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李宇嘉:要注意,打击的是“类住宅”而不是公寓

2020-08-07 09:45:11 中新经纬

中新经纬客户端8月4日电 题:《李宇嘉:要注意,打击的是“类住宅”而不是公寓》

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

深圳停止新的商务公寓项目审批,业内一致认为,最后一个炒房口子,被堵死了。7月24日,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会,表示要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。7月30日,中共中央政治局召开会议再次强调“房住不炒”。备受瞩目的深圳,自然要以实际行动,遏制投机炒作。

深圳的公寓市场

商务公寓,是最能代表深圳楼市投资炒作的一类产品。低总价(200万左右)、精装修、“售后返租”等,公寓包装起来的这些优势,迎合了那些投资不起住宅,或被限购了的投资客的投资欲望,这也是公寓泛滥的主要原因。

当“7·15新政”将住宅领域的漏洞堵上以后,公寓投资的这个“新出口”,也要赶快堵上。但笔者认为,这一招的用意绝非只是打压。

近期,深圳楼市很火,但火的是住宅,不是公寓。其实,在深圳的公寓市场中,大部分公寓是很难卖出去的。有的项目从去年卖到今年,启动全渠道,也卖不出去。因为公寓这类产品,硬伤太多。最突出的就是居住体验感差。原本是用来做办公楼、研发用房或孵化器的,结果开发商私下里改图纸,摇身一变成了“类住宅”。此外,大多数公寓的容积率都非常高,一层十几户,公摊面积很大,实际价值大打折扣。还有,公寓商业用水用电、商业物管,成本很高。特别是,再交易时高额的土地增值税(最高达60%)会把浮盈全部吃掉。所以,深圳的公寓市场,基本都是新房市场,二手公寓市场很不活跃(见图1)。不过,在深圳投资客的眼里,一套公寓的价格才200万左右,卖不出去就长期持有也是可接受的。

所以,从过去的经验来看,深圳的公寓市场如果能火起来,有两个驱动力量,一靠情绪、二靠资金。2015-2017年,公寓市场确实非常火爆。因为,彼时盘子小的住宅市场根本满足不了购房需求。于是,溢出来的需求就到了公寓市场。

这时,资产增值的前景预期,配合上开发商“售后返租”模式下给出的可观的投资回报,再加上担心赶不上新一轮资产红利的迫切情绪,导致购房者们被冲昏了头脑。2015年之前,深圳商务公寓市场份额仅为商品住宅市场的10%左右,但近年来迅速攀升到了接近30%(见图2)。

公寓市场异军突起,还有一个重要的原因,就是城市更新的拆迁成本越来越高,门槛也越来越高。比如,存量商办和产业空间要改造,都要求往产业走,这样的规划才能审批通过。于是,办公空间分割销售,并当住宅来卖,既能补偿旧改成本,也迎合了不能“房地产化”的规划要求。

阻止更多的空间转为“类住宅”

北上广早已遏制住公寓这类“类住宅”的发展,北京和上海都不再批新项目,而且还不允许卖给个人,也不能贷款。2017年3月,北京开始打击商办,2019年,北京新建商办成交492套,仅为新建商品住宅的1.3%。北京“类住宅”漏洞已被堵死,投资属性被彻底剥离。2020年3月,广州想把“类住宅”不能卖给个人的政策取消,但政策“一日游”,松绑的想法被无情地驳回。

如果在深圳买公寓的都是投资客,不仅会使实体空间“房地产化”,之后将存量盘活为住宅的空间也微乎其微。“类住宅”物业违反了土地用途管制、空间规划(这是从上到下打击“类住宅”的主要理由),单纯迎合投资需求,不考虑居住体验,不负责基本生活配套,密度大,片区规划上与商业和办公混杂,运营和交易成本极高,未来可能就是一堆建筑垃圾。

深圳确立先行示范区以后,不再追求一般制造业上的GDP规模,更看重的是科技创新和改革,以及带领大湾区一起成长的能力。所以,近年来产业大量外迁后,深圳在划定工业区块红线以后,腾退的空间会向住宅转移。也就是说,深圳要大量地集聚人口、资源,搞好深莞惠都市圈,起到带头作用,然后再辐射和带动周边地区。所以,腾退出的空间向住宅转移是必然的。5月,深圳公布了新住房制度下的11种供地渠道,大部分是存量盘活,其中包括工业、商业办公存量的盘活。所以,要阻止更多的空间转为“类住宅”,第一步就是停止新项目审批,已批规划尚未签订合同的,转为人才住房。

遏制“类住宅”,但真正的公寓有其自身价值

很多人认为,深圳住宅限购空前强化,需求会转向公寓市场。笔者认为,确实有部分资金会介入,但“房住不炒”开始深入人心的情况下,当下投资客的心态更加成熟了。公寓的硬伤,摆在那里,资金不会贸然进入公寓市场。也就是说,住宅投资和公寓投资,不存在对应的替代关系。

但是,海量供应正在以压倒性态势涌来,特别是2018-2019年,公寓的供应量差不多是销售量的2倍,这就造成“类住宅”库存大量积累。近年来深圳每年的公寓批售量都比销售大,造成库存大量积压(见图5)。

所以,此次取消新的商务公寓项目审批,很大程度上也是在救助商务公寓,给大家一种“留下来的是绝版”的印象,从而让公寓市场活跃起来。不然,“7·15新政”之后,深圳公寓市场也会随着住宅市场一起回落,甚至回落幅度更大。当然,笔者一直认为,公寓也不是一无是处。

对于深圳这类人口流入大、年轻人多,买房需求旺盛的城市,公寓总价低(200万左右)、精装修的优势很突出,未来向人才住房和刚需“上车盘”转型,也是公寓发展的方向之一。关键是,要做好监管和规划,打击那些表面上看是商业办公、创新型用房、孵化器,但实际却是“类住宅”的违法建筑。

现在公寓“类住宅化”的趋势,已经偏离了公寓的本来面目。未来,停止新的公寓项目审批,推进“工改居”“商办改居”,这个方向是对的。但是,改规划、搞好生活服务配套,是很麻烦的事情,落地周期很长。

将存量商办和工业改造房直接转为住宅用途,难度大、手续繁琐、成本高。深圳年轻人的首次置业,对教育医疗的配套需求不大,总价低、区位好、精装修的公寓,是一个选择。作为一个小众产品,公寓有存在的价值,打击“类住宅”是“堵歪门”,按真正的公寓来规划建设,这是“开正门”。(中新经纬APP)

(责任编辑:李素)
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