本报记者 王丽新
“今年上半年，中国房地产市场销售额再创下历史新高，达到9.3万亿元，下半年将同比高位回落，全年仍有望超18万亿元。”8月30日傍晚，在世茂集团2021年中期业绩说明会上，世茂集团董事局副主席、总裁许世坛向《证券日报》等媒体表示，这背后和土地出让较热有一定关系，全国高价地数量大幅增长，利润率骤降，地王不断产生，土地政策迭代调整。
8月30日，世茂集团交出了2021年中期业绩成绩单。截至2021年6月30日，实现合约销售额1528亿元（人民币，下同），同比增长38%；营业收入734亿元，同比增长13.7%，其中，非房开业务（非住宅开发）收入66亿元，大幅增长128%；股东应占核心利润62亿元，较去年同期55.6亿（不含处置物业股权收益）增长11.5%；核心利润93.8亿元，同比上升13.6%；毛利率28.6%；每股盈利1.78元，同比增长16.7%。
“下半年预计可售货值约3600亿元，72%为提供充裕现金流的住宅类产品，按49%动态去化率计算，即可顺利实现3300亿元年度目标。”世茂集团管理层如是称。至于未来发展战略，许世坛表示，世茂集团将由“攻”转“防”，跨越转轨周期，淬炼永续经营能力。
加大投资但“不拿贵地”
在22城集中供地背景下，世茂集团积极参与，但拿地并未十分积极。反而在22城公开市场之外取地19宗，权益前土地总价约201亿元。而在7、8月土地回调期间，又继续加投了约100亿元。
对此，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸向《证券日报》等媒体透露，世茂集团今年对于资金的管理，采取集中管控要求，尤其对可动用资金的统一调配，加大了考核要求，要求区域现金流为正才可以投资，投资测算也更趋紧了。
“眼下第二轮集中供地已经开启，多个城市调整了相应政策，给房企预留了利润空间，将是上半年未积极补仓房企的机会，但是否能把握住机会，还要看不同房企的资金管控能力。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，当下金融机构对房企现金流管理较为敏感，“储粮”充沛房企机会较多；另外，出于规模诉求不再强烈，部分房企在内部严守净利润率达到8%-10%才拿地的原则，这也影响到拿地投资情况。
“第一轮集中供地后，有人测算，整体出让中，大概60%是不赚钱的，甚至还有一部分是亏本的，所以才有了第二轮供地限制溢价等新的管理办法。世茂（集团）也在研究这些新的出让规则。”许世坛表示，“因为（世茂）集团现金流比较好，有机会拿到便宜地的话，也会加大力度去获取，但仍坚持‘不拿贵的’”。
截至2021年6月30日，世茂集团权益前土地储备约7283万平方米，货值约11800亿元。在业绩说明会上，世茂集团管理层也多次强调，继续坚持审慎的拿地策略，发挥多元化的拿地优势，在保障3300亿元年度目标实现的同时，给未来利润持续稳定增长留有空间。
许世坛向《证券日报》记者表示，“行业整体毛利率下行是趋势，悲观一点可能只有20%，好一点力争做到25%。如果别人降四五个点，我们力争降得少点。”
非房开收入目标占比20%
事实上，2021年对地产行业来说，颇为不平静，可谓新旧规则交替的临界点，重磅调整政策不断祭出，行业利润率不断下滑，即使TOP15中的多数房企也难以避免这种窘境。
在此背景下，“永续经营能力”成为当前房企掌舵人的“考题”，保住比肩优秀房企的盈利能力，亦不容易。世茂集团28%的毛利率虽高于行业平均水平，但管理层不拿贵地，审慎经营，布局地产相关多元化业务，锤炼第二增长曲线，增厚利润规模的思路已经明晰。
据悉，世茂集团非房开业务主要围绕酒店、物业服务以及其他城市空间相关业务。
截至2021年6月30日，非房开收入大幅增长128%至66亿元，占比达9%。在物管板块，世茂服务营业收入42.34亿元，合约面积达2.39亿平方米；商业地产板块，世茂股份营业收入119亿元；酒店板块，营业收入大涨141%至11.9亿元；城市赋能板块，加大了对城市综合体、TOD领域以及城市更新等城市服务业务的布局。
“多元化大飞机战略是世茂（集团）抵抗未来不确定性的一个重要手段。”许世坛表示，今年全年非房开收入目标是150亿元，增长约74%，希望未来三年占比达20%以上，成就未来发展的第二增长曲线。
另据世茂集团管理层透露，商业轻资产管理公司、酒店轻资产管理及代建管理公司都在按计划分批孵化，未来将加大轻资产投入，提升轻资产对世茂集团的业绩贡献。
“三道红线”继续绿档
投资上抑制冲动，淬炼多元业务内功之外，审慎经营还表现在财务管理上。如果说上一轮房地产依靠土地红利和金融红利突围，那么后房地产时代，管理红利下，房企的核心竞争力则是在规模和利润扩张诉求下，对风险的把控能力。
在世茂集团管理层看来，安全性与确定性仍是长线发展的稳定剂。截至2021年6月30日，世茂集团回款额达1161亿元，同比增长30.4%；现金及银行存款823.8亿元，较2020年底增长20.3%；未动用授信额度约800亿元人民币，并在期内成功发行10年期8.72亿美元优先票据，利率3.45%，境内外债券期限长、利率低；一年内到期负债占比27%，短债占比低且合理。
根据贝壳研究院统计，依照“三线四档”融资新规，世茂集团剔除预收款后的资产负债率为68.0%，净负债率为50.9%，现金短债比为1.19。由此，贝壳研究院高级分析师潘浩表示，世茂集团2021年中期指标全部达标，持续保持“零踩线”。鉴于此，惠誉、穆迪分别维持世茂「BBB-」稳定、「Ba1」正面评级，标普于上半年将世茂调升至「BBB-」稳定的投资级。
面对严峻的市场，“世茂（集团）这两年已经把‘三道红线’当做财务管理的标尺，优势在于自律和对资金的提前铺排。”汤沸表示，未来通过持续推进大型金融机构总对总合作，保障充足高质的融资资源；通过提升回款考核加强回款，保持资金集中管控；严守投资纪律，动态调整投资节奏，多方举措凸显抗风险能力。
总体而言，或许是房地产行业竞争从百米冲刺进入马拉松模式，由“攻”转“防”，审慎投资，追求永续经营，已成多家头部房企共识。正如许世坛所示，现在地产在转型，考核更多的应该是质量，是回归房子本身，而不是做多大规模。
