齐鲁晚报·齐鲁壹点记者 程凌润
10月28日，《济南市物业管理条例（草案修改稿）》正式发布，设有物业管理区域、业主和业主组织、物业服务等九章内容。
值得注意的是，为破解业主大会召开难、业主委员会成立难、业主委员会运行不规范等难题，该草案修改稿提出设立临时物业管理委员会。
开展物业管理活动
应当保护业主隐私
与2014年11月21日通过的《济南市物业管理办法》相比，草案修改稿明确提出保护业主隐私、建立完善全市统一的物业管理网络信息系统等内容。
该草案修改稿提出，济南市住房和城乡建设主管部门应当建立完善全市统一的物业管理网络信息系统，运用数字化等新技术、新方法，发挥公共数据平台作用，提升物业管理质量和服务水平。同时，开展物业管理活动，应当依法保护业主、物业使用人的隐私和个人信息。
物业服务企业协会、业主委员会协会应当按照章程开展行业自律管理，接受住房和城乡建设主管部门的指导和监督；鼓励和支持协会组织业务培训，参与相关标准编制、行业诚信体系建设等工作。
业主委员会、临时物业管理委员会、物业服务人、建设单位以及街道办事处、镇人民政府和居民委员会，依照本条例的规定负有向业主公开信息义务的，应当以书面通知、在物业管理区域主要出入口、公示栏或者物业服务用房等显著位置公布，或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，公开期限不得少于七日，并同时向市物业管理网络信息系统填报有关信息。
业主共同决定的事项
表决票送达每位业主
该草案修改稿对业主、业主大会以及业主委员进行了详细阐述。其中，业主是指物业管理区域内不动产权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人，未记载的不动产共有人能够证明其为所有权人的，应当认定为业主。
业主可以设立业主大会，选举业主委员会，而一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的约定召开，但每年至少召开一次。
召开业主大会会议前，业主委员会应当通过发布公告、召开座谈会等方式向业主征集会议议题，征集期限不得少于十日。会议议题由业主委员会会议集体讨论后确定，经20%以上业主联名提议的事项应当一并列入会议议题。
业主大会会议涉及选聘和解聘物业服务人，使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及附属设施，确定或者调整物业服务事项、服务标准和服务价格等业主共同决定的事项时，应当将表决票送达至每一位业主，由业主本人或者其委托的代理人实名签收；无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告。
计票时，业主委员会应当邀请不少于五名业主担任监票人、计票人，可以邀请第三方参与监票。
作为业主大会的执行机构，业主委员会每半年至少公示一次共有资金的使用情况并向业主通报工作情况以及业主委员会委员支付物业费情况。
业主委员会委员任期由业主大会确定业。主大会未确定的，每届任期不超过五年，可以连选连任。
临时物业管理委员会
任期一般不超过二年
该草案提出了一个新概念——临时物业管理委员会。该委员会由街道办事处（镇人民政府）、区县住房和城乡建设主管部门、区县民政部门、居民委员会、建设单位指派的代表以及业主代表组成，成员人数应当为九人以上的单数，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。
新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；已交付物业项目具备召开首次业主大会会议条件但是尚未成立业主大会的；业主委员会任期届满未能完成换届选举的；业主委员会因缺额、被罢免等原因在任期内终止需要重新选举的等四种情况下，所在地的街道办事处、镇人民政府应当及时组建临时物业管理委员会。
临时物业管理委员会负责组织具备条件的物业管理区域成立业主大会、选举产生业主委员会。临时物业管理委员会在业主委员会选举产生并按照规定办理移交手续后解散。
临时物业管理委员会的任期一般不超过二年。任期内应当每年至少组织召开一次业主大会会议，推动设立业主大会并选举产生业主委员会。期满未推动成立业主大会或者选举产生业主委员会的，由街道办事处、镇人民政府重新组建临时物业管理委员会。
