宋然 来源: 时代财经
8月25日，住房城乡建设部等3部门发布《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，将“认房不认贷”作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。业内普遍认为，此举一出将会大大改善目前的市场环境。
仅5天后的8月30日，广州、深圳就接连发布“认房不用认贷”政策。作为楼市大招，“认房不用认贷”之后，名下无房却有贷款记录的家庭可以享受首套房优惠，无论首付还是利率均降低不少。
1天后的8月31日晚间，又是连续两条重磅政策出台刺激全行业神经。当晚，政策层面表示，首套住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%；同一时间，存量首套个人住房贷款下调。
9月1日晚间，北京、上海也终于派送了传言已久的“大礼包”，宣布执行“认房不用认贷”政策。至此，北上广深四大一线城市均全部执行该政策，力度空前。
对此，中指研究院市场研究总监陈文静表示，政策暖风频吹，核心城市房地产市场将迎来一波向上行情，“金九银十”市场可期，核心城市房地产市场有望逐渐企稳，从而带动全国房地产市场逐渐修复。
在政策换锚的同时，房地产市场供需形势也在发生深刻改变。目前，行业正在探索房地产健康发展新模式，随着房地产市场新旧动能的转换，贝壳正处于行业发展轨迹切换的当口。
8月31日，居住产业数字化服务平台贝壳（NYSE:BEKE; HKEX:2423）发布2023年第二季度财务业绩。贝壳第二季度总交易额（GTV）为7,806亿元，同比增长22.1%，净收入为195亿元，同比增长41.4%，毛利率为27.4%，净利润达13亿元，调整后净利润达23.64亿元。上半年贝壳实现GTV 1.75万亿元，同比增长43.0%，净收入为398亿元，同比增加51.0%。
在获得喜人成绩的背后，更应该注意到，随着市场换档，贝壳选择与市场发展趋势同频共振，用独有的解题方案给出了一张满意的答卷。
行业换档，业绩走高
不只是上述大招，今年以来，各地均在持续优化房地产调控政策，从优化限购限售政策到下调最低首付比例，从发放购房补贴到强化公积金政策支持，从购房契税补贴到二手房“带押过户”……房地产政策不断优化调整，有力支持了刚性和改善性住房需求。
这在信贷数据上也有所体现：上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元；6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降0.51个百分点。
可以说，从中长期来看，我国房地产市场正从过去的高速发展转向平稳发展。“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间。”中国人民银行货币政策司司长邹澜表示。
对此，贝壳深有体会。贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东表示：“今天，我们正处于行业发展轨迹切换的当口，‘住得好’替代‘买到房’成为需求的第一位。真正关注‘人’和‘住’的黄金时代，才刚刚到来。当下，以及可预见的未来的主要矛盾，是消费者期盼更美好的居住，而行业品质产品和服务供给不足。我们将战略升级为‘一体三翼’，并做了相应的组织配套调整，在更广泛的居住领域，推动产业的供给侧升级，提供好产品、好服务，让消费者‘安居’，助力服务者‘乐业’，共筑更美好的居住。”
今年一季度，市场前期积压购房需求集中释放，带动房地产实现“小阳春”，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年市场整体呈现企稳态势。第二季度贝壳存量房业务GTV达到4,565亿元，同比增长了16.0%。同时，净收入也达到了64亿元，同比增长15.9%。此外，存量房贡献利润率在二季度市场的环比调整中，维持在45.6%的高位，同比提升了8.9个百分点，表明贝壳的核心业务盈利能力持续而稳定。
