“银四”已过两旬，青岛楼市战况愈烈。上周（4.12-4.18）青岛共计成交新房3334套，环比上涨31.57%，楼市热度再迎峰值。而据界面山东不完全统计，青岛今年4月份预计将有近60盘推盘入市，其中，作为青岛目前房地产市场体量最大的区域之一，青岛西海岸新区预计将在本月有14个项目有推新计划，仅次于城阳区15盘位列青岛各区市第二位。
但值得注意的是，体量虽大，但西海岸的各片区之间也有热度高低之分。从片区上看，被誉为青岛“下一个富人区”的灵山湾片区，仍是旺季里西海岸新区热度相对更高的片区之一。
那么灵山湾高热的缘由在哪里？它的区域实力能够与其楼市热度相匹配吗？这些扎堆入市的楼盘，它们的真实“含金量”又有几成？
战略+配套，催热灵山湾楼市
灵山湾的楼市热度，与地区的战略地位、发展愿景以及地理优势都息息相关。
青岛，本身就是一座依海而生、向海而兴的城市，肩负着国家海洋强国的战略使命，因此青岛最临海的城区，往往也是站在城市发展最前沿的地段。
灵山湾所属的西海岸新区，已经早已从昔日的“郊区”角色走出，凭借家电电子、船舶海工、汽车、装备制造、石油化工等五大集群的出色发展，一跃成为今天青岛GDP贡献最高的城区。而且近年来，西海岸新区还迎来有多重新身份加持，例如它是全省“1+N”影视产业基地布局的核心区，拥有全球最大海洋基因库、最大海藻加工基地、最大影视产业园等多个世界第一等等。而2019年，中国（山东）自由贸易试验区青岛片区花落西海岸新区，更是让西海岸雄厚的产业发展基础再次迎来具有先行先试的体制机制创新优势的赋能。
据近日发布的西海岸十四五规划，十四五期间要将西海岸打造成为国家战略践行区、加强自贸试验区青岛片区建设、打造发展空间新格局、建设世界一流海洋港口等多项政策。青岛西海岸新区的城市发展蓝图也因此更加值得期待。
而近年来在众多政策利好的加持下，西海岸各个基建领域也实现了高速发展，海底隧道的开通与未来地铁M1号线的加持，让西海岸进入了越来越多主城改善族的视野之中，灵山湾也因此成为了西海岸热门板块之一。
从地理位置上看，该片区南依灵山湾，北靠小珠山，依山傍海自成一片，景观资源优质，地铁规划丰富且进展可观，目前13号线已经开通，6号线正在建设中，周边的商业配套也日渐成熟。
同时灵山湾片区也是西海岸楼市高端住宅板块中最为热门的区域，其最显著的优势就是其足以匹敌浮山前和沙子口一线的海景，常有人将其与主城的浮山后片区相较。
但实际上，小珠山距离海岸线的距离，相对于浮山还要更远一些，因此灵山卫相比麦岛、山东头而言，面积更大，可开发的空间更多；而且这也让灵山湾有条件开发很多“亲海而不临海”的更宜居的海景住宅，又比浮山后拥有更多的高端住宅的可能性。
整体来看，在区域、环境、和配套多重优势的影响下，灵山湾片区内的项目销售火爆，深受改善客群的喜爱。
置业灵山湾的利与弊
随着西海岸的崛起，灵山湾也快速受到了来自全国各地的TOP级房企的关注。短短数年间，融创、华润、海信、和达等十余家龙头房企纷纷涌入灵山湾，板块中新盘涌现如雨后春笋，库存量也逐年攀升。
对于购房者来说，这样的市场环境其实是相对有利的，毕竟库存量越大可挑选的房源就越多，选择和对比的空间更大；但对开发商而言，高库存量就意味着巨大的去化压力，为打赢这场“去化战”开发商不得不频出促销、优惠等“大招”。
实际上，灵山湾板块的优势就在于坐山观海，风景秀丽，拥有青岛顶级的山海资源。
正因如此，灵山湾板块内的多数项目都在主打高端品质的海景、山景产品。也正由于海景、山景资源的稀缺性和不可复制性，该板块的房价溢价严重，前几年价格快速上涨。
但依山傍海的灵山湾也有着自己鲜明的楼市短板，其中最主要的就是交通因素。相对于主城，灵山湾片区的成长起步还是相对较晚，而且由于胶州湾的阻隔，至今这里与主城之间仍只有一条海底隧道能够直达。而且已经通车的13号地铁线和建设中的6号线都暂与北部主城的地铁网无法贯通，这导致这条地铁线即使已经通车也无法充分发挥出势能带动区域的成长，胶州湾南北的通勤仍不甚便利。
其次，板块内的教育资源相对于主城也居于劣势。虽然今年3月青岛西海岸新区教育和体育局、东方影都融创投资有限公司与青岛西海岸新区实验初级中学正式签约，但仍无法满足区域的教育需求，也同时导致了这里的客群更加倾向于改善人群。
如果进一步按照灵山湾最大的卖点——海景进一步将区域进行划分，则可以将这里的楼盘可大致划分为三条产品带：
