2023年以来，全国房地产市场迎来了积极变化，开发投资额、新开工面积、销售金额等重点指标出现向好的趋势。重庆房地产市场也进入新的发展周期，尽管目前市场依然处于修复调整的阶段，但稳步复苏的态势已经形成。
短期来看，新房供需量价等指标已完成筑底。在“房住不炒、因城施策”的大背景下，今年以来重庆房地产市场运行好转，整体呈现一些向好的特点。一是供需总体平衡。2023年1—4月，全市商品房上市面积904万平方米，销售面积1292万平方米；中心城区商品房上市面积413万平方米，销售面积487万平方米。同时期的销售量大于供给量，使得新房短期库存处于健康水平。目前，全市商品住房短期库存去化周期降到6个月以下。二是房价平稳增长。根据国家统计局发布的数据，2023年以来，重庆新房价格环比连续4个月上涨，二手住房价格环比连续3个月上涨；4月重庆新建商品住宅销售价格同比上涨1.2%，保持温和增长态势。
随着重庆市总体经济形势稳步回升，在成渝地区双城经济圈建设加速推进与打造“七个之城”高质量发展目标指引下，重庆城市价值将更加凸显，房地产市场呈现长期稳定、向上向好的态势。
中长期来看，成渝地区双城经济圈的产业升级与城镇化进程的不断推进，为重庆市房地产市场提供了较大的发展空间。
一是重庆城镇化进入平稳增长阶段，城镇人口尤其是主城都市区人口的持续流入，仍将带来可观的潜在住房需求。2022年重庆市常住人口城镇化率稳步提升，达到70.96%，比2021年提高0.64个百分点，增速快于全国平均水平0.14个百分点。2023年，重庆市致力于推动20万左右农业转移人口及其他常住人口落户，力争全市常住人口城镇化率达到71.5%左右，未来五年城镇化率将达到75%水平。
二是成渝双城经济圈的辐射带动效应，对周边地区人口具有强大的吸引力，从而支持重庆市房地产健康发展。成渝地区双城经济圈是中国最为重要的城市群之一，也是“双循环”经济格局的重要战略支撑。就世界范围的城市发展规律来看，城市化中后期，人口向以大城市为核心的都市圈集中是人口迁移的大趋势。例如1950-2010年，美国5万-25万人的都会区人口比重减少0.3个百分点，25万-100万人的都会区人口比重增加2.9个百分点，而100万-500万人、500万人以上的都会区人口比重分别增加12.2、12.4个百分点。成渝地区双城经济圈建设正处于成势见效阶段，双城经济圈建设规划纲要印发实施，配套政策体系基本形成，近5年滚动实施三批次重大合作项目、完成投资3916亿元。成渝“双核”型都市圈正逐步成型，2022年四川省常住人口的城镇化率仅为58.4%，还处于城镇化快速发展的阶段。在成渝地区一体化发展的背景下，重庆市作为国家级中心城市对于成渝和周边地区人口的流入具有巨大的吸引力，可以有效支撑住房市场的未来需求。
三是重庆市未来产业经济发展潜力巨大，必然吸引大量的从业人口，可以带来可观的住房需求。近5年，重庆市地区生产总值从2017年的2.01万亿元增加到2.91万亿元、年均增长5.4%，人均地区生产总值从64176元提高到90663元、高于全国平均水平。六个支柱产业产值规模均迈上千亿级台阶，汽车、电子产业分别达到4500亿、7000亿级规模。随着重庆市产业布局结构的优化和产业能级的不断提升，对就业人才的吸引力不断加强，这将对重庆市房地产市场会形成稳步增长的潜在需求。
如今，重庆市房地产市场处于稳步复苏的过程中，居民住房需求正从量的“有没有”向质的“好不好”转变。中长期来看，重庆市经济产业发展、人口吸引力增强的态势，将为房地产市场的健康发展、房地产行业向新发展模式平稳过渡，提供多重机遇。
（作者：刘贵文 教授 重庆大学副校长）
