经济观察网 记者 田国宝 3月20日晚间，华发股份（600325.SH）发布2022年财报，全年实现营收591.8亿元，同比增加15.5%；归属母公司股东净利润25.8亿元，同比下降19.3%。净利润下滑也是房地产企业面临的普遍问题。
作为房地产行业的后起之秀，华发股份在2020年首次跨入千亿大门，2022年销售金额同比虽有小幅下降，但依然保持在1200亿元的规模，在当前房地产形势下，能够保持住这一水平已属不易。
从历年财报来看，为了冲规模，华发股份不断稀释权益，虽然销售金额和营收逐年上升，但带给母公司股东的利润并没有获得相应幅度的增长，而且保持这一利润水平，还是建立在牺牲少数股东收益上。
土地是一家房企发展的必备资源，截至2022年底，华发股份土地储备386.4万平方米，同比减少近三成，而2022年全年销售面积为400万平方米。通常情况下，一家房企需要维持两到三年的常规土储。
而且，在冲规模情境下，2018年-2022年，华发股份的土储权益率从75%持续下滑至47%，2022年其入表项目销售面积290.3万平方米，与400万平方米的合同销售面积还有不少差距。
再来看2022年土储与销售，截至2021年底，华发股份的土储是544万平方米。根据DM披露的数据，2022年其拿地折合成建筑面积为132万平方米。
综合来看，2022年土储倍数（待开发土地面积/合约销售面积）超过1.6倍。
2019年和2020年，为了冲千亿规模，华发股份的拿地面积分别达到了656万平方米和559万平方米；2021年三道红线下，拿地面积回落至140万平方米。
华发股份一直保持着较低的土储倍数，如果2023年想保持1200亿销售规模，按照现有土储规模，意味着今年上半年需要大量购置土地或收并购。按照年销售400万平方米和1.6倍土储倍数计算，华发土储还有250万平方米的缺口。
拿地权益持续下降，也使得华发股份母公司所有者权益占比从2018年的46.2%下滑至2022年的18%。也就是说，虽然通过合作拿地等方式，华发股份实现了规模上的突破，但母公司的权益率大幅降低。
权益率降低也意味着销售金额无法带来相应的利润，不过，华发股份通过牺牲少数股东收益来实现了母公司股东收益的稳定。2018年至2022年，母公司股东资产收益率保持在13%以上，而少数股东收益率均低于4%。
通常情况下，项目结转周期为两到三年，也就是说，2022年营收和利润大部分是由2019年和2020年的销售金额转化而来；2022年销售金额则将在此后两到三年内陆续结转成营收和利润。
根据财报统计，2022年华发股份结转面积合计251.2万平方米，结转金额567.8亿元，这一金额与华发2022年地产销售营收契合。截至2022年底，待结转面积为375.8万平方米，对应的合同负债803.2亿元。
综合来看，由于往年销售积累了不少待结转面积，2023年营收不会受到太大影响，但由于土储大幅较少，以及股东权益率持续下降，未来几年华发股份的销售规模、收入和利润均面临着不小挑战。