记者 慕鹏 毕建军
2023新年伊始，楼市走向令人期待。近日，住建部部长倪虹表示：今年要重点抓好五件事，努力推动房地产市场企稳回升，其中包括“大力支持刚性和改善性住房需求”。这让不少房企对2023年充满希望。济南楼市有何变化？哪些区域更受关注？记者走访盛福片区发现，作为主打改善需求置业的热点区域，这里不少楼盘已经进入销售尾声，同时也有新品房源入市加推，新老交替之下，2023年的盛福片区仍然会是济南房地产市场的一个重要“供货区域”。
十多家房企扎堆盛福
多数进入尾销清盘阶段
作为近几年改善购房群体最关注的一个区域，盛福片区的表现可圈可点。自2018年以来多个房企纷纷入驻，经过多年开发建设，如今区域内分布着招商滨河府、中电建国誉府、绿城蘭园、越秀麓端府、历下金茂府、银丰云玺、绿城海棠映月以及中建星光城市、保利公园上城等十多个楼盘同时在售。
在舜华北路以东，中林路两侧，短短1.5公里的距离内，记者看到包括越秀麓端府、绿城蘭园、中电建国誉府、招商滨河府等多家楼盘营销中心一路排开。一位刚刚带购房者从售楼处看房出来的中介人员，热情的向记者询问购房需求，“这一片售楼处都可以带你去看，买房有优惠，看房还有礼品送”，中介人员指着跟前的楼盘表示，这片很多房源都可以算是准现房，“绿城蘭园是6月份交房，越秀麓端府一期的8月底交，招商滨河府9月底应该没问题。”中介人员同时也表示，目前多数楼盘进入尾盘销售期，都是剩了一百六七十平米以上的大户型房源，总价在400万左右。
据了解，除了这几个今年交付的项目外，片区内同样进入销售倒计时的还有银丰云玺、中电建国誉府，其中银丰云玺剩余房源不足40套，中电建国誉府还有不到200套房源。对于改善置业群体来说，现在这片房源没有去年那么多了。记者调查了解到，招商滨河府170的大户型房源价格在24000元/㎡左右，银丰云玺价格约在27000元/㎡，中电建国誉府洋房现在价格是24500元/㎡左右，预计今年这些项目都能清零，300万的预算已经不够上车剩余的大户型房源了。
央企新盘接连入市
房源供应更加多样化
尽管盛福不少楼盘销售已经进入尾期，但伴随着区域内土地的出让，还是有新的房企加入了这片区域，让想在盛福片区置业的群体有了更多的选择余地。
2022年5月7日，中建城发竞得历下区盛福片区7宗地块，成交最高楼面价9700元/平方米，其中4宗商务金融用地，3宗城镇住宅用地，B-11地块就是如今已经销售的中建星光城市。在售楼处内，置业顾问介绍说到，“项目整体体量比较大，40万方的住宅规划，一共三个住宅地块，项目容积率2.7，绿化率35％，目前是规划12栋住宅，均为毛坯小高，其中4栋18层小高层、8栋17层小高层，共745套房源。整个社区的户型配比是以142平米和170平米为主，还有少量的126平米面积段。”
作为盛福片区的新面孔，中建星光城市一亮相便吸引了市场的注意，除了高颜值的建筑外立面，它在设计上采用了市面上比较流行的宽厅+双阳台+落地窗+南北通透+多面宽户型，很好的满足了改善群体对于置业的需求。
“项目首开是在去年11月6号，目前1号楼、2号楼、4号楼和7号楼剩余房源主要就是一些顶层和底层，即将加推的是3号楼、5号楼和8号楼。”置业顾问表示，目前项目的均价是20000-23000元/㎡，具体的还是要看楼层分布，一户一价。
此外位于片区内姜家庄地铁站的保利公园上城，于去年11月入市，这是济南首个地铁上盖的楼盘，也是盛福片区在售项目里唯一一个刚需定位的项目，主要产品为高层和洋房，起步面积105㎡，开盘均价是18000元/平米，这也让入住盛福的总价门槛降到200万以下。
“两个新项目都属于央企，加起来大概可以供应1600多套房源，并且从这两个新项目产品定位和价格来看，基本上可以满足周边的刚需客群和改善客群。”业内人士认为，在片区内其他楼盘房源库存不太充足的情况下，2023盛福的供应会主要集中在这俩楼盘上，“两个项目规划定位不同，产品有明显差异化，对应的客群不同，竞争也不会太激烈。”
片区今年迎集中交付
产品属性成制胜法宝
从目前济南房企布局来说，盛福片区依旧是历下区内新盘最集中的地方，记者在该片区看到，一个个住宅项目如雨后春笋般涌出，售楼处也一个接一个，放眼望去，到处都是拔地而起的新楼和作业中的塔吊。2023年这个片区的许多楼盘将进入一个集中交付期。伴随着新老房企交替开发，盛福片区内目前未开发的土地也仅剩三宗，之后这里或将“无地可供”。
“2023年的盛福片区仍然会是济南楼市的重要供货区，但不会出现单一楼盘过热的现象。”花园东路某房企营销负责人表示，自2021年济南土地开始集中供应后，楼盘成交量逐步受供应节奏所驱动，这种集中交付的市场形式下，会让同一批次里的认购量被摊薄，“加上改善群体对住宅本身要求更高，买房底层逻辑回归，想要赢得这个群体的青睐，打造好房子才是最重要的。”
合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明也指出，盛福片区发展基础并不高，现状配套水平不完备，需要远期兑现。“如今的房地产市场以稳健为首要目标，购房意愿被逐步分解、同片区楼盘内卷严重、片区配套无法短时间内提升、且金融杠杆无法奏效的现在，想在盛福片区分得一份羹的房企，还需继续挖掘项目价值、提升内功，更需携手平衡市场供需。”许传明表示。
