离开行业第一梯队整整十年的招商蛇口(001979.SZ)，终于回归前十阵营。3月23日，招商蛇口发布2020年全年业绩。2020年，招商蛇口实现签约销售金额2776亿元，排名行业第十。
再度跻身头部阵营，招商蛇口立下更大目标。在3月23日举办的年度业绩会上，招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示，未来行业将向头部聚焦，招商蛇口要争取江湖地位，将在前十站稳脚跟后持续推进排名。
具体而言，招商蛇口今年的销售额目标是3300亿元，同比增长18%。
蒋铁峰表示，未来招商蛇口每年都将保持销售额两位数的增长。
排位上升，市值却不升反降。自2015年重组上市至今，招商蛇口股价一直在低谷。上市时，招商蛇口A股发行价格为23.6元/股，总市值近2000亿元。截至3月23日收盘，招商蛇口股价为12.7元/股，总市值约为1006亿元。
“为什么股价一直在跌？”“管理层将如何做好市值管理？”等成为招商蛇口业绩会的必答题。面对投资者的灵魂拷问，招商蛇口管理层表示，公司将从规模规划、多元化业务、周转节奏等方面做出回应。
冲刺3300亿元目标
房企发展普遍降速的2020年，向来温和的招商蛇口却小跑起来。2020年，招商蛇口销售额增速约为25.91%，同期前十强房企销售额增速均值约为12.4%。
多拿地、抓回款、高周转，是招商蛇口变速的主要原因。
2020年，招商蛇口新增计容建面1624.83 万平方米，同比增加14%。其中，斥资超200亿元在上海的拿地，位居当地拿地金额排行榜之首。
与此同时，招商蛇口加快去化节奏，在杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波等地突破百亿元销售，华东、深圳、 西南、华南、江南5个区域销售金额增速超过20%。
2020年，招商蛇口加入高周转大军。管理层人士在业绩会上表示，2020年招商蛇口从拿地到开盘平均为216天，同比提速93天。个别城市实现拿地隔天就报批报建，部分项目从拿地到开盘仅3-4个月。
驶入快车道后，招商蛇口直奔3000亿元赛道。
蒋铁峰透露，招商蛇口今年可售货值超过5300亿元，若保持2020年62%的去化率，全年将实现3300亿元销售额。
当被投资者问及是否会有压力时，蒋铁峰表示很有信心完成既定目标。
“房地产行业依然大有可为。未来龙头企业市占率提升将成为趋势。我们要提升能力，才能去抢份额。”蒋铁峰表示，招商蛇口追求有利润和回款的销售，争取稳定在行业前十强，在此基础上进一步提升排名。
增收不增利
2020年招商蛇口录得营业总收入1296.2亿元，同比增加32.71%；利润总额241.09亿元，同比减少7.71%；归属于上市公司股东的净利润122.53亿元，同比减少23.58%，这是招商蛇口上市5年来首次录得利润负增长。
招商蛇口近年来毛利率均录得下滑。2018年-2020年，招商蛇口毛利率分别为39.49%、34.65%、28.69%。
招商蛇口表示，增收不增利主要有四方面原因：受行业利润率下滑及房地产业务结转产品类型不同的影响，房地产业务结转毛利率有所下降；计提减值31.01亿元；2019年转让子公司形成的归母净利润较2020年多25.1亿元；疫情期间持有物业经营收入减少及为商户减租。
其中，计提减值对利润影响最大。2020年招商蛇口参考市场价格对存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，全年计提存货跌价准备及重大风险类别应收款项信用损失准备等减值准备同比增加9.7亿元；减少归属于上市公司股东的净利润21.84亿元，影响同比增加7.5亿元。
当被投资者问及未来是否仍有计提减值计划时，招商蛇口管理层人士仅表示需要看市场及后续资产估值决定，目前无法下定论。
对于利润下滑的原因，蒋铁峰表示，房地产开发商业利润下滑是普遍现象，当下行业已经告别土地红利和金融红利，进入向管理要效益的时代。此后，招商蛇口将考核导向坚持绩效优先，完善考核激励，加大利润掘金，持续深化提质增效。
具体而言，招商蛇口将从土地和项目等方面提升利润水平，如提升拿地质量、提升拿地项目成本利润率等。蒋铁峰透露，2020年招商蛇口项目平均的收益率提升5个点以上，未来将重点做好持有物业的经营管理，在多元化板块提升业绩稳定性。
目前，招商蛇口“三道红线”指标已全部达标。2020年年末，招商蛇口剔除预收账款后的资产负债率为58.84%，未剔除预收账款的资产负债率为66.22%，净负债率为28.81%，现金短债比为1.23。按照监管标准，招商蛇口为绿档房企。
在蒋铁峰看来，“三道红线”和集中供地政策，给了稳定性房企弯道超车的机会。
“‘三道红线’对稳健型企业是利好，有利于进一步提升排名。集中供地是供给侧改革的重要举措，有资金有实力的开发商会获得更优质的机会。”蒋铁峰认为，22城集中供地后，开发商需要大量土地资金，对于资金成本低的企业而言是机会。此后，招商蛇口将做好城市研究，积极参与土地供应，低价获取优质资源。
