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60.6万套!去年全国法拍房挂拍量再创新高 但总体成交率处于较低水平

2023-02-09 12:05:18 大众报业·半岛新闻

半岛全媒体记者 李晓芳

2017年,线上法拍交易起步,法拍房逐步进入大众视野,由于早期法拍房不受限购政策约束,其成交价格通常低于市场价,部分投资者在法拍房市场成功“捡漏”,一时间法拍房市场关注度走高。2022年全国法拍房挂拍量再创新高,据中指研究院统计,全国355城共挂拍60.6万套,较2021年增长35.7%,但近年受政策收紧、楼市下行等因素影响,2022年法拍房市场成交量不升反降。

法拍房限购政策收紧,交易中存在隐性风险

法拍房,即“法院强制执行拍卖的不动产”,当债务人无力履行借款合约或无法清偿债务时,债权人通过司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下不动产进行拍卖,以拍卖所得款项来偿还债务。同一标的物在法拍过程中最多拍卖三次。

早期,法拍房交易不受限购政策约束,同时法拍房通常相比市场价有一定折扣,且与二手房相比无需中介佣金,成为市场“捡漏”优质资产的渠道,获得较高关注度。2021年12月,法拍房限购政策全面收紧,最高法出台规定,法拍房纳入各地房地产限购政策约束范围,受限购约束的竞买人不被允许参与法拍房竞拍。

相较于二手房等交易方式,法拍房的主要优势在于价格普遍存在折扣,但在法拍房交易中也存在一些隐性风险。例如,在挂拍阶段,执行法院会同步展示房屋信息,但仍有许多重要信息未明确告知,包括房屋是否存在长租约、非法占用、无法落户等问题,需竞买者自行调查判断。基于此,尽管法拍房关注度有所提高,流拍率却依然居高不下,多数人持观望态度。

去年法拍房挂拍量达60.6万套,共成交11.8万套

根据中指研究院监测数据,从挂拍量来看,2022年全国355城共挂拍86.4万套,在以同一标的物为基准进行剔重后,挂拍套数为60.6万套,较2021年增长35.7%,挂拍金额约1.4万亿元。

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从挂拍物业类型来看,2021、2022年住宅、商业为法拍房主流,二者合计占总拍卖套数近90%。2021年,住宅共挂拍23.6万套,占比超50%,2022年住宅挂拍量同比增长34.6%,占比基本持平。

从全国范围来看,法拍房成交率整体较低,2021年成交13.8万套,总成交金额3801.5亿元,按套数计算成交率为30.9%;2022年法拍房限购政策全面执行,叠加房地产市场下行,导致法拍房成交率明显下滑,2022年共成交11.8万套,同比下降14.9%,成交率降至19.4%。

分物业类型来看,住宅是法拍房成交主力。2021年,法拍房市场住宅成交9.3万套,占成交总量的67.3%,成交金额近1600亿元,占总金额42.0%;2022年,法拍房整体成交量下降,其中住宅成交量降幅较小,占比进一步提升,住宅共成交8.1万套,占比68.5%,成交金额1224亿元,占比44.8%。

各省法拍房挂拍规模差距较大

2022年,各物业类型法拍房成交率、折价率普遍较2021年下行,土地类法拍保持高位。成交率方面,住宅、工业、土地类法拍房成交率仍维持在20%以上,而2022年商业类法拍房成交率仅为11.7%。从折价率(房屋成交价/评估价,折价率越高,成交折扣越少)来看,工业、土地类法拍房成交折扣较少,土地类法拍在2022年折价缩小,折价率升至94.3%。住宅类法拍房折价增加,2022年折价率降至84.8%,下降4.9个百分点。

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分省份来看,各省法拍房挂拍、规模差距较大。2022年,全国整体挂拍量大幅增长,四川、广东、河南、江苏、重庆、广西、山东7省市挂拍量较高,均超3万套。其中,2022年四川挂拍6.6万套,为全国法拍房挂拍数量最多的省份,而成交则更集中于经济发达省份,成交量最高的省份为广东,共成交1.4万套。

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分城市来看,2022年挂拍量最高的城市为重庆,共挂拍3.2万套,同比增长超80%,但成交量仅7050套,同比增长12.9%,增长幅度较小;

2022年各城市法拍房成交率较2021年出现不同程度下行,2022年金华成交率最高,为61.8%。

住宅仍是法拍房成交主力,占近七成

2022年,全国法拍房挂拍量再创新高,其中住宅挂拍套数更是突破了30万套,但受法拍房限购政策收紧、房地产市场调整加剧等因素影响,成交套数并未随挂拍套数增加有所提升,全年仅11.8万套,同比下降近15%,成交率下降超10个百分点,其中住宅仍是成交主力,占总成交套数近70%。

同时,各城市间挂拍量、成交率分化明显,市场集中度较2021年进一步提升。经济更为发达的长三角、珠三角城市中法拍房挂拍量、成交量均较高,而部分地区挂拍量高增但成交量仍较低,如大连、郑州等地,低成交率也反映出当地经济活跃度受限、房地产市场活跃度较低。

(责任编辑:崔立明)
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