尽管整体新房市场复苏节奏相对滞后，贝壳通过贴近客户的渠道价值得到了更多认可。受益于目标市场的稳定发展、对新房业务生态治理的坚定投入以及开发商预付佣的“快佣”模式带动，贝壳新房业务保持了高效的作业势能。二季度新房业务GTV达到了2950亿元，同比增长32.4%，净收入为87亿元，同比增长30.4%。
随着住房向居住属性回归，门店和经纪人的运营也从单纯规模扩张进入到以效能提升为核心的时代。贝壳从搭建门店和经纪人分级的基础设施入手，建立更专业的人才梯队，让消费者的多元需求更好地被满足，帮助提升服务者的作业效率和收入，在向着成为社区居住服务专家的能力升级中，实现自身的职业化发展。
面对过去的单边市场逐渐向供需平衡转变，贝壳针对购房者更个性化的居住改善需求和业主更强烈的置换意愿，不断深化精细化运营。围绕房、客、经纪人三个关键要素，贝壳于今年上半年对全国范围内的“店对盘”房源运营机制进行了升级，让经纪人更聚焦特定社区，提高房源维护能力，同时通过线上化产品能力升级和商机分配机制优化，贝壳增强了经纪人之间的房源流通能力以及房、客精准匹配能力，有效提升了房源去化效率。
贝壳解题，走向更远
今年7月，贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东发布公开信《翻越第二座山，吹响集结号》，宣布启动“一体三翼”战略升级并进行相应的组织架构调整。
彭永东表示，此次调整的基点是围绕客户，以一线为价值中心，组建经纪、家装、惠居、贝好家四条事业线，以及财经、产研、战略、品质、人力、用户、合规、公共、协同九条事务线。彭永东在信中表示，这次战略升级和组织架构调整“最终目的只有一个——帮消费者‘安居’、助服务者‘乐业’。”
据悉，贝壳新四大业务线的宗旨分别是：经纪事业线，以ACN为基石，以提升客户体验为核心，推动行业健康生态；整装事业线，宗旨是推动家装行业再造，客户体验与服务者效率双提升，让居住更美好，让爱温暖家；惠居事业线，宗旨是让租住成为一种生活方式，让资管经理成为长期职业，帮助服务者实现效率翻番；贝好家事业线，设立宗旨是以客户思维，共筑好产品、好服务，推动房屋供给侧升级。
值得注意的是，在第二季度，包括家装家居和贝壳租房在内的非房产交易服务业务同比增速显著，收入占比首次突破20%。二季度贝壳家装家居业务收入26亿元，可比口径下同比增长91%。2月以来，家装家居业务连续5个月单月合同额破10亿元；上半年贝壳积极响应“租购并举”号召，打造多元化租住解决方案。截至二季度末，专注于分散式租赁住房管理服务的省心租业务在管房源规模超过120,000套，入住率达到94.5%。
正如彭永东在信中所说：我们今天正处于行业发展轨迹切换的当口。他认为，当下的行业、也就是当下的客户需求在强烈地呼唤着购房者和房子之间关系的重置。大城市里的成熟家庭，日益成为购房重要的一极，多居室、大面积，小区品质和居住体验是他们尤为看重的，类似这些对好产品的定义迭变，让房子的品质开始了进一步分化。这些偏好意味着新房产品也在呼唤供给侧升级，使得通过创新方式改造供应链条成为可能。通过对城市不同购房主体在消费需求、行为偏好上的大数据分析，设计出契合客户需要的居住产品也将成为可能。
因此，无论是房子本身，还是面对消费者租房、买卖、托管、装修等诸多居住需求，好产品与好服务将会获得非对称的品质红利，在市场剧烈变动期内，这是贝壳最脚踏实地的解题思路。
基于上述考量，贝壳近几个月动作不断。8月中旬，成都成华区建设路北，一栋原来的宿舍楼经过改造后，正式以贝壳·海盐公寓门店的形式亮相。海盐公寓是贝壳租房旗下首个中高端长租公寓品牌，成都建设路门店是其正式落地的第一个项目。
在装修方面，7月3日，贝壳团装在天津以“品质团装 津心筑家”为主题举办媒体沟通会。贝壳团装首个项目落地天津金融街·南站金悦府，工艺样板间和实景样板间正式对外亮相。沟通会现场，贝壳精工装-环津区域总经理郭志伟表示，“贝壳团装具备多维度价值，不仅能让消费者享受到真正省心省钱的装修产品和服务，也能助力开发商去化提效。”