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华新园东宸府:能否成青岛浮山后洋房市场“独角兽”?

2020-09-03 17:59:09 界面山东

文 | 单烁

在浮山后市场一众房企大鳄“群雄逐鹿”之时,华新园——这家并不被人熟知的青岛本土房企悄然闯入了战场。

2019年5月20日,浮山新区辽阳东路5号地块上市网拍,仅77号一家企业报名,青岛金浮苑置业有限公司底6.91亿底价竞得该地块,标志着华新园东宸府项目正式落地。

华新园东宸府延续了华新园低调的作风。历经一年的时间,今年5月份时,华新园东宸府案名正式公布,但除此之外,项目一直都并未有太多消息放出。

在充分享受浮山后醇熟配套的基础上,华新园项目目前所拥有的最大潜在优势,就是计划中位于项目地块东侧的6栋洋房产品。目前青岛主城洋房资源稀缺,所以如果这项规划可以顺利落地,则这六栋洋房在该片区中将鲜有对手。

品牌:本土房企,主城拿地能力强

华新园置业是青岛的本土房企,成立至今已有21载,主要布局在青岛主城以及西海岸新区。目前华新园已经在青岛成功打造了良辰美景、璟台、花好月圆、金玉良缘、映月公馆,珑台、河岸首府,以及市北今年5月首开的桃李芳菲等共二十余盘。

华新园在青岛市区的拿地能力十分突出,但是一直没有标杆性的项目落地。而此次在崂山开发的华新园东宸府,或许能为华新园打开市区布局的新局面。

项目详情:浮山后高低配改善项目

华新园东宸府位于浮山后辽阳东路5号,总占地约3.26万方,总建筑面积约15.9万方,总户数785户,项目共规划4栋高层、6栋洋房及商街产品,高层户型109-143㎡,洋房约170㎡,预计将在8月份迎来首开。

项目将首开1、2号楼,均为高层,面积从109-143m,三室和四室。小户型预计3.45万元/平,大户型预计3.6万元/平,高层带精装,具体开盘价格仍待公布。

区位情况

华新园东宸府所在的浮山后片区,是目前青岛主城最为热门的片区之一。浮山后横跨崂山和市北两区,而华新园东宸府的位置属于浮山后东部的崂山区范围。

浮山后虽然本身没有太多政策层面的地段优势,但是它几乎位于整个青岛主城金融、商业、交通等多个领域最优规划的环绕中。浮山后东临国家级示范区——金家岭金融区;西北方和东北方向分别是新都心和万象城,这是青岛目前最大的两大商圈;作为配套景观的片区南侧浮山森林公园还被称为“青岛绿肺”;同时建设推进中的地铁4号线以东西向走势几乎穿越了整个片区的地理中心。

教育配套

教育配套较为完整,项目对面即为浮山小学,距崂山区第二实验小学仅1.6公里,公交一站即可到达;同时还有一所在规划(或在建)的师范大学实验学校(九年)。

周边交通及商业配套

交通情况较好,马路对面有地铁4号线(建设中)劲松七路站和大润发商场;乘坐公交2站即达大拇指广场、6站达利群金鼎广场,与这些商场之间的自驾车程也均在20分钟以内。但正由于靠近主干道,周边车流量较大,所以这也十分考验项目在噪音控制方面的功力。

周边医疗

周边有齐鲁医院,青岛附院,青岛妇幼医院等。

以A户型为例,这是高层最南侧楼座的西边户,南北通透,户型方正,空间利用率相对较高,双南向主卧,但其中一个主卧通透性较低。

与A户型对应,C户型是最南侧楼座的东边户,相对于西边户动静分离做的更好,而且三间主次卧均为南向,采光更好;但空间利用率与A户型相比稍低,同时仅有一个主卧通透性较好。

竞争力分析

据悉,项目共规划4栋高层、6栋洋房及商街产品,高层户型109-143㎡,洋房约170㎡。整体分为两个区域,靠西侧为高层,总计4栋,楼层在25-31层,容积率3.1,绿化率30%,楼间距和层高等方面无功无过。

此前,项目曾计划于7月份开盘,后又推迟至8月份,但至今尚未开盘。

华新园东宸府有两大优势:一是紧邻劲松七路地铁口,二是与大润发很近,二者是路南北的关系。项目容积率3.1,高层预计售价在35000元/平左右,目前正在认筹,面积段109-143平,总价居于380-510万元/平套之间。

西侧为高层,建筑景观中规中矩,户型为面积段109-143m的三四居。高层销售形势相对严峻,从面积段和价位上看,金地宸悦、远洋万和城都是其强有力的竞争对手。其中金地宸悦高层115-129㎡,精装均价34000,总价390-450万,项目主打小而精特点,开发商金地在浮山后口碑不错,但项目落子的河马石片区稍显偏僻,城市界面也欠佳;而远洋万和城除去部分村里的房子,基本已经尾盘。

高层或将成为影响项目含金量的原因之一。项目采取了“高层+洋房”高低配模式,而为保证低密洋房的宜居性,大多数“高地配”项目在开发设计过程中,常常会以牺牲高层密度的方式来达到目的,同时这会让社区景观的价值没有办法被很充分地发挥出来;而且高层3T6的配置也略显拥挤。

相对更值得期待的是东侧区域,暂时规划为联排,据项目消息将规划为4层叠两户或5层叠三户(中间户为平层)的形式。总计6栋,但还没有具体信息。基于目前青岛主城洋房稀缺的现状,如果华新园中的联排规划可以实现,那这部分产品在该片区内相对而言鲜有竞品。

(责任编辑:李素)
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