中国质量新闻网
您当前位置: 房产频道>>市场>>

优客工场“被”上市背后:线下门店空置率高,轻资产模式成为破局关键?

2020-07-23 16:18:42 中宏网

中宏网北京7月22日(记者 王新程)美东时间7月6日,纳斯达克上市的特殊目的收购公司奥瑞森(OrisunAcquisitionCorp.)发布公告称,已与优客工场达成合并协议,ORSN全资子公司UcommuneInternational将收购优客工场,从而使后者成为纳斯达克上市公司。

公开资料显示,两家公司合并后的预估市值约为7.69亿美元。而在2018年,优客工场的估值曾高达30亿美元,前后估值相差高达22亿美元。

更让人疑惑的是,在今年4月份的优客工场的5周年战略发布会上,创始人毛大庆首次宣布公司2019年扭亏为盈,全年净利300万元。同时公开优客工场向“轻资产”模式战略转型,告别“二房东”身份,全面转型为联合办公服务商。

要知道,去年前三季度优客工场业绩仍然有较大程度的亏损,根据其IPO招股说明书显示,2019年1-9月,优客工场共实现营业收入8.75亿元,净利润亏损5.73亿元。

这也就意味着,仅第四季度,优客工场可能就有接近6亿元的盈利。

优客工场靠什么实现四季度扭亏?为何前后估值相差如此巨大?记者曾就上述问题致电毛大庆沟通采访事宜,对方回应不予置评。

带着这些疑问,记者近日实地走访优客工场位于北京市朝阳区和海淀区的线下实体门店,试图还原这家联办头部企业的业务现状。

线下门店空置率高 租金下调近三成

据优客工场招股书显示,该公司目前的商业模式是一种“空间运营+非空间运营”的模式。

非空间运营是指优客工场近年一直转型的轻资产模式,空间运营则是优客工场传统的“二房东”业务--先把物业租下来,再转租给用户。这种模式下,共享办公平台资金压力较大,并要承担房子租不出去的风险。

优客工场一家北京门店位于人流量较大的国贸地区,记者于工作日在该门店看到了有大量的空余工位以及独立空间,仅有数名用户在大厅的公共区域办公。

“今年我们工位一直比较宽裕,价格也有部分优惠,这些空位置都可以选。”该门店招租人员向记者表示,疫情时期导致租客有所减少,目前空白区域的工位都可以随意选择,都是统一月租2000元/位的价格。费用中包含水费电费和一些必要的办公耗材,签完合同可以直接拎包入住。

再问及未来租金会不会上涨时,招租人员坦言:“我们的租金价格一直都很稳定,而且优惠活动很多。”记者了解到,月租2000元/位已是该项目的优惠价,去年该项目的租金曾达2700元/位,优惠幅度约在26%。而记者在优客工场官网查询到,目前该项目工位价格则是1800元/位。

而这种类似的“优惠”策略对优客工场来说已是常态。

招股书显示,过去两年,优客工场在创收能力不增反减。以2018年末与2017年末工位数均值为分母可以大致测算出,2018年优客工场每个工位月均创收1212元。到2019年前三季度,优客工场每个工位每月创收977元。

联合办公从业者李数(化名)向记者透露:“这个价格在一二线城市甚至比业主的租金还要低。”近年来联合办公野蛮增长势头已经过去,市场进入全面竞争格局,而优客工场作为国内联合办公头部企业,其市占率却不足5%。在这种情况下,为了抢占市场,提高出租率,不断采取降价等优惠策略也就不难理解了。

“降价并不是长久之计。”李数称,“虽然优客工场用户数量每年递增,但如果是凭借降价吸引来的用户普遍忠诚度不高,要留住他们未来就必须付出更多的运营成本。”

而优客工场财报显示,报告期其空间业务营业成本确实呈现攀升态势,2017年、2018年以及2019年前三季度,优客工场空间运营成本分别为3.09亿元、6.25亿元、5.96亿元,远高于同期空间业务营业收入。

全面盈利在即,轻资产模式成为破局关键?

传统的“二房东”模式难以为继,向轻资产转型成为了优客工场逆转盈利的答案。

资料显示,轻资产模式是指优客工场向业主提供品牌,负责装修、获客及运营,业务获取租赁收入,优客工场提取服务费。截至2019年三季度,优客工场运营和储备的轻资产空间数量为39个,给优客工场带来的室内设计和建筑服务收入为2660万元。

许多市场人士认为,优客工场转型轻资产已经收获成效,毛大庆能直言2019年优客工场扭亏背后的底气也是源自该业务模式。

据了解,优客工场位于北京海淀多个项目正是应用的此种轻资产模式。

记者按照招租人员的指示前往位于中关村附近的一处优客工场项目发现,该办公空间空无一人,空间并没有装修。

该项目招租人员解释称,该项目没有公共办公区,都是独立的办公空间,可以根据用户需求给予定制化装修。

“可选面积有110平、160平、230平等,有些房型还没有装修,用户只要签订合同马上就可以开始设计装修,装修费用都是由我们这边来出,完成之后直接拎包入住就行。”

