风口财经记者 张亭旺
近期，房地产板块在“失落”的A股市场走出了独树一帜的行情。
对此，我们需要关注背后的原因，这对于行情走向至关重要……
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政策暖风频吹 楼市调控多点开花
3月份以来，监管层对房地产频频释放暖意：
3月16日，国务院金融委召开专题会议，强调对于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。
金融委会议后，央行表示，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。
银保监会指出，鼓励机构有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目。
财政部表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
积极信号持续释放，与此同时，全国多地陆续出台楼市松绑政策。
据不完全统计，今年以来，全国有超60个城市出台松绑楼市政策。仅在3月份，在“房住不炒”的大前提下，就有多地纷纷出台楼市调控政策，涉及放松限购限贷、降低首付比例、放松限售限价等。
3月1日，郑州出台楼市19条新政，放宽限购、取消“认房又认贷”、推行棚改货币化安置……郑州由此成为今年全国首个全面放松限购限贷的城市，
青岛目前也有了区域放松的迹象。3月4日，青岛即墨楼市开始“松绑”，二手房满两年即可交易，新房交易也由拿证满五年改为网签后满五年。
3月19日广西防城港、北海、南宁同时宣布降首付，南宁二套房商贷降至30%，防城港与北海，首套首付降至20%。
一天三个城市同时降首付，足见形势之迫切。而此番调整的背后，是因为南宁、北海等地楼市面临一定压力。以南宁为例，根据国家统计局数据，2月份南宁二手住宅价格指数环比下降0.30%，连续第8个月环比下滑，同比下降幅度则为2.70%；新建商品住宅价格指数2月份则是环比下降0.40%。
还有特别要关注的是，3月23日，哈尔滨取消了实施近4年的区域性“限售”政策，而这也是哈尔滨在半年内再次松绑楼市调控，同时打响了省会城市取消限售第一枪。
眼下，种种信号结合来看，房地产的政策风向已然发生变化。
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房贷利率下调 信贷环境继续宽松
有了政策层面的支持，信贷端也开始“开闸放水”。
3月21日，中央银行授权全国银行同业拆借中心公布最新1年期LPR和5年期以上LPR。尽管两者均与上月持平，但多地房贷利率降幅创2019年以来月度最大降幅，信贷环境宽松。
据贝壳研究院的监测，3月份，103个城市中82个城市房贷主流利率下调，包括苏州、深圳、上海等20个城市首套房贷利率低于5%。个别地区开始出现4.6%的利率，与本月5年期以上LPR报价持平。
例如，在长三角重点城市群，南京部分银行的首套房贷款利率从2月份降到了5.4%，达到了阶段性低点。杭州部分银行的首套房利率和二套房利率分别降至5.1%和5.3%。苏州部分银行首套房利率已降至4.6%，接近5年期以上的利率水平，是近两年来的最低利率。这也意味着，苏州目前的首套房贷利率已经没有加点数，相当于基础利率。
银行放款方面，根据贝壳研究院的数据，3月103城平均放款周期在1个月左右，接近2020年三季度最快的速度。重点城市的贷款周期从去年10月74天降到了3月34天。
比如，本月上海平均放款周期较上月缩短超过20天。目前近五成的城市放款周期不足一个月，19城放款周期低于20天，其中长三角城市占13城。
业内人士分析，房贷利率和放款周期的影响，对商品房一般体现在两个方面：一是能有效促进楼市成交，二是能够一定程度缓解房企的回款压力。
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楼市成交上行 一二线城市回暖明显
友好的信贷环境确实有效地带动了市场成交。近期，部分地区二手房市场成交量有所回升。
中指研究院监测数据显示，3月成交数据一线城市整体环比上升12.0%。其中北京升幅最高，为80.4%；广州升幅34.0%，位居第二。
二线代表城市成交数据环比上升32.3%。环比上升的城市中，苏州升幅明显，为67.4%；福州次之，升幅为53.4%；武汉升幅为51.2%，位居第三。
三线代表城市楼市成交量环比下降10.4%。
某证券机构研报也显示，3月以来截至26日，重点监测的全国43个城市商品房成交累计销售面积环比上升9.4%。其中，一线城市环比上升7.6%；二线城市环比上升199%；三四线城市环比降6.1%。
一线城市除上海外，均有明显回暖，其中北京回暖程度明显，环比上升73.4%。在统计的二线城市中，除杭州和南京外，其余城市均呈现环比上升。三四线城市表现各异，整体来看，长三角、大湾区等区域的城市表现相对较好。
整体来看，3月重点城市新房成交规模环比回升，表明信贷环境以及重点城市调控政策优化的效果有所显现。
在此环境下，整个市场都怀有极其强烈的预期，而这种情绪则直接体现在了房地产行情上……
不过，要注意的是，目前消费端的疲软态势尚未得到较大的改善，短期内，市场或仍将处于调控政策松绑和居民购房信心的博弈之中。
（本文观点仅供参考，不构成投资建议，投资有风险，入市需谨慎！）
