项目内很长一段时间都将有工地存在
营销中心已放置崭新制作的中海地产品牌墙
亚运城项目大多为超高层住宅组团
文/图 羊城晚报记者 范晗越
8月25日，碧桂园在港交所公告称，出售公司所持有的26.67%的广州利合房地产开发有限公司股权，总代价为12.915亿元人民币。公告显示，联营公司持有广州世佳100%股权，其主要资产位于广州市番禺区石楼，是名为广州亚运城的超大型商住混合式综合体。
作为本次交易收购方的中海原本已持有联营公司73.33%股权，因此在收购碧桂园持有的股份后，中海成为了广州利合唯一的持股股东。从2009年12月竞价至今，亚运城这个建筑面积高达585万平方米的超级大盘在几番易主后，由中海地产收入囊中，成为唯一操盘手。
几番易手，初始股东全部退出
亚运城项目原是2010年广州亚运会的配套设施之一。2009年12月，由富力、雅居乐、碧桂园三家企业组成的民企联合体在经过47轮竞价后，击败由中海、保利、万科三家企业组成的联合体，以255亿元的创全国纪录总价拿下亚运城项目。2010年，中信、世茂分别支付1.5亿港元入股。2010年，广州亚运城在亚运会开幕前首度开盘，首批推出的是媒体村和运动员村，一度出现了数千市民抢购2000套房源的惊人场面。
这一格局持续了6年，在2010年开盘起的6年里，亚运城一直由雅居乐操盘营销，楼盘均价从1万元/平方米缓慢爬升至1.5万元/平方米，而同时间里，广州不少一手楼盘的售价已经爬升了两三倍。
2016年，基于项目股东过多以及投资利润低于预期等原因，参与最初竞价的富力退出亚运城项目，股份由碧桂园、雅居乐、世茂三家平均分配。同年，乘着央企整合大潮的中海地产用半年时间整合了中信集团旗下的地产业务，曲线获得了亚运城项目20%的股权。亚运城股份变为中海持股20%，雅居乐持股26.6%，碧桂园、世茂各持股26.7%。根据各方的特长，各合作方的分工也有调整，世茂主攻商业部分如亚运城广场等的招商和运营，碧桂园主管营销，雅居乐则转为负责物业，亚运城价格也在这一年攀上2万元/平方米。
此后，亚运城项目的股权架构维持了五年的稳定期。2022年1月，随着市场下行，房地产爆发影响全行业的流动性危机，进入“三道红线”黄档的雅居乐和出现信托违约的世茂均选择将亚运城的股权转让给中海，中海一跃成为持股73.3%的第一大股东，但营销依然由持其余26.7%股份的碧桂园负责，直至2023年8月25日。
股权变更突然，工作仍在交接
8月29日，羊城晚报记者到访了位于地铁4号线海傍站附近的亚运城广场，亚运城项目营销中心就在商场一楼内，记者发现，访客登记所使用的微信小程序仍然有碧桂园的标识，据销售人员介绍，由于此前营销工作一直是由碧桂园负责，目前他们的工作也还在交接过程中。不过较为醒目的是，一块崭新的中海地产品牌墙已经被摆放在了入口处，销售人员表示，这块品牌墙是刚刚做好的，并着重介绍了其中关于物业的板块。
此前碧桂园公告显示，广州亚运城项目已有约505.56万平方米的建筑面积已开发为住宅及商业单位以及停车场，剩余79.44万平方米建筑面积仍在施工中，预计将于2025年年底竣工。而据现场销售人员介绍，目前所有地块均已在开发中，在售的一手住宅还有天逸、天珑和天际三个组团，均已在建设中。
物业方面，销售人员表示，此前售出的组团是以雅居乐旗下的雅生活物业为主，而剩余的三个组团，除天际项目已经确定将由中海物业入驻外，其余两个项目未来是否交给中海目前还是未知数。
不过，在商业方面，有消息称，中海有可能将目前项目内体量最大的商业综合体亚运城广场升级为自身旗下的知名商业连锁品牌——环宇城。今年9月，广州的首个环宇城——南沙环宇城就将开业，其商业面积10万平方米，有众多一线品牌入驻。中海的全面接手，有望为目前经营已经走上正轨的亚运城广场带来更多亮色。
超长开发周期，一二手房“内斗”激烈
自2010年开盘至今，亚运城在13年的时间里持续有一手住宅入市，且在2017年至2021年的5年时间里，五度成为年度成交金额的销冠。从配套设施角度来说，亚运城项目的性价比可谓不低，作为广州亚运会的配套设施之一，交通、商业、医疗均较为完备，教育方面，有19所学校。
楼盘看起来不错，为何楼价增速不快？首先，除了早期的运动员村、媒体村等组团外，亚运城大多数组团均为40层以上的超高层住宅，部分楼栋更是高达57层，和前期组团相比，中后期组团实用率略低，中后期组团自身比较，组团之间差异化并不显著，存在相互之间竞争的情况。
此外，即将建成的广州地铁3号线东延段和在远期规划中的8号线南延段都将从海傍站通过，规划中的东部干线也将从区域内穿过，这意味着很长一段时间内，亚运城项目周边都将会有大面积的工地存在，加之亚运城周边很多区域仍尚待开发，缺乏近距离的就业机会，在城市界面上，亚运城暂时难以摆脱“睡城”的身份。
更关键的是，因为产品差异不大，亚运城目前的二手住宅与一手住宅相比也颇具竞争力——而且，楼龄短的次新房不少。据中指院数据，2010年至2021年，广州亚运城成交套数为29021套，这意味着该片区内的“满两年”二手房达到了接近3万套，其中，大多数单位的交楼时间都在十年以内，看起来还比较新，具备与一手楼一决高下的实力。
据某中介机构在亚运城片区工作人员介绍，目前亚运城项目内挂牌出售的二手房源约占楼盘存量房的10%，且基本平均分布在各个组团中。以2017年开盘的天成一期为例，组团内二手房源共有109套，面积段涵盖90-120平方米，与目前在售在天际几乎一致，价格方面，天际单价在3.1万元/平方米左右，天成一期则是在2.8万元至3万元/平方米之间，在交付标准、距地铁站距离相差无几，商业、教育、医疗配套完全一致的情况下，有意向的购房者在二者之间有极大的选择空间。
据介绍，2025年，广州亚运城所有住宅项目就将建成交付，广州亚运城的收官之作，值得关注。