半岛全媒体记者 于红靓
12日，青岛市辖区第一批次住宅用地集中供应拉开序幕，当日，市北、李沧、城阳共22宗地块拍卖。最终，其中19宗地底价成交，成交总建面约105万㎡，最高成交楼面价10000元/㎡。另有1宗地块因多轮竞价后超过最高限价而熔断，转入线下竞自持城镇住宅建筑面积，2宗地块因无人出价而流拍。业内分析，土地集中出让，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。而土地集中供应，也让开发商有足够的时间去做土地的研判、价值的分析、去设计更好的产品。
17家开发商、164轮竞拍，开平路45号地块“熔断”
12日，岛城共22宗地块竞拍，其中竞拍最激烈的地块当属市北区开平路45号地块，该地块吸引了17家开发商参与，地块报价金额从起始的10310元/㎡，经过164轮，最终达到了17010元/㎡，因达到最高限价，网上土地竞价中止，转到线下竞自持城镇住宅建筑面积。
根据土拍公告，市北区开平路45号地块，为商住地，总占地面积13925.2㎡，规划总建面48738.2㎡（住宅32906.9㎡，商服4873.8㎡，划拨公租房建面10957.5㎡），起拍楼面地价10310元/㎡。具体经济指标，容积率≤3.5，建筑密度≤30%，绿地率≥25%。
业内人士分析，开平路45号地块位于传统核心区，具备地理优势。地块临近地铁1号线开封站，周边商业、绿化等配套逐步完备，城市更新之后的未来可以期待。但地块出让设置的一些开发条件，也对开发商操盘提出了挑战。
市北、李沧、城阳共19宗地成交，最高楼面价10000元/㎡
12日上午的土拍中，市北、李沧共8宗地成交，均为底价成交，总规划建面43万㎡，成交总价34.5亿元，最高成交楼面价10000元/㎡。其中，大港二路以南、大港纬四路以西地块，大港纬四路以东、大港二路以南地块，均被均被青岛聚广产业园投资运营有限公司底价竞得。根据土拍公告，两宗地块均为商住地，总占地面积32043.8㎡，规划总建面119205.58㎡。
12日下午，城阳13宗地块集中拍卖，总占地面积42.52万㎡，规划建面65.95万㎡。最终，11宗地块底价成交，成交总占地面积40.3万㎡，成交总建面62.35万㎡，总价24.2亿元，最高成交楼面价4396元/㎡。另有2宗地块流拍。和达、龙湖、万科等开发商均有收获。
其中，和达集团竞得城阳区城阳街道驯虎山路东、凤山南路南4宗地，土地总面积84582㎡，规划建面162955.25㎡；龙湖竞得城阳区城阳街道文阳路南、民城路西地块，占地2.13万㎡，建面3.96万㎡，划拨土地建面2981㎡，用于建设租赁型人才住房；万科竞得城阳区流亭街道青兰高速北、规划八路西、规划四路南、规划七路东，占地7.36万㎡（含1.4万㎡租赁型人才公寓），建面10.36万㎡。
首次供应地块63宗、约2427亩，13日14日两天继续拍
事实上，12日的土地集中拍卖，拉开了青岛市辖区第一批次住宅用地集中供应的序幕。今年2月，市自然资源和规划局召开全市住宅用地调控工作部署会议，会上提到，严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动，引导市场理性竞争。
此次土地集中拍卖，将集中拍卖土地63宗，面积约2427亩，其中住宅用地（含商住用地）57宗，面积约2129亩。这63宗地块中，市北7宗、李沧2宗、崂山2宗、城阳13宗、西海岸24宗、即墨15宗。根据公告，5月13日上午还将拍卖崂山2宗地；5月13日下午拍卖即墨15宗地；5月14日上午拍卖西海岸24宗地。
另外，市辖区第二、第三批次住宅用地集中供应拟于7月、11月集中发布出让公告，集中组织公开出让。
加快房企优胜劣汰，更考验开发商操盘能力
青岛开启土地集中供应模式，将给行业带来什么影响？
据中指研究院分析，土地集中出让，高额的保证金、土地出让金等将对企业的融资能力和现金流管理能力提出更高的要求。若集中供地政策实施，对企业营销端也将带来深刻变化，以往的销售节奏与营销节点也需要重新铺排，以面对集中的拿地资金需求。对相关部门来说，集中推地将促使地方政府更加科学、合理地设定土地推出价格以及地块类型配比，对地方政府形成有效约束，引导土地市场合理运行。同时，单次大批量的土地供应，也对政府的管理能力提出了更高要求。
另外，集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。同时，集中供地也会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力，但值得注意的是，阶段性项目集中入市也可能导致市场短期供需失衡，因此未来项目入市时点需要相关部门更好地把控。
岛城楼市著名分析专家张斌认为，这种模式的优势是可以让开发商有足够的时间去做土地的研判，价值的分析，去设计更好的产品。当然也有利于政府去做这种统一的规划协调，避免城市建设中出现的一些弊病。而相对公开、公正的市场行为，也可以避免一些暗箱操作空间。但同时也会出现一些相对负面的作用。比如这种集中的竞争会导致土地拍卖的价格不断的提高，地价的成本增高以后，那必然对房价会有一定的推升作用。中小型的房企甚至部分操作不当的大型房企，一旦错过机会就进入阶段空窗期，面临无地可开的窘境。短期加剧了土地市场竞争，加快了房企优胜劣汰，加大了房价上涨压力。但是众多项目同时段上市，供应充足带来的销售竞争，也会一定程度上抑制房价过快上涨的幅度。
集中土拍热度分化明显，拿地房企资金能力很关键
5月11日，北京首批集中出让土地竞拍落下帷幕。首批集中出让30宗地块，共吸引200余家房企参与。多宗地块达到最高限价后，转入竞高标准建设方案阶段，竞标最终结果需要10个工作日后才见分晓。
5月7日至8日，杭州首次集中拍地同样热度空前。本次集中供应57宗涉宅地块，累计揽金1178.2亿元，占去年全年（含商地）杭州市区总成交额（2521亿元）的47%，成交规模及溢价率均超预期。
此前，作为土地市场首个采用“两集中”制度的城市，长春的首批住宅用地出让则平淡收场。长春首次集中出让地块总成交面积达390.6万平方米，成交总额194.44亿元，涉及40宗地块。其中，30宗底价成交，6宗出现多家房企竞价情况，仅1宗达到最高限价。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄分析，从近期举办集中土拍的城市表现来看，城市间土拍热度分化明显，如杭州、重庆以及北京等城市首场集中土拍热度居高，同时也有部分城市如长春等土拍现场表现较为冷淡。这反映出在供地“两集中”新政下，房企拿地的重点和态度，对于城市基本面良好以及住宅地块较为稀缺优质的城市或区域房企持长期看好态度，这时候房企资金能力将起到关键的决定作用，资金雄厚的房企在拿地选择上更加具有优势。同时，房企联合拿地现象成为重要趋势。
