本报记者 王丽新
“我们要做动能十足的马拉松选手，不是短跑，在这一过程中要保持好配速，不断打造核心竞争力应对行业大变局的挑战。”3月28日，在美的置业2021年业绩说明会上，美的置业董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐向《证券日报》等媒体和投资者表示，随着逐步减少放弃对低等级城市的投资，以及不断推出高端产品系列，做好房地产开发经营底盘之外，强化“房地产＋”相关多元化业务拓展，提升综合竞争能力，致使在行业变局下，保持利润率空间及安全状态。
3月25日，美的置业交出2021年业绩成绩单。报告期内，美的置业毛利同比增长15.8%至135亿元；核心净利润为55亿元，同比增长13.6%；每股分红1.60港元。2019年至2021年三年累计派息达54亿港元。
对于美的置业接下来的发展，郝恒乐表示，根据市场变化动态调整自身速度，更加看重权益销售规模，而不是简单的流量规模。此外，会更加注重现金流的投拓管理以及资金流动性管理，这是基本底线。
收并购以合作项目为主
美的置业公布2021年业绩的同时，还发布了获得建行220亿元融资额度的公告。
据《证券日报》记者观察，3月以来，美的置业分别与招商银行、交通银行、建设银行以及农业银行达成战略合作，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，以及360亿元个人住房按揭贷款专项额度。此外，2月公司成功发行15亿中票。
对于这些并购贷融资的用途，郝恒乐向《证券日报》记者表示，并购主要着眼于合作项目，比如合作方出现问题，使得项目进展不顺利，进而选择并购。
“收购高等级城市的项目，退出低等级城市的项目。按照这种策略，接下来会推进一些合作项目的股权收购或者置换事宜，提升权益面积占比以及自身操盘的比例。”郝恒乐进一步称，从去年四季度到目前，有13个项目涉及股权收并购，其中也包括出售股权的项目，这些项目使用资金对集团整体的投拓资金占用不多，仅涉及4亿多元，这背后是利用资金优势对项目股权价值判断，在要有良好投资回报基础上，折价收购。
对此，诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，公司收并购的项目企业多为其风险合作方，因此积极采取收并购措施也是出于纾困同业，以保障业主权益考虑，与此同时也可逐步提升自操盘比例。
不过，关荣雪也强调，在当前行业加速缩表出清的背景下，企业收并购之举还是应以谨慎、稳健，美的置业这一段时间来完成了多笔收购，或也涉及潜在风险。
注重权益销售规模
事实上，《证券日报》记者注意到，在这场业绩说明会上，美的置业三位管理层均提及提高项目权益占比，这背后体现出房地产行业开始进入“挤规模水分”时代。
从财报数据来看，截至2021年12月31日，美的置业土地储备的总建筑面积达4952万平方米，涉及61个城市的354个物业开发项目，其中通过合营企业及联营公司参与的项目有113个；权益土储面积2716万平方米，二线城市及以上土储占比66%。
“未来会更注重权益（销售）规模，把权益占比提升至75%以上，减少合作，控制1+1不能大于2的合作，严格且慎重选择投资对象。”郝恒乐称，根据经营性现金流状况，继续将投资数额控制在销售回款的40%以内，聚焦29个根据地城市精准投资。
“由于自去年房地产市场行情下行起，多数企业资金流动力压力加剧导致违约事件多发，而且就美的置业而言，其多家合作方出现债务问题，如正荣、雅居乐、花样年等合作方，这样一来，不得不使得美的置业在项目合作方面愈加谨慎。”关荣雪表示，此外，由于房地产市场逐步从高速发展向品质化过渡，因此美的置业提出将注重权益销售规模而不是流量规模，也是在逐步适应市场走向。
一年内到期有息负债153亿元
在房地产迈入“向管理要红利”的时代，美的置业对杠杆和规模保持敬畏及克制。
截至2021年底，美的置业有息负债总量为563亿元，其中一年内到期有息负债为153亿元；持有现金总量约342亿元，现金总量为短期负债的2.2倍；加权平均融资成本下降至4.82%；尚未动用的银行授信额度增长至1001亿元，评级和展望稳定。
“融资来源主要为银行借款和债券，并没有发行美元债。截至报告期末，银行借款及公司债券两者合计占比达80%。”美的置业执行董事兼首席财务官林戈表示，计划2022年“三道红线”全部转绿。
对于行业未来走势，郝恒乐表示，房地产格局发生颠覆性变化，行业泡沫快速出清，参与玩家快速减少，无论是国企还是信用良好的民营企业，大家都会更加理性。未来，行业泡沫的出清，会让供需结构更加合理。对美的置业来说，相信机会大于挑战，大于风险，未来要控制好杠杆和风险，稳步做强。