中国质量新闻网讯（顾爱龙）近日，甘肃省庆阳市市场监督管理局披露，甘肃万辉置业有限公司在所开发的万辉国际广场小区项目先后存在不顾业主合法权益和人身安全，隐瞒该项目所售房屋未经竣工验收合格的真实情况。同时，该项目因未竣工验收违规交房转嫁物业费致使业主多付款782432.8元且并未向业主退费。该行为显属违法。甘肃省庆阳市市场监督管理局对其行为罚没款合计2738514.8元。
（图源：庆阳市市场监督管理局网站）
据悉，当事人甘肃万辉置业有限公司，统一社会信用代码91621000076768294F，住所地甘肃省庆阳市西峰区宁县东路庆阳能源化工集团3楼。法定代表人朱兴寿，执行董事兼总经理。
委托代理人朱兴荣，男，甘肃万辉置业有限公司办公室主任，住址福建省福州市鼓楼区五四路260号之一，身份证号码35220219830815****，联系电话1770502****。
委托代理人王勉，男，甘肃万辉置业有限公司办公室主任，住址福建省福安市城阳镇秦溪1号。身份证号码35220219881209****，联系电话1896092****。
执法人员张汉伟（甘M28100002272）、韦积祥（甘M28100002255）、王兆盼（甘M28100002271）。
根据群众投诉，庆阳市市场监督管理局对当事人不正当价格行为进行立案调查。
经查明，当事人开发的万辉国际广场小区于2014年5月7日，分别取得1块住宅用途和2块商业用途土地使用权，于2014年6月12日又取得1块商住两用土地使用权。经规划许可，当事人开发建设楼房19幢。其中住宅楼4幢，分别为14、15、16、17号楼；商住楼3幢，分别为11、12、13号楼；商业楼7幢，分别为1、2、3、4、5、6、18号楼；公寓楼4幢，分别为7、8、9、10号楼；19号楼为幼儿园。以上楼盘共有住宅1364套、公寓1662套，均取得了国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，以上19幢楼除幼儿园外均取得了商品房预售许可证。截至2021年9月26日，当事人开发建设的万辉国际广场小区未进行竣工验收备案。
又查明，2016年1月1日，当事人与甘肃乐居物业服务有限公司签订了物业管理服务协议，委托甘肃乐居物业服务有限公司对万辉国际广场小区进行前期物业管理服务，合同约定服务期间自2016年1月1日起，至该项目综合验收后止，并约定由当事人承担相关的前期物业管理服务费用。2020年6月，当事人在未组织对8、9、10号3栋公寓楼建设工程进行竣工验收的情况下，向业主交房使用，该行为后被庆阳市住房和城乡建设局确认违法并责令改正。在业主委员会未成立且未经业主大会选聘物业服务企业的情况下，甘肃乐居物业服务有限公司对办理了交房手续的部分业主个人单独签订了前期物业服务协议及临时管理规约，约定了物业服务费等费用收费标准，并收取了从2020年7月至2021年6月期间一年的物业费。截至2021年5月31日，共收取7、8、9、10号公寓楼业主物业费782432.8元。
上述事实主要有当事人国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、物业管理服务协议、前期物业服务协议及临时管理规约、《庆阳市住房和城乡建设局行政处罚决定书》、庆阳市住建局情况说明，现场拍摄的公寓楼工程竣工标志牌照片、物业费收费明细、询问笔录等证据予以证明。
对此，庆阳市市场监督管理局认为，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未竣工违法交付被行政主管部门责令改正的等于未交付，由此产生的前期物业服务费用应由开发建设单位承担。在当事人与甘肃乐居物业服务有限公司签定的关于万辉国际广场的《物业管理服务协议》中，明确约定前期物业管理服务合同期限自2016年1月1日开始至该项目综合验收后终止，并且由当事人甘肃万辉置业有限公司承担相关的前期物业管理服务费用，足以说明当事人对自己承担该项目房屋综合验收前的物业费用的法律义务明确知晓。然而，当事人不顾业主合法权益和人身安全，隐瞒万辉国际广场所售房屋未经竣工验收合格的真实情况，违法将部分房屋交付给业主，并在业主委员会未成立且未经业主大会选聘物业服务企业的情况下，通过自行选聘的前期物业服务企业甘肃乐居物业服务有限公司与部分业主个人单独签订《前期物业服务协议》向业主收取物业费，以合法形式掩盖非法目的，将本应由自己承担的前期物业费转嫁给业主，给业主造成了直接经济损失。该行为显属违法，依法应予纠正。
2021年12月14日，庆阳市市场监督管理局向当事人下达了《行政处罚告知书》，书面告知当事人拟作出行政处罚决定的内容及事实、理由、依据，并告知当事人依法享有陈述权、申辩权及有要求举行听证的权利。当事人2021年12月17日提出了陈述申辩意见，未要求举行听证。针对当事人提出的行政处罚对象错误的问题，庆阳市市监局认为物业费无论谁收取均是由于当事人未经竣工验收合格违规交房造成的后果，没有违规交房业主就不会接收房屋并入住，自然不会产生物业费；针对当事人提出的大部分购房人已经接收房屋并已入住，物业公司也为业主提供了物业服务的事实，虽然交付行为属实、物业管理行为属实，但当事人交付行为系《物业管理条例》中的未合法交付，故物业公司受当事人委托行使物业管理权，物业费用应当由当事人承担。综上所述，当事人的陈述申辩意见，庆阳市市场监督管理局不予采纳。
2021年12月22日，庆阳市市场监督管理局向当事人下达了《责令退款通知书》，责令当事人自收到通知书之日起5日内，退还因未竣工验收违规交房转嫁物业费致使业主多付价款782432.8元。经核实，当事人截至2021年12月27日未向业主退费。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”、《物业管理条例》第四十一条关于“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”、《中华人民共和国价格法》第十四条关于“经营者不得有法律、行政法规禁止的其他不正当价格行为”、《中华人民共和国价格法》第四十一条关于“经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分”、第四十条关于“经营者有本法第十四条所列行为之一的，责令改正，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处罚款”之规定，责令甘肃万辉置业有限公司改正违法行为，并决定处罚如下：
一、没收未退费用782432.8元。
二、并处罚款1956082元。
以上两项罚没款合计2738514.8元。
（图源：庆阳市场监管官微）
