文｜单烁 韩笑
今天的中海，正在从青岛主城着手，逐渐找回自己在这片胶东半岛上昔日的辉煌。
2021年1月30日，中海·寰宇时代营销中心正式开放，目前项目户型已正式曝光，预计将于近期开盘。这是中海继中海临安府、中海蓝庭、中海寰宇天下之后，在老四方区域又落下的“第四子”，同时也是自2018年从青岛一级土地市场销声匿迹后，中海荣归青岛主城的“第一枪”。
而中海这家老字号央企在这些年间究竟经历了什么？中海·寰宇时代这一全新项目的落地能否重新为中海青岛打开新的市场局面？
时隔两年，老牌央企重返“主”战场
中海地产成立于1979年，是一家老牌的粤系房企，同时也是全国央企房企中的佼佼者。
据官网数据，截至2020年，中海地产已累计开发600余项目遍及全球各地，完成开发建造面积超1.5亿㎡。2020年，中海地产品牌价值达1216亿元人民币，稳居房地产行业第一。
从青岛本土来看，虽然看起来中海近两年在青岛几乎没什么动作，但实际上这家房企与青岛的缘分可以回溯到14年前。2007年，中海在青岛落下第一个项目银海一号，自此便走上了一条青岛楼市的“王者之路”，在各大榜单中频频现身。
据2009年青岛搜房网发布的《2009青岛地产年度报告》，中海地产荣获青岛房企成交金额TOP10榜单冠军。
而且在2007年和2017年，中海还分别在青岛市北和即墨摘得当年“地王”地块。
但当中海进入青岛10年后，它前进的步伐就开始慢了下来。根据据克而瑞数据发布的《2020年青岛房企成交榜》，中海在成交金额和成交面积上均未能入围前20名。
值得注意的是，自2018年青岛城阳落地中海红著项目之后，这家企业在青岛一级土地市场也开始了长达两年的销声匿迹。
直到2020年9月10日，中海地产以19.35亿元价格一举拿下四流南路245号地块，青岛土拍市场才重新看到了中海的身影。而这宗地块，也成为了今天所看到的中海·寰宇时代项目。
难啃的“硬骨头”
2020年9月10日，中海在绿城2轮竞拍后，以19.35亿拿下了位于四流南路245号原青岛造纸厂地块。实际上，此前对这块土地“垂涎”的房企远不止中海、绿城两家，但地块“苛刻”的开发条件最终让许多大开发商望而却步。
所以，也有业内将这宗地块称之为一块难啃的“硬骨头”。
这块地的“苛刻”程度，从其土地的挂牌数据上可见一斑。该地块规划用途是住宅兼容商业，总占地53404.8㎡，建面186916.8㎡，其中出让部分占地面积48904.8㎡，建面184116.8㎡。商品住宅建面为65420.76㎡，产权型人才公寓建面65421㎡，商业、商务金融建面5.33万㎡ 容积率为3.5，整体商住比为3:7，起始楼面价10500元/㎡。此外还将划拨4500㎡地块用于建设教育用地。
此前在中国房地产报中，卓易数据创始人马光明分析，该地块在土地价格、商住配比、限高以及损容等问题上设限较多，适配的开发商是那些想进入青岛市场、以及虽然已深耕青岛但近几年在青岛土地市场收获少的企业，但必要的前提是拿地开发商具有高品牌价值，可以做出溢价，才能让项目保本更甚至盈利。
“可以预见的是开发商会通过打造品质改善社区增加附加值从而卖出好价格，从这个角度来说，老四方多了一个高品质社区。”
但从近期中海·寰宇时代释放的户型信息来看，该项目实际的落地似乎并未及此前预期的高端改善产品定位。根据公示，项目规划拟建14栋高层建筑，包括7栋2+17F、19F高层住宅楼，商品房建筑面积65420．76平方米；5栋20F人才住房，人才住房建筑面积65421平方米，以及2栋13-14F办公产品，主要规划建面105平、119平、128平、143平户型。
从面积区间上看，该项目面向的也不过是刚改和普通改善的用户区间而已。
众所周知，户型面积越大、产品定位越高端，开发商的溢价空间才越大，中海才更有充足的空间覆盖土拍带来的高成本。这一次户型区间的设计，或许对于中海的成本控制和品控能力将是一次极大的考验。
以差异化竞争，突破地段配套困境
市面上对中海·寰宇时代地段的评价，褒贬不一。
该地块是青岛原中能造纸厂地块，属于市北老城区。从周边配套来看，交通是其比较有竞争力的维度。项目地处市北区两横两纵交通网中，直通郑州路、跨海大桥高架路、四流南路、重庆南路等城市主干道；距离M1号线（在建）和M5号线（规划）换乘站胜利桥站不足100米，距离M8号线（在建）闫家山站约900米，三地铁环绕，建成后业主出行更加便利。
项目周边教育资源也比较丰富，包括青岛科技大学幼儿园、洛阳路小学、长沙路小学、三十九中（海大附中）、超银中学等在内，共建有5所幼儿园、3所小学和4所中学。医疗配套方面，项目距三级甲等青岛市中心医院约800米。另外其临近的纺织谷也是它比较突出的亮点之一。
但相比之下，项目周边的商业配套就稍显逊色，虽有利群海琴广场、12万㎡印象城和自建约1.5万㎡下沉式商业街3大商业加持，但目前只有利群海琴广场处于正式营业中。而且目前来看，胜利桥片区目前的城市界面还相对老旧，这对高端住宅产品的区划尤其不利。
不过从周边竞品来看，中海·寰宇时代的生存环境还是有些艰难。其所在的胜利桥片区，有启迪协信、龙湖、万科三个体量不小的刚需盘，早已经把片区内的刚需存量瓜分殆尽。而且从沙盘上看，中海项目与万科未来城、龙湖春江郦城相较没有太多特别之处，户型设计也比较常规。
不过中海也充分认识到这一点，所以另辟蹊径，在园林和精装上下足了功夫，希望从这些细节的设计上赢得更多顾客的“芳心”：
据项目公众号消息，中海·寰宇时代精装房全部采用包括科勒、3M、马可波罗等国际一线品牌，同时还配备全屋中央空调、全屋净水、新风系统、全屋壁纸、蒸烤一体机、嵌入式洗碗机、多维度系统收纳等，让舒适人居引领生活；
园林设计方面，中海·寰宇时代采用“文学、艺术、科学”的景观理念，旨在为业主营造有思想的生活。面积约10000㎡独特的围合式中央景观，搭配几何乐园儿童活动区、莫奈花园、薛定谔空间、解析公园等8大景观，让园林规划成为项目的一大亮点。
或许，独特的园林和更高的精装标准，已经成为中海·寰宇时代整个盘的决胜筹码。
从营销中心开放到户型图公开，可以看到中海·寰宇时代已经进入了最为紧张的蓄客环节。如果蓄客结果能够达到或超过预期，春节前后该项目就会迎来开盘。作为中海时隔两年重返青岛主城的“第一枪”，中海·寰宇时代最终能够为市场交上怎样的成绩单？让我们拭目以待。
