青岛新房市场的“金三月”热潮，正在向低迷已久的二手房市场辐射。
据青岛网上房地产数据，三月第三周青岛二手房成交量再次上涨，二手房市场持续走高，再创2021年单周二手房成交新高。据贝壳研究院统计，上周（2021.3.15－2021.3.21）青岛二手房成交1713套，环比前一周上涨11.39%。
价格方面，据贝壳研究院统计，二手房新增挂牌均价19456元/平方米，环比下降1.7%，成交均价为19624元/平方米，环比上升2.0%。
似乎，随着天气的回暖，青岛二手房楼市也在持续升温，成交量呈稳健增长的态势，接连三周环比上扬，市场供需两旺，二手房市场量价齐升。而今天青岛二手房市场的现状究竟为何？哪里是真正的成交高地？而在逆市上扬的背后，青岛的二手房上车还有哪些刚性的潜在的“门槛”？
青岛二手房逆市上扬
与全国普遍下滑的行情相比，青岛的二手房却在升温，均价逆市上扬。
据诸葛找房数据研究中心发布的百城二手住宅市场均价周报来看，2021年第12周（3.15-3.21）百城二手住宅市场均价为15461元/平方米，环比下跌0.12%。而其中，上周青岛二手住宅市场均价为21253元/平方米，环比上涨0.34%。
青岛作为新一线沿海城市，它的二手房市场行情往往与一线城市步调基本一致，但这一次上扬却稍显“例外”。
据诸葛找房数据研究中心统计，第12周一线城市市场价格环比持续回落，二线和三四线城市市场均价环比上涨。其中一线城市市场均价为60649元/平方米，环比下跌2.1%；二线城市市场均价为18280元/平方米，环比上涨0.2%；三四线城市市场均价为11889元/平方米，环比上涨0.1%。
综合来看，“金三银四”作为传统楼市销售旺季，进入三月来各区二手房行情升温明显，青岛二手房市场也迎来一波“交易高峰期”，成交均价也呈上涨态势。
西海岸成交居首，“学区”仍在“左右”市场
从各区域成交量来看，影响青岛的二手房市场成交量的原因，除了区域存量，还更大程度上受到区域教学质量的影响。
据贝壳研究院数据统计，西海岸新区以明显优势继续领跑上周青岛二手房市场，上周共成交384套二手房，环比上涨11%，占上周全市二手房市场总成交量的22.42%；市北区上周共计成交二手房289套，与上周成交情况基本持平，占上周全市二手房市场总成交量的16.87%，位列区域成交榜“亚军”；李沧区上周成交二手房210套，环比上涨11%，占上周全市二手房市场总成交量的12.26%，位列第三。
其他区域，城阳上周成交二手房183套，环比上涨14%，占上周全市二手房市场总成交量的10.68%，位列第四；即墨上周成交二手房172套，环比上涨41%，占上周全市二手房市场总成交量的10.04%，位列第五；市南上周成交二手房126套，环比上涨6%，占上周全市二手房市场总成交量的7.36%，位列第六；莱西上周成交二手房109套，环比上涨2%，占上周全市二手房市场总成交量的6.36%；崂山、胶州、平度上周二手房成交均低于100套。
其中，市北区的浮山后和市南区的大学路等区域仍因周边教育优势而备受瞩目，尽管不同板块、不同类型的房源表现的还是有所差异，但不难看出学区房仍是二手房交易热点。
而对比主城与远近郊区的二手房成交量可见，即使青岛近年来已经在积极推进各区域的学校建设，但由于各学校间师资、成绩、品牌等仍参差不齐，近、远郊区的新建学校并未受到家长们的充分认可，因此市南市北主城范围的“学区房”仍是影响青岛二手房市场的一大重要因素。
二手房的“公积金贷款”之困
但青岛的二手房市场也并非全是利好消息，公积金贷款的困难仍是拦在许多二手房购房者们面前的一堵“墙”。
原先二手房市场一直受到压制，是因为购置二手房比新房需要更“雄厚”的经济基础。据青城山说微信公众号了解，早前青岛公积金中心对新房、二手房实行的是差异化贷款政策，新房最高贷60万，二手房最高贷35万。
但自2020年5月9日起，青岛市统一了二手住房与新建住房的最高贷款额度政策，统一实行单职工缴存36万元、双职工缴存60万元的最高额度政策。
不过，虽然在公积金最高贷款额度方面对新房、二手房进行了平等对待，但在具体实行中其待遇仍差距悬殊。这一现象主要体现在以下两方面：
首先，在计算贷款额度时，购买再交易住房的（即二手房），房龄10年以上（不含10年）的，房龄增加以5年为一档，首付款比例相应提高10%。
其次，在贷款期限上，再交易住房贷款期限与房龄之和最长不得超过30年，贷款期限不得高于所购住房的剩余土地使用年限，组合贷款的商业性住房贷款期限应与公积金贷款期限保持一致。
而青岛目前市面上的二手房大部分都是10年以上的，10-15年房龄需要40%首付（二套50%），15-20年房龄需要50%首付（二套60%），20-25年房龄需要60%首付（二套70%）以此类推。
10年房龄的房子只能公积金贷款20年，20年房龄的房子只能公积金贷款10年，30年房龄的房子不能公积金贷款，而且，组合贷款的商业性贷款部分的期限应与公积金贷款期限保持一致。
以青岛的房价和公积金贷款额度，购买二手房很难只使用公积金贷款，不仅要使用组合贷款且商业贷款占比更大，如果商业贷款也要按照公积金贷款的年限来，贷款者每月的还款压力是很大的。
最后，青岛的公积金贷款期限还与剩余土地使用年限挂钩，贷款期限不得高于所购住房的剩余土地使用年限，很多50年土地年限的房子目前都贷不了多少年。
受这两个方面原因的影响，许多青岛二手房贷款者在购置二手房时并不使用公积金贷款。
据青岛政务网公开信箱，曾有网友向青岛政务网写信建议青岛提高二手房公积金贷款期限，该网友在信中列举了其他城市公积金贷款期限规定。
例如烟台公积金二手房贷款期限：二手房不得超过土地到期日期，70年为限；济南公积金二手房贷款年限：二手房房龄与贷款年限之和不超过50年；北京公积金二手房贷款年限：只有按年龄，最长到65岁。
对比来看，青岛公积金贷款年限是其中要求最严、年限最短的，因此这位网友建议青岛延长二手房公积金贷款年限。
青岛公积金中心在回信中表示，二手房随着房屋使用年限的增加，房屋价值会因折旧而降低，因此在实际业务操作中，二手房的评估价值往往为市场价值的70%-80%，部分房屋甚至更低，但目前青岛市二手房市场价与新房成交价格基本一致。为防范贷款风险，经住房公积金管理委员会审议目前我市执行二手房贷款年限与房龄之和不超过30年，且不能超过剩余土地使用年限的规定。
总体来看，青岛的二手房市场仍处于相对而言供大于求的状态，挂牌的房子多，买房的人群少，多数购房者的置业意向仍以新房为主。而从目前青岛的二手房市场表现来看，学区房依旧是二手房市场里的热门，流动性较好，且好的学区二手房甚至供不应求，价格涨势也不错。因此界面山东提醒各位想要在各大重点学区购置房产的购房者还是应该谨慎考虑，切勿盲目“上车”。
