毛利率造成影响。
华润置地管理层在2021年业绩会上表示，行业毛利率回归20%左右是一个共识，“主要原因是2017、2018年的高地价导致毛利率下降，在宏观调控下，未来行业回不到过去30%的高毛利时代。”万科集团总裁祝九胜则称，万科未来开发毛利率可维持在20%水准。
对于毛利率回调带来的行业变化，肖云祥认为，这意味着房地产行业发展模式需要转型，在这一个过程中必然会存在阵痛期，企业需要顺应市场变化，创新发展模式。
