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北京限竞房品质调查之三:金茂“去库存”火爆,品质难言乐观

2020-08-19 16:58:06 中宏网

中宏网北京8月14日电(记者 王新程)今年以来,北京土地市场供应加速,供应结构也发生了相应的变化。

根据诸葛找房数据统计,2020年上半年,北京地区共成交土地39宗,其中不限价住宅用地成交22宗,而曾经是北京土地市场绝对主角的限竞房土地,今年的供应成交仅有6宗,而在去年,则是数字是20宗,前年为40宗。

可以看出,限竞房土地供应继续下滑,不限价土地供应增多,是今年北京土地市场的显著特点。房地产调研机构专家杨鹏向记者分析:“近年北京限竞房供应量巨大,目前已经积累的相当一部分存量,然而限竞房项目整体销售不理想,去化压力大,这种情况很难增加新的土地供应。”

随着限竞房供应端收缩,尽快将存量限竞房销售去化,或许将房企今年在限竞房市场的唯一选择。可以说,一场名为“去库存”的马拉松已在北京限竞房市场打响。

记者注意到,在今年的限竞房销售端,布局北京市场多年的头部房企中国金茂,在这一波“去库存”中成效显著。据了解,今年以来,金茂北京限竞房项目销售火热,多个项目开盘不到一年就已几近清盘。

库存项目预计月底清盘

相对于中海、万科、首创等首批北京限竞房土地参与者来说,金茂布局限竞房市场的时间较晚,其2018年8月才获取到位于大兴魏善庄附近的第一块限竞房土地,而在该次拿地前一个月,首批限竞房项目瀛海府就已入市开盘。

不过“后来者”的身份并不影响金茂竞争北京限竞房市场。中原地产分析师数据显示,2019年以来金茂一共参与26次北京限竞房土地市场竞买,仅次于首开和中海,截止目前共竞得限竞房土地4块,其中三块为联合竞得,一块为独立竞得。

金茂在北京的4个限竞房项目分别为未来金茂府、大兴金茂悦、台湖金茂悦以及金茂北京国际社区。查阅北京住建委官网数据可知,4项目网签率分别为42.76%、93.61%、71.69%以及21.72%,从网签情况来看,大兴金茂悦限竞房去化良好,未来金茂府以及北京国际社区项目网签情况并不理想。

不过,未来金茂府售楼处的一位工作人员告诉记者,因为楼盘网签数据有一到两个月的滞后,所以网签成交量与真实成交量相比有一定的差距,“上半年我们楼盘卖得非常好,现在只剩8套还没有出售,估计这个月就能彻底完成清盘。”

记者致电金茂余下3个限竞房项目售楼处了解到,今年金茂限竞房项目销售情况火热,预计8月底可以完成整个限竞房项目的去化,其中台湖金茂悦与大兴金茂悦目前分别在售仅剩四十套左右,位于顺义的金茂北京国际社区已接近清盘。

热销背后品质标准如何把控?

事实上,金茂这些限竞房项目开盘的时间并不长,从上表数据可知,这些项目取得预售许可证至今基本不到一年的时间,而金茂北京国际社区项目在今年3月刚刚开盘,并与6月加推二期,开盘不到半年已完成基本去化。证券日报去年曾报道曾北京库存限竞房静态去化周期长达82个月。在普遍承压的限竞房销售端,金茂的成绩可谓卓越。

那么在热销背后,金茂限竞房项目的产品品质如何呢?

从户型来看,金茂各个限竞房楼盘都对户型做了相应设计,比如在中海、首开等一众房企拼90㎡三居限竞房的“刺刀”环境下,大兴金茂悦首个推出104㎡四居,吸引了众多购房者关注,而金茂北京国际社区则主打50㎡小户型,总价仅为150万元左右,以低总价做刚需上车盘。

从地段来看,金茂这4个限竞房项目位置都处于5环外,并不具备优势。就拿金茂北京国际社区来说,该社区位于6环外,距离最近的俸伯地铁站超过10公里,周边没有任何配套设施。有购房者坦言:“户型确实设计不错,不过位置实在不太方便。”

其他金茂限竞房项目也存在类似的情况,位于魏善庄附近的大兴金茂悦,距离最近的地铁、商圈以及医院有近20公里的距离,未来金茂府地处昌平北七家,据最近的地铁22公里,周边配套商业同样稀少。

针对配套设施问题,有金茂售楼处人员回应称,目前正在与多方洽谈商配建设,未来将会不断完善商业配套。

有金茂项目部人士向记者表示,从结果上来看,项目位置并不影响去化,金茂限竞房之所以能够“突围”热销,在于其针对区域,给产品进行了定位:

“金茂将限价较低的限竞房项目目标用户定位于价格敏感型的刚需客,以低总价作为价值点进行释放,比如金茂北京国际社区,楼盘业主年龄差不多是在30岁左右,刚需,首付款不到一百万。而对于改善型用户,金茂则是用“府”系产品线标准做了未来金茂府项目,主打科技系统为品质赋能。”

但是对于已经购买楼盘的业主来说,限竞房的品质还是要落到最终的交付情况上。由于近年北京限竞房市场频频发生品质维权现象,而金茂最早交付的限竞房项目也要等到2021年中左右,不少金茂业主仍然对品质持有保留意见。

以未来金茂府为例,去年该楼盘准业主建立业主群,密切关注项目建设情况,建设过程中出现相应问题便立即和开发商进行沟通,该楼盘业主向记者表示:“群体可以更好的和开发商沟通,随时关注建设情况,有问题能及时反映争取解决。”

值得注意的是,针对金茂限竞房未来交付品质问题,大兴金茂悦已多次组织客户到亦庄已交付入住的项目进行了参观,让购房者直观了解金茂品质,以作为未来交付情况的参考。

此次金茂完成库存清盘后,其在限竞房市场第一阶段将画上句号。项目的真实交付情况如何?是否能经受住市场考验?还需要我们进一步关注。

(责任编辑:李素)
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