首先是“亲海带”。大湾港路以西、融创茂以东、东岳路以南、滨海大道以北的西南——东北走向的带状地带，是距离灵山湾海岸线最近的位置，也是片区内海景方面含金量相对最高的地段。这里有云龙港湾、世茂诺沙湾、东方华庭、华润灵山湾壹号等一系列楼盘，其中不乏很多数年历史的老盘。
其次是“中间带”，是相对更偏西北侧，位于东岳路沿线的楼盘，范围上基本西至两河路、东至海港路。近期这一片比较热门的楼盘包括康大开元府、海信灵山湾、海信花街小镇、保利领秀山领秀海、实地蔷薇国际等。
再向内陆延伸，则还有些位于珠山脚下的楼盘，例如万科青岛小镇、隆和大溪谷、康大观山樾、东方小镇等等，我们可称其为“远海带”。这些项目虽然没有享受到13号线利好，但有规划中的地铁6号线经过，而且距离积米崖商圈更近。
远海的地理位置对于这些房子来说是一把双刃剑，诚然会损失一些海景价值，但也有效规避了近海潮湿的问题，同时珠山的秀美山色也一定程度上弥补了项目景观上的缺陷。
安家灵山湾，谁是更优选？
据乐居不完全统计，西海岸4月将有14个项目推新，其中有4个纯新盘，10个老盘推新。其中，灵山湾板块中仅有1个纯新盘首开，灵山湾悦府项目首开2、9、11号楼，建面100-123㎡河景三房，均价10300元/㎡；还有4个老盘加推中，目前只有碧桂园瑞源·朗悦湾项目已经加推2号楼，均价13000元/㎡，目前在售89-119㎡高层产品。其中三盘还未正式开盘，保利源诚领秀山预计4月底加推20号楼高层产品；灵山湾·龙玺预计4月推别墅产品；实地青岛蔷薇国际预计4月加推2#、3#楼。
但对比看以上几个项目可以发现，4月份新开的这几个灵山湾项目也各有其利弊：
1.灵山湾悦府
灵山湾悦府的最大优势是其仅有54米的观海距离，是含金量相对很高的一线海景，这一点对改善类客群的吸引力很高；另外周边教育资源比较丰富，有西海岸凭海临风小学，西北侧4.7公里处有西海岸新区第六中学，另有紧邻项目东侧规划引进的21世纪学校；东侧有星光岛双语小学、赫德伍德公学等，这也是其一大优势；
但交通方面，从地图上看项目距离6号线辛屯路站地铁口大约1000m，相对偏远，其实已经不算严格意义的地铁盘；另外该项目的单价相较于周边产品比较高，性价比相对低，而且距海太近难以避免潮湿问题。
2.碧桂园瑞源·朗悦湾
据项目介绍，这是碧桂园打造的首个星系海洋主题标杆项目。交通方面，项目西侧约600米为隐珠地铁站，距离相对合理，同时隐珠地铁站属于中转枢纽站，未来可以在此换乘23号线（规划中）。教育方面，2020年学区划分同时划入兰亭和六中的学区，距离约1.5公里处是西海岸新区第一高级中学。
该项目唯一的问题或许就是于周边的医疗和商业等生活配套相对较弱。项目目前主打89㎡-119㎡多种户型可供购房者选择。目前加推的2号楼，均价约为13000元/㎡。
3.保利源诚领秀山
老盘中的保利源诚领秀山属于片区内少数教育资源较为丰富的项目，去年六中东校区将该项目划定在招生范围内，凭海临风小学与实验三小一体化建设，西海岸第一高中距离项目约为两公里。项目还自建12班公立幼儿园，拟引入知名幼教品牌。
交通方面，距离13号线、距离6号线均距离较近，规划中的22号线在距离项目300米的位置设置了地铁口。相比之下，商业则较弱，除了周边的农贸市场和融创茂以外并无其他太多配套。项目容积率2.85，规划15栋29-34层的高层，17栋6-8层的洋房，略显密集，布局略显密集。
4.灵山湾 龙玺
位于灵山湾中心地带的灵山湾 龙玺项目，最大的优势类似于灵山湾悦府也是海景，该项目主打的是32.87米直达一线海景。同时项目距离其最近的地铁站13号线朝阳山站之间约800米，算是“近地铁房”。
项目主打建面约120-152㎡海幕高层、150-212㎡海镜洋房、188-377㎡临海城墅，户型偏大单价和总价都较高，适合改善族，而且距海太近也可能会比较潮湿。
5.实地青岛蔷薇国际
实地青岛蔷薇国际项目位于双星研发中心北侧，距离地铁13号线两河路出站口仅500米距离相对较近，自身规划3960平幼儿园，北侧规划一所9年一贯制学校，项目周边2所小学，2所中学，以及省重点胶南一中。但该项目自从2018年开盘后，一年多工地却迟迟没动工，很多购买该项目的业主担心项目可能存在烂尾的风险。
整体来看，目前灵山湾片区各大房企之间的竞争仍十分激烈，而随着银四月的逐步推进，青岛楼市正在迎来一波推盘和去化的小高潮，因此或许这也是购房者进行区域楼市综合考察的好时机。
