中国质量新闻网讯(高枝)2020年转眼就进入了第四季度,房企纷纷展开了最后一轮的实力角逐。10月9日,中指研究院发布“2020年1-9月全国房地产企业拿地排行榜”。数据显示,2020年1-9月,TOP100企业拿地总额23796亿元,拿地规模同比增长9.2%。TOP100门槛值升至62亿元,环比增长14.8%。那么,重庆1-9月份的土地市场,都呈现什么特点呢?
区县:一小时经济圈成房企投资第二发力点
今年1-9月,重庆土地成交可建体量3451.19万方,其中主城区占到了40.9%,主城区的土地,也是品牌房企大力抢占的地区。
值得一提的是,非重庆主城区区域的土地成交量破1300万方,成为房企投资第二增长极。其中,渝东北土地出让量560.19万方,当中万州、开州、巫山为主力成交量支撑,发展速度与潜力在本区域中突出,为品牌房企看好。渝东南整体土地开发进程缓慢,成交量不足150万方,由于整体量低,溢价率受单宗地块支配,溢价率显高。
而且,今年1-9月大重庆成交土地中,区县房企在拿区县土地的时候,多倾向于单独拿地,保证有可观利润空间和可控的开发节奏。但是,渝东北联合拿地比表现较明显,突出表现的为融创、海成和金科:融创与产业方联合开发,海成与金科联合拿开州土地,扩大市场份额。
从区县地价结构来看,楼面价2000元/㎡以上地块,一小时经济圈重点区县出镜率高,此外,开州土地价值有较好表现度。
1500-2000元/㎡中等地价中,一小时经济圈中的合川、潼南、铜梁、江津、永川等占比最重,近主城区域价值优势强,城市发展轮动效应显著。
1000元/㎡以下低价地块则主要为重点区县拓展区和外围区县占据。
主城:茶园、水土、龙兴、蔡家、土主成主战场
土地市场成交量波动性大,随着疫情逐步控制,土地成交价格开始回暖走高, 4-6月城市集中供地,市场表现为量高价高,土地成交溢价率可达20%以上,7-8月整体保持量价平稳,9月政府集中供应,加之多宗优质地块入市,成交楼板价为7252元/㎡。
2019年市场环境从严,加之下半年企业融资环境恶劣,受资金端和市场端双重影响,房企投资谨慎,对潜力区域板块土地持观望态度,导致流拍量上涨;2020前三季度,商品房市场处于调整期,加之政府调整供地节奏,市场整体流拍量较少,仅在6月流拍3宗地,7月流拍1宗地,流拍可建体量共计为65.81万方 。
2020年1-3季度,茶园、水土、龙兴、蔡家、土主居各板块成交量前五,城市外拓加速,城市北区成交占比为45%,城市西区占比为34%,城市南区成交占比为21%;
重庆高新区正式启动,科学城落位,带动西区持续发展,土主成交量居各板块第四,整体成交占比6%。
2020年1--9月份 房企重庆主城招拍挂新增土地储备排行榜(数据来源:中指研究院 高枝 制图)
房企:本土房企多好联合,全国头部房企喜独行
从总参拍情况排名来看,地方龙头和头部房企投资热情浓,金科、华宇、保利、融创、恒大排名靠前,榜内房企投资表现各异,本土房企如金科、华宇、东原偏好联合参拍,通过联合拿地,共抗开发风险;全国头部房企如保利、融创、恒大则多偏好独立参拍,积极增储。
金科既是参拍擂主,亦是联合之王,从企业参拍表现中,前三季度整体参拍36次,其中23次为联合参拍,偏好合作方式获地,追求流量业绩,保证市占份额。
华宇参拍22宗,在所拿地块中,3次通过联合方式获取,整体拿地溢价率19%,企业通过合作获得更强出价力。
后市预测:房企将在调整期理性扩张
业内人士表示,今年经历了疫情后的复苏、反弹,第四季度,房企也会跟随前三季度热度走势,还会有部分房企或伺机蛰伏,修炼内功。
从2020年1-9月重点区县利润情况,再结合区县发展状况和区域来看,平稳发展的区县中万州利润空间最大,投资价值高。璧山、涪陵、江津房地价差在4500-5000,有一定利润空间。
进入第四季度,重庆市土地供应方面,将“北上”持续、“西进”提速,北部热点区中央公园、蔡家、空港新城放量不减,西区的双碑井口、大学城、土主预供量可观,随着板块基本面提升,这些板块存在投资机会。