2021年是一个转折之年，楼市充满着不确定性，楼市政策的调控，让市场瞬息万变，我们在变局中前行。
这一年，杭州楼市变数众多。上半年楼市向好，还出现万人买房；下半年，楼市下行，房企暴雷不断。
站在年末的节点，回眸来时的路，总能给我们诸多的感慨和领悟，一起来看看杭州这一年里发生的变化。
①杭州卖地金额超3000亿，不仅创历史新高，还称霸全国
②新房成交量超20万套，远超去年全年成交量
③二手房成交量不到8万套，创下近3年来新低
④高层次人才超1.8万人
⑤杭州人口达1193万，成为浙江第一
⑥杭州重新分区
⑦十四五开局之年，三江汇横空出世
⑧落户门槛升级，取消专科直接落户政策
⑨不少板块限价上涨
……
壹
「杭州之变」土拍冷热不均，但总成绩亮眼
上周，杭州第三次土拍结束，单日揽金759亿元，是第二次土拍257亿元的近3倍。
数字增长的背后也是市场冷热的表现。
今年杭州土拍实行三次集中供地，土拍市场热度也像波浪线一样高低不平。第一次土拍于5月7号和8号这两天集中开拍，51宗地块引起了房企之间疯狂角逐，竞争相当激烈，不是满溢价就是高自持，尽管利润稀薄，但房企们仍然高歌猛进。最终，第一批土地出让金总额高达1178亿元，收获颇丰。
第一次土拍的火热，引来土拍政策调控。为了严控土拍市场过热，杭州出台了极为严苛的土拍政策，市场瞬间遇冷。第二批集中供地推出31宗地块，17宗流拍，14宗都是低溢价率成交，土地出让金额只有257亿。
市场过冷过热都不利于楼市的健康发展，因此第三次集中供地前，政策再次调整，适度给房企让利，提高杭州整体品质，这才有了第三次土拍市场的回暖。
随着第三批土拍的结束，全年三次集中供地也落下帷幕，尽管三次土拍冷热不均，但杭州土拍的总成绩却很亮眼。三次的集中供地再加上另外几个月的土地出让，今年土地出让金额已超3000亿，不仅创下历史新高，还是全国第一。
数据来源：浙报传媒地产研究院
我们也看到土拍市场的冷热，关键还是受政策调控的影响。整体而言，房企对杭州市场普遍看好。
贰
「杭州之变」新房成交量创新高
今年，虽然在楼市政策不断加码，信贷逐渐收紧的大环境下，杭州新房市场的表现依旧可圈可点。
据西湖楼市PLUS数据统计，杭州新房市场前11个月的成交量19.5万套，已经超过去年全年的15.2万套。尤其是今年5月的成交量，达到39310套，成为2017年5月以来新房成交量最大的一个月。
数据来源：透明售房网
并且，今年杭州新房每月的成交量均超过万套。在前3年中的月成交量从未保持这样的成绩，相比之下，今年的新房市场不仅每月的成绩是最好的，总成绩也是最好的。
今年的新房市场与去年相比，还有一大变化是实行拼社保机制，这让炒房客也逐渐退场，楼盘的中签率提高了不少，限售楼盘也不断减少，摇新房变得更容易了。
当然，市场的分化也比较明显，热门板块的红盘摇号依然比较难，但周边优势不明显的楼盘去化就比较困难。
在新政的调控下，尽管今年的新房市场热度很高，但市场基本不会再出现像以往那样疯狂的状态，也很难再现万人摇，对于购房者来说，今年确实是买房的好时机。
不过可以预测，明年新房的成交量或许会降低不少，因为新房库存量并不多。
叁
「杭州之变」二手房成交量创近3年来新低
相比新房的火热，二手房的表现就差强人意了。
据西湖楼市PLUS数据统计，杭州二手房市场前11个月的成交量7.7万套，与去年的10万套相比，差了整整3万套。
从今年3月份开始，杭州二手房成交量就一路下滑，从1.1万套连续7个月下跌至2600多套，直到11月份，成交量才开始触底反弹。
数据来源：透明售房网
今年二手房的发展趋势与2018年遇冷的楼市较为相似。2018年二手房成交量较为惨淡，全年只成交了7.2万套，上半年成交了4.6万套，下半年则跌至2.5万套，近乎腰斩；而今年上半年成交了5.5万套，下半年2.2万套，发展趋势基本相同。
数据来源：透明售房网
但不同的是，2018年7月，杭州二手房挂牌量只有4万套出头，但目前，透明售房网上的挂牌量已经达到14万套。
杭州二手房的库存量与成交量之间形成了一道“鸿沟”，成交量低除了新房限价以及信贷收紧等政策影响之外，最关键的是二手房的挂牌价，也是历史以来的新高。
另一方面，就是购房者的心态也发生了变化，整个楼市下行，市场情绪较为低迷，未来的走向难以确定，购房者也较为谨慎。
在明年不少板块新房限价上涨，库存量有限的情况下，或许二手房也将迎来春天。
2021年是一个充满变数和挑战的魔幻之年，瞬息万变的楼市，让每一个身处其中的人变得焦灼与迷茫。土拍、新房、二手房市场的冷热也是对整个城市未来的预期，太多人对杭州的发展寄予期望，希望2022年的到来，能让你在不确定的楼市能赢得确定未来。
