文 | 单烁
在浮山后市场一众房企大鳄“群雄逐鹿”之时，华新园——这家并不被人熟知的青岛本土房企悄然闯入了战场。
2019年5月20日，浮山新区辽阳东路5号地块上市网拍，仅77号一家企业报名，青岛金浮苑置业有限公司底6.91亿底价竞得该地块，标志着华新园东宸府项目正式落地。
华新园东宸府延续了华新园低调的作风。历经一年的时间，今年5月份时，华新园东宸府案名正式公布，但除此之外，项目一直都并未有太多消息放出。
在充分享受浮山后醇熟配套的基础上，华新园项目目前所拥有的最大潜在优势，就是计划中位于项目地块东侧的6栋洋房产品。目前青岛主城洋房资源稀缺，所以如果这项规划可以顺利落地，则这六栋洋房在该片区中将鲜有对手。
品牌：本土房企，主城拿地能力强
华新园置业是青岛的本土房企，成立至今已有21载，主要布局在青岛主城以及西海岸新区。目前华新园已经在青岛成功打造了良辰美景、璟台、花好月圆、金玉良缘、映月公馆，珑台、河岸首府，以及市北今年5月首开的桃李芳菲等共二十余盘。
华新园在青岛市区的拿地能力十分突出，但是一直没有标杆性的项目落地。而此次在崂山开发的华新园东宸府，或许能为华新园打开市区布局的新局面。
项目详情：浮山后高低配改善项目
华新园东宸府位于浮山后辽阳东路5号，总占地约3.26万方，总建筑面积约15.9万方，总户数785户，项目共规划4栋高层、6栋洋房及商街产品，高层户型109-143㎡，洋房约170㎡，预计将在8月份迎来首开。
项目将首开1、2号楼，均为高层，面积从109-143m，三室和四室。小户型预计3.45万元/平，大户型预计3.6万元/平，高层带精装，具体开盘价格仍待公布。
区位情况
华新园东宸府所在的浮山后片区，是目前青岛主城最为热门的片区之一。浮山后横跨崂山和市北两区，而华新园东宸府的位置属于浮山后东部的崂山区范围。
浮山后虽然本身没有太多政策层面的地段优势，但是它几乎位于整个青岛主城金融、商业、交通等多个领域最优规划的环绕中。浮山后东临国家级示范区——金家岭金融区；西北方和东北方向分别是新都心和万象城，这是青岛目前最大的两大商圈；作为配套景观的片区南侧浮山森林公园还被称为“青岛绿肺”；同时建设推进中的地铁4号线以东西向走势几乎穿越了整个片区的地理中心。
教育配套
教育配套较为完整，项目对面即为浮山小学，距崂山区第二实验小学仅1.6公里，公交一站即可到达；同时还有一所在规划（或在建）的师范大学实验学校（九年）。
周边交通及商业配套
交通情况较好，马路对面有地铁4号线（建设中）劲松七路站和大润发商场；乘坐公交2站即达大拇指广场、6站达利群金鼎广场，与这些商场之间的自驾车程也均在20分钟以内。但正由于靠近主干道，周边车流量较大，所以这也十分考验项目在噪音控制方面的功力。
周边医疗
周边有齐鲁医院，青岛附院，青岛妇幼医院等。
以A户型为例，这是高层最南侧楼座的西边户，南北通透，户型方正，空间利用率相对较高，双南向主卧，但其中一个主卧通透性较低。
与A户型对应，C户型是最南侧楼座的东边户，相对于西边户动静分离做的更好，而且三间主次卧均为南向，采光更好；但空间利用率与A户型相比稍低，同时仅有一个主卧通透性较好。
竞争力分析
据悉，项目共规划4栋高层、6栋洋房及商街产品，高层户型109-143㎡，洋房约170㎡。整体分为两个区域，靠西侧为高层，总计4栋，楼层在25-31层，容积率3.1，绿化率30%，楼间距和层高等方面无功无过。
此前，项目曾计划于7月份开盘，后又推迟至8月份，但至今尚未开盘。
华新园东宸府有两大优势：一是紧邻劲松七路地铁口，二是与大润发很近，二者是路南北的关系。项目容积率3.1，高层预计售价在35000元/平左右，目前正在认筹，面积段109-143平，总价居于380-510万元/平套之间。
西侧为高层，建筑景观中规中矩，户型为面积段109-143m的三四居。高层销售形势相对严峻，从面积段和价位上看，金地宸悦、远洋万和城都是其强有力的竞争对手。其中金地宸悦高层115-129㎡，精装均价34000，总价390-450万，项目主打小而精特点，开发商金地在浮山后口碑不错，但项目落子的河马石片区稍显偏僻，城市界面也欠佳；而远洋万和城除去部分村里的房子，基本已经尾盘。
高层或将成为影响项目含金量的原因之一。项目采取了“高层+洋房”高低配模式，而为保证低密洋房的宜居性，大多数“高地配”项目在开发设计过程中，常常会以牺牲高层密度的方式来达到目的，同时这会让社区景观的价值没有办法被很充分地发挥出来；而且高层3T6的配置也略显拥挤。
相对更值得期待的是东侧区域，暂时规划为联排，据项目消息将规划为4层叠两户或5层叠三户（中间户为平层）的形式。总计6栋，但还没有具体信息。基于目前青岛主城洋房稀缺的现状，如果华新园中的联排规划可以实现，那这部分产品在该片区内相对而言鲜有竞品。