招租人员介绍道:“现在我们在海淀的项目基本都是采的这种模式,出租率基本都在8到9成。”

事实上,在这种模式下,优客工场并不需要过多担心出租率等问题,其可以完全作为一个平台方为业务提供服务吸引用户,交易完成后从中提取服务费用。毛大庆曾把轻资产转型评价为一种“三方共赢”的模式。

在优客工场5周年发布会上,毛大庆不光宣布2019年优客工场扭亏,更直接公布了2020年的轻资产模式计划:优客工场要在2020年内实现100个轻资产项目、113个超级工作室签约,并在2020年将全面盈利。

从数据上来看,优客工场轻资产模式也已成长为营收主力军。2018年以及2019年前三季度,优客工场营销和品牌服务(轻资产模式)共实现营收2461.7万元及4.03亿元,数据已和传统“二房东”空间业务营收持平,且完全覆盖营业成本。

这些迹象似乎都在表明,优客工场已经摸索到自身的盈利逻辑。

然而目前优客工场轻资产模式还并未形成较大规模,截至2019年三季度末,轻资产总面积为138,700平米,在联合办公空间的总管理面积中所占比例为22.8%。

局部的效益并不能直观反映轻资产模式的整体情况,未来优客工场能否将效益复制到100个轻资产项目中还有待进一步观察。

估值缩水22亿 优客工场“被”上市

回过头来看此次优客工场曲线上市,许多投资者都注意到其相比2018年的估值缩水了22亿美元。

此次优客工场采用的是一种名为SPAC的途径在借道在美IPO。

SPAC上市是一种新的境外上市工具。流程是在美国成立一家壳公司,运作壳公司上市并募集资金,壳公司在拥有审计报告的情况下可以在1到3个月内完成上市,之后再24个月内反向收购上市标的,以完成整个上市流程,但如果在12个月或者18个月内壳公司没有完成反向并购,那么这个SPAC将面临清盘。

另外,SPAC的最终成交价是并购双方谈出来的,所以目标公司的股份价格将比IPO价格更低。这可能就是优客工场比之2018年估值缩水22亿的核心原因。

对此,上市辅导机构从业者陈辉(化名)却有不同看法,他认为无论哪种方式,最终公司上市的估值都是市场化的结果,因为SPAC导致如此大幅度的估值缩水的概率不大。“或许从对方的角度来看,优客工场的模式并不值30亿美元,对优客工场来说,其在一定程度上缺失了与对方的议价能力。”

在去年12月,优客工场刚向美国证监会提交IPO申请,为何时隔半年却选择了SPAC借道上市?

记者获悉的一份上市资料显示,不同于正常渠道的IPO上市和借壳上市,SPAC更为快速、费用更少、流程更短,成功率极高。

陈辉向记者透露:“国内采用SPAC上市的企业一年最多一两家,一般都是有急切融资需求,希望短时间上市企业会采取这种捷径。”

事实上,对优客工场来说现在并非一个上市的好时机,前有联办龙头WeWork的IPO上市失败案例,后有瑞幸造假事件应发中概股信任危机,这些事项或多或少都会为优客工场在资本市场上的融资带来不利。

不过有业内人士分析称,优客工场上市已不能再拖。“早前的数轮融资为优客工场引入了许多VC/PE,这些机构提供资金一般都会要求企业作出上市承诺,上市的时间也会有一定限制。”

企查查数据显示,优客工场股东人数共43位,这些股东中不乏类似真格、红衫、普思、前海梧桐等知名投资身影,也有龙熙、路劲等地产方加持。知名资本方入局无形中也为优客工场上市增添压力。

而在此前优客工场的招股书中,公司流动性危机已经开始显露。其经营性现金流净额指标也持续为负,同时筹资性现金流呈现缩减态势。

对于现金流持续吃紧的优客工场,SPAC上市或许是其短期融资的唯一选择,而业绩与股东带来的隐性压力也位优客工场的上市增添了一丝无奈的味道。

(责任编辑:李素)
最新评论
声明:

本网注明“来源:中国质量新闻网”的所有作品,版权均属于中国质量新闻网,未经本网授权不得转载、摘编或利用其他方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的,应在授权范围内使用,并注明“来源:中国质量新闻网”。违反上述声明者,本网将追究其相关法律责任。若需转载本网稿件,请致电:010-84639548。

本网注明“来源:XXX(非中国质量新闻网)”的作品,均转载自其他媒体,转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。文章内容仅供参考。如因作品内容、版权和其他问题需要同本网联系的,请直接点击《新闻稿件修改申请表》表格填写修改内容(所有选项均为必填),然后发邮件至 lxwm@cqn.com.cn,以便本网尽快处理。

图片新闻
  • 警惕网络灰黑软件诈骗!

  • 江苏省盐城市盐南高新区市场监管局对 ...

  • 吉林省长春龙嘉国际机场实现电梯“隔 ...

  • 河北省唐山高新技术产业开发区着力打 ...

  • 公益广告20200721

最新新